대표변호사
안상일
AHN SANG-IL
서울대학교 경제학 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
김앤장 법률사무소 변호사 (2012~2022)
삼일회계법인 공인회계사 출신 — 감정평가서 수치 구조 검증
공인회계사 · 미국 캘리포니아주 변호사 · 공인중개사
부동산·금융·신탁·M&A 자문 및 송무 수행
경기 남양주시 와부읍 도곡리 일원, 약 228만㎡. 남양주도심지구 토지보상 절차는 아직 시작되지 않았습니다. 다만 의견청취 공고와 함께 적용된 제한이 있고, 이 시기에 남겨 둔 현황 자료가 이후 조사·평가 단계의 근거자료가 됩니다. 법무법인(유) 엘케이파트너스 토지보상팀은 지구 내 토지·건축물·영업·농업 현황의 초기 검토와 확보할 자료의 정리부터 함께 봅니다.
상담 및 사건 진행은 특정 결과를 보장하지 않습니다. 개별 토지의 편입 여부와 이후 절차의 선택지는 공고 도면, 지구지정 고시, 현황 자료에 따라 달라질 수 있습니다.
안녕하세요. 법무법인(유) 엘케이파트너스입니다.
2026년 8월 13일 국토교통부는 「주택 신속공급 방안」에서 남양주 와부읍 일대(남양주 도심지구)를 신규 공공주택지구로 공개했습니다. 같은 날 남양주시는 공고 제2026-1770호로 남양주도심 공공주택지구 지정과 사업인정 의제에 관한 주민 등의 의견청취를 공고했고, 의견청취 기간은 2026년 9월 2일 종료되었습니다. 지정 제안 위치는 와부읍 도곡리 일원 약 228만㎡이며, 사업시행자는 한국토지주택공사가 예정되어 있습니다.
“지금 남겨 둔 현황 자료가 이후 조사·평가의 근거가 됩니다.”
정부가 발표한 목표는 2027년 하반기 지구지정, 2029년 하반기 보상 완료, 2030년 상반기 착공이며 21,700호 공급을 계획하고 있습니다. 남양주도심 신규택지 토지보상 절차는 아직 시작되지 않았지만, 의견청취 공고와 함께 적용되는 제한이 있습니다. 계절에 따라 달라지는 경작 상태, 철거·이전된 시설, 영업 규모의 변동은 나중에 재현하기 어렵습니다.
남양주에는 남양주도심 외에 왕숙·왕숙2·진접2·양정역세권 사업지구가 있고, 각 지구의 진행 단계가 서로 다릅니다. 지구별 현재 단계와 확인사항은 남양주 사업지구별 안내에서 확인하실 수 있습니다.
남양주도심지구 위치는 경의중앙선 도심역과 인접한 남양주 와부 신규택지 일대로, 대상지 안에는 고려대학교 덕소농장이 있는 개발제한구역이 포함되어 있습니다. 발표 자료에는 와부읍 도곡리 공공주택지구 사업구역과 토지거래허가구역이 함께 나오지만 두 범위는 다릅니다.
와부읍 도곡리 일원 · 약 228만㎡. 경계는 지구지정 고시와 지형도면으로 확정됩니다. 와부읍 도곡리 토지보상 대상 여부는 개별 필지 단위로 공고 도면을 확인해야 합니다.
와부읍 도곡리·월문리·덕소리 일원, 발표일부터 5년. 사업예정지와 주변지역을 함께 지정한 것이므로 사업구역과 같지 않습니다. 월문리·덕소리에 토지가 있다는 사실만으로 편입을 의미하지 않습니다.
국토교통부 고시 제2026-1078호(토지이음 공고 상세)로 확인됩니다. 세부 필지와 경계는 해당 고시의 첨부 도면과 이후 작성되는 토지조서로 확인합니다.
개발구상으로는 선제적 광역교통대책 수립과 기존 철도망 연계 강화, 농생명 바이오클러스터 조성이 제시되었습니다. 남양주도심지구 토지이용계획은 지구계획 승인 단계에서 구체화되므로, 지금 단계에서 개별 토지의 용도를 단정할 수는 없습니다. 도심역 신규택지 보상의 기준이 되는 경계와 조서는 이후 고시와 공고로 확정됩니다.
