대표변호사
안상일
AHN SANG-IL
서울대학교 경제학 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
김앤장 법률사무소 변호사 (2012~2022)
삼일회계법인 공인회계사 출신 — 감정평가서 수치 구조 검증
공인회계사 · 미국 캘리포니아주 변호사 · 공인중개사
부동산·금융·신탁·M&A 자문 및 송무 수행
법무법인(유) 엘케이파트너스 · 토지보상 전담센터
협의보상금이 통지되기 전부터,
토지·물건 조사 단계에서
보상의 전제를 확인합니다.
- 기본조사 및 토지·물건 조사·조서 작성 단계부터 대상 부동산의 실제 이용현황·권리관계·관련 자료를 검토합니다.
- 협의보상 감정평가가 이루어지기 전, 필요한 자료와 절차상 선택지를 확인해 대응 방향을 자문합니다.
- 전국에서 진행되는 도로·철도·산업단지·도시개발 등 공익사업의 토지보상 사건을 전화·온라인 상담으로 검토할 수 있습니다.
상담 및 사건 진행은 특정 결과를 보장하지 않습니다. 보상금의 적정성과 이후 절차의 선택지는 대상 부동산의 현황, 감정평가 내용, 증거자료에 따라 달라질 수 있습니다.
Since 2012법무법인(유) 엘케이파트너스
변호사·공인회계사 교차 검증감정평가 산식과 산출 근거 검토
부동산·재개발·재건축 전문변호사대한변호사협회 전문분야 등록
세후 실수령액까지 검토보상금과 세무 영향을 함께 분석
MEMBERS
토지보상 전담센터 담당 변호사
법리와 숫자를 함께 검토합니다. 공인회계사 자격을 보유한 변호사와 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사가 감정평가·절차 대응을 교차 검토합니다.
대표변호사
윤선우
YOON SEON-WOO
서울대학교 경제학부 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
김앤장 법률사무소 변호사
건국대학교 부동산대학원 금융투자전공 재학
국토교통부 PF 조정위원회 실무위원
PF·재개발·재건축·부동산신탁·분양계약 분쟁 수행
미국 일리노이주 변호사
변호사
백다은
BAEK DA-EUN
한양대학교 영어교육과 · 충북대학교 법학전문대학원 졸업
서울대학교 행정대학원 정책학 석사 · 서울대학교 법과대학 박사 수료(건설법)
부동산 전문변호사 · 형사법 전문변호사 (대한변호사협회 등록)
분양계약 해제·계약금 반환청구 등 부동산 분쟁 수행
토지보상·손실보상 및 건설 관련 분쟁 검토
변호사
김민수
KIM MIN-SOO
고려대학교 경영학과 · 경북대학교 법학전문대학원 졸업
법무법인 센트로 변호사 (건설·부동산 소송·자문)
하나증권 법무실 사내변호사 (부동산 금융 검토)
재개발·재건축 전문변호사 (대한변호사협회 등록)
정비사업전문관리사 · 리모델링사업관리사 보유
언론 기고·보도
- [이데일리] [기고-토지보상] 공익사업의 정당한 토지보상은 어떻게 결정되는가[별별법] - 안상일 대표변호사안상일 대표변호사 · 기고원문
- [이데일리] [인터뷰-부동산] "전기 확보했는데 원점으로…분산법에 데이터센터 발목잡혀" - 안상일, 윤선우, 정종대 대표변호사
최근 업무사례
[토지보상] 토지 일부 수용 후 쓸모없어진 잔여지 매수 청구 및 가치 하락 보상
안상일 · 윤선우 · 정종대 변호사 외 2명
[토지보상] 수용지 가게 영업손실 보상 누락 항목 소명해 휴업·이전비 추가 인정
안상일 · 윤선우 · 정종대 변호사 외 2명
[토지보상] 공익사업 토지수용 보상금 이의재결 및 증감 소송으로 보상금 조정
안상일 · 윤선우 · 정종대 변호사 외 2명
WHY LK
제시금액을 받은 뒤가 아니라,
그 금액의 전제부터 검토합니다.
"최초 협의보상금이 산정되기 전,