출처 — 국토교통부 보도자료(2026. 8. 13.) · 남양주시 공고 제2026-1770호 · 국토교통부 고시 제2026-1078호(토지이음)
공공주택지구 사업은 아래 순서로 진행됩니다. 남양주도심지구 지구지정은 정부 목표상 2027년 하반기이며, 현재는 두 번째 단계인 주민 등 의견청취가 종료되고 관계기관 협의·심의를 앞둔 지구지정 전 단계입니다. 남양주도심지구 보상 시기는 지구지정과 지구계획 승인 이후 보상계획 공고로 정해집니다.
정부는 후보지 발표부터 착공까지 걸리는 기간을 68개월에서 37개월로 단축하겠다고 발표했습니다. 단계별 절차가 병행·조기화될 수 있다는 의미이므로 준비 시점을 앞당겨 잡는 편이 안전합니다. 위 일정은 정부가 밝힌 추진 목표이며 확정된 일정이 아닙니다.
아래는 보상금액을 미리 계산하기 위한 것이 아니라, 이후 남양주도심지구 기본조사와 토지조서·물건조서 작성 단계에서 “무엇을 자료로 낼 수 있는가”를 확보해 두기 위한 항목입니다.
지목과 실제 이용상황이 일치하는지, 도로에 접하는지, 형상·경사·분할 상태가 어떠한지를 촬영일이 남는 사진과 함께 정리합니다. 토지이용계획확인원·지적도·등기사항증명서를 함께 보관합니다.
건축물대장 등재 여부, 부속건물·창고·비닐하우스·축사·담장·수목 등의 종류와 수량을 목록으로 만들어 둡니다. 이 목록은 이후 남양주도심지구 물건조서와 대조하는 기준이 됩니다. 무허가 건축물은 건축 시점을 확인할 수 있는 자료가 있는지가 이후 검토 대상이 됩니다.
사업자등록증, 인허가증, 임대차계약서, 최근 매출·부가가치세 신고자료, 시설 사진을 시점이 확인되는 형태로 보관합니다. 언제부터 어디에서 어떤 시설로 영업했는지가 검토의 출발점이 됩니다.
경작 사실을 확인할 수 있는 자료(농지 관련 공부, 임대차 관계, 경작 기록, 작물 사진)를 정리합니다. 소유자와 실제 경작자가 다른 경우 각각 확인이 필요합니다.
주민등록, 거주 시점, 건축물의 사용 형태를 확인해 둡니다. 이주대책과 협의양도인택지 공급 대상 여부는 별도로 정해지는 기준일과 요건에 따라 판단되므로, 공고문의 기준일 항목을 먼저 확인하시기 바랍니다.
현황 자료는 시간이 지날수록 확보가 어려워집니다. 남양주도심지구 편입토지의 경작 상태, 철거·이전된 시설, 영업 규모의 변동은 나중에 재현하기 어렵기 때문에, 확인할 수 있는 시점에 자료로 남겨 둡니다.
저희가 남양주도심에서 일하는 순서는 다음과 같습니다.
남양주시 공고의 지형도면, 토지이용계획확인원, 등기사항증명서를 대조해 개별 필지가 지정 제안 구역 안에 있는지, 경계에 걸쳐 있는지를 확인합니다. 지구지정 고시로 경계가 조정될 수 있으므로 확정이 아닌 검토 결과로 정리합니다.
지목과 실제 이용상황, 건축물과 지장물의 종류·수량, 영업과 경작 사실을 촬영일과 시점이 남는 형태로 정리합니다. 무허가 건축물은 건축 시점을 확인할 수 있는 자료가 있는지를 함께 봅니다.
이후 공고되는 남양주도심지구 토지조서·물건조서와 정리해 둔 현황 자료를 대조할 수 있도록 항목별로 묶어 둡니다. 열람과 이의 제기에는 정해진 기간이 적용되므로, 그 기간 안에 새로 만들기 어려운 자료를 먼저 확보합니다.
비교표준지 선정, 이용상황 판단, 남양주도심지구 영업보상 요건, 이주대책 대상 여부 등 이후 쟁점이 될 수 있는 항목을 보유 형태별로 정리합니다.
감정평가사의 전문적 판단을 대체하지 않으며, 분석 결과는 쟁점 후보와 추가 확인사항을 정리해 의견서·이의신청서 작성을 보조하는 용도로 활용됩니다. 개별 사건의 결과는 사실관계와 자료에 따라 달라질 수 있습니다.
법리와 숫자를 함께 검토합니다. 공인회계사 자격을 보유한 변호사와 부동산 분야 변호사가 현황 자료 정리부터 감정평가·절차 대응까지 교차 검토합니다.
"보상계획이 공고되기 전,
현황 자료부터 확보합니다."
토지보상은 한 번의 금액 결정이 아니라 공익사업 이후의 삶과 사업을 다시 준비하는 과정입니다. 남양주도심지구처럼 지구지정 전 단계에서는 결론을 앞당길 수 없지만, 이후 절차에서 낼 수 있는 자료를 지금 확보해 둘 수는 있습니다. 보상금액과 이후 절차의 선택지는 대상 부동산의 현황, 감정평가 내용, 증거자료, 재결·법원의 판단에 따라 달라질 수 있으며, 본 센터는 특정 결과를 보장하지 않습니다. 상담 내용은 변호사법에 따라 비밀이 유지됩니다.
공인회계사 자격을 보유한 변호사가 이후 감정평가서와 보상 산정 내역의 수치 구조를 검토합니다.
보유 형태별로 이후 쟁점이 될 수 있는 항목을 먼저 정리하고, 지금 확보할 수 있는 자료를 목록으로 만듭니다.
콜센터가 아니라 담당 변호사가 직접 검토하고 직접 소통합니다.
토지소유자 협의회·대책위원회 단위의 자문과 대외 문서 작성을 함께 검토합니다.
보유 형태를 선택하면 맞춤 상담으로 연결됩니다.
도곡리에 토지가 있는데 경계 안인지 확인하고 싶어요.
상담 연결 →대장에 없는 건물이나 시설물을 어떻게 정리해야 할지 모르겠어요.
상담 연결 →영업 관련 서류를 지금 무엇부터 챙겨야 하는지 궁금해요.
상담 연결 →소유자와 경작자가 달라요. 임차 경작도 대상이 되는지 궁금해요.
상담 연결 →이주자택지·협의양도인택지 기준일이 언제인지 알고 싶어요.
상담 연결 →개발행위 제한과 토지거래허가구역이 어디까지 적용되는지 알고 싶어요.
상담 연결 →선택할수록 내 상황에 맞는 우선 확인 항목이 오른쪽에 채워집니다.
왼쪽에서 해당하는 항목을 선택해 주세요. 선택에 맞는 우선 확인 항목이 여기에 바로 표시됩니다. 어느 항목에도 해당하지 않더라도 편입 여부 확인과 현황 자료 정리부터 시작할 수 있습니다.
※ 본 진단은 일반적인 법률 정보 안내이며, 개별 사안의 법률 자문이 아닙니다. 실제 결론은 공고 도면·지구지정 고시·현황 자료에 따라 달라질 수 있습니다.보상계획이 공고된 다음에 준비해도 늦지 않다고 생각하기 쉽지만, 공고 이후에는 토지·물건조서의 열람과 이의 제기에 정해진 기간이 적용됩니다. 그 기간 안에 자료를 새로 만들기는 어렵습니다.
지정 제안 위치는 와부읍 도곡리 일원 약 228만㎡입니다. 같은 리 안에서도 경계 안팎이 나뉠 수 있고 이후 절차에서 경계가 조정될 수 있으므로, 개별 토지의 편입 여부는 공고 도면과 지구지정 고시로 확인합니다.
의견청취 공고와 함께 지구 내 개발행위가 제한되었고, 도곡리·월문리·덕소리 일원은 5년간 와부읍 토지거래허가구역입니다. 제한을 넘는 행위는 보상에 반영되지 않을 수 있고 별도의 법적 문제가 될 수 있습니다.
토지·건축물·영업·농업·거주 현황을 촬영일과 발급일이 남는 형태로 정리합니다. 이후 조사·평가 단계에서 “무엇을 자료로 낼 수 있는가”는 이 시기에 정해집니다.
남양주도심지구 보상 절차는 지구지정과 지구계획 승인 이후에 시작됩니다. 그 전에 현황 자료를 정리해 두어야 보상계획 공고·열람과 감정평가·협의·재결 단계에서 일관된 근거로 대응할 수 있습니다.
2026년 8월 13일 발표와 함께 지정 제안과 남양주도심 공공주택지구 주민의견청취가 공고되었고, 의견청취 기간은 9월 2일 종료되었습니다. 공고와 함께 개발행위 제한이 적용됩니다.
전략환경영향평가와 중앙토지수용위원회·중앙도시계획위원회 심의 등을 거쳐 지구와 경계가 확정됩니다. 남양주도심지구 사업인정은 지구지정 고시로 의제됩니다. 정부 목표는 2027년 하반기입니다.
토지이용계획·이주대책이 구체화되고, 토지·물건조서를 공고·열람합니다. 조서에 이의를 제기할 수 있는 기간이 정해져 있습니다.
사업시행자·시도지사 추천·토지소유자 추천 평가인이 평가합니다. 남양주도심지구 감정평가에서 소유자 추천의 요건과 기한은 공고 시 확인이 필요합니다.
보상금액을 제시하고 협의합니다. 남양주도심지구 협의보상의 정부 목표는 2029년 하반기 완료입니다. 제시된 금액에 동의하지 않는 경우 합의서를 작성하지 않으면 됩니다.
협의가 성립되지 않으면 토지수용위원회 재결 절차로 넘어가고, 재결에 불복하는 경우 이의신청 또는 행정소송을 법정 기간 내에 검토합니다.
※ 위 일정은 정부가 밝힌 추진 목표이며 확정된 일정이 아닙니다. 보상계획 공고일과 감정평가 일정은 아직 발표되지 않았으며, 단계별 절차가 병행·조기화될 수 있습니다. 불복 기간 등 법정 기간은 사안별로 별도 확인이 필요한 사항으로, 상담 시 함께 안내드립니다.
남양주도심지구 보상 시기와 기준에 대해 자주 나오는 오해를 정리했습니다. 항목을 눌러 확인하세요.
※ 일반적인 법률정보이며 개별 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 개별 사건은 대상 부동산의 현황과 증거에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
남양주도심지구에서 이후 쟁점이 될 수 있는 절차·보상 항목·이주대책을 토지보상 전담센터의 주제별 페이지로 정리했습니다. 해당하는 항목을 눌러 확인하세요.
보상 절차가 시작되기 전이라도 토지의 이용과 처분에 직접 영향을 주는 사항이 있습니다. 남양주도심지구 개발행위 제한과 와부읍 토지거래허가구역은 적용 범위가 다릅니다.
| 구분 | 내용 | 적용 범위 | 지금 확인할 것 | 유의점 |
|---|---|---|---|---|
| 개발행위 제한 | 건축물 건축, 공작물 설치, 토지 형질변경, 토석 채취, 토지 분할·합병, 식재 등 | 지구 내 토지 · 주민 등 의견청취 공고와 함께 적용 | 계획 중인 행위가 제한 대상인지, 별도 허가 절차가 있는지 | 제한을 넘는 행위는 보상에 반영되지 않을 수 있고 별도의 법적 문제가 될 수 있음 |
| 토지거래허가구역 | 일정 면적을 넘는 토지를 취득할 때 이용목적을 밝혀 관할 시장·군수·구청장의 사전 허가 | 와부읍 도곡리·월문리·덕소리 일원 · 발표일부터 5년 (국토교통부 고시 제2026-1078호) | 거래 예정 토지의 면적·용도와 허가 요건 | 거래 자체가 금지되는 것은 아님 · 사업구역과 범위가 다름 |
| 개발제한구역 | 대상지에 개발제한구역(그린벨트) 포함 | 지구 내 해당 필지 | 이용상황과 건축물의 적법성에 관한 현재 자료 | 이후 조사 단계에서 쟁점이 되는 경우가 있어 현재 상태 기록 필요 |
| 사업구역 경계 | 지정 제안 위치 와부읍 도곡리 일원 약 228만㎡ | 지구지정 고시와 지형도면으로 확정 | 개별 필지의 경계 안팎 여부 | 이후 절차에서 경계가 조정될 수 있음 |
모두 갖추지 않아도 상담은 가능하며, 있는 자료부터 날짜순으로 정리하면 검토가 수월합니다. 시점이 확인되는 형태로 보관하는 것이 중요합니다.
법무법인(유) 엘케이파트너스는 토지보상 전담센터를 운영하며, 공익사업에 따른 손실보상 사건을 담당하고 있습니다. 이 페이지와 관련해 수행하는 업무는 다음과 같습니다.
지구 내 토지·건축물·영업·농업 현황의 초기 검토와 확보할 자료의 정리
공고문·도면과 권리관계 자료를 바탕으로 한 편입 가능성 검토
보상계획 공고와 토지·물건조서 열람 단계의 확인사항 검토
감정평가 결과에 대한 검토와 의견서·이의신청서 작성 지원
수용재결·이의재결 단계의 대응과 관련 행정소송
토지소유자 협의회·대책위원회 단위의 자문과 대외 문서 작성
전국에서 진행되는 공공주택지구·도로·철도·산업단지·도시개발 등 공익사업의 토지보상 사건을 전화·온라인 상담으로 검토할 수 있습니다. 사업의 종류가 같아도 진행 단계와 대상 부동산의 특성이 다르므로, 개별 사업지구의 쟁점은 자료를 확인한 뒤 판단합니다.
법무법인(유) 엘케이파트너스는 서울 사무소 방문상담을 중심으로 운영합니다. 남양주도심지구처럼 지구지정 전 단계라면 등기사항증명서·토지이용계획확인원·건축물대장·현황 사진·받은 공문을, 보상 절차가 진행 중인 지구라면 조사 자료·공고문·물건조서·감정평가서를 먼저 보내주시면 우선 검토가 가능합니다.
접수 내용을 바탕으로 담당 변호사가 보유 형태와 확인할 자료를 검토해 회신드립니다.
남양주도심 공공주택지구는 경기 남양주시 와부읍 도곡리 일원 약 228만㎡의 신규 공공주택지구로, 2026년 8월 13일 국토교통부 「주택 신속공급 방안」에서 공개되었고 같은 날 남양주시 공고 제2026-1770호로 주민 등 의견청취가 공고되어 9월 2일 종료되었습니다. 2026년 9월 현재 지구지정 전 단계이며, 정부 목표는 2027년 하반기 지구지정, 2029년 하반기 보상 완료, 2030년 상반기 착공입니다. 지구 내 토지는 의견청취 공고와 함께 개발행위가 제한되고, 와부읍 도곡리·월문리·덕소리 일원은 발표일부터 5년간 토지거래허가구역입니다(국토교통부 고시 제2026-1078호). 법무법인(유) 엘케이파트너스 토지보상 전담센터는 토지·건축물·영업·농업·거주 현황을 시점이 남는 자료로 정리하고, 편입 가능성과 이후 조사·평가 단계의 쟁점 후보를 검토합니다. 상담 및 사건 진행은 특정 결과를 보장하지 않으며, 결과는 개별 토지의 현황과 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 상담 전화 010-2057-8388.
본 페이지 검토 변호사 : 안상일 대표변호사 · 前 김앤장 법률사무소 · 공인회계사 · 미국 캘리포니아주 변호사
최종 업데이트 : 2026. 09. 07.
본 페이지의 절차 설명과 사업 현황은 위 변호사가 검토하였습니다. 개별 사안의 사실관계와 자료 상태에 따라 결론은 달라질 수 있으며, 본 페이지는 특정 결과를 보장하지 않습니다. 변호사 광고는 대한변호사협회 「변호사업무광고규정」을 준수합니다.
연락처를 남겨주시면 담당 변호사가 보유 형태와 확인할 자료를 검토해 회신드립니다.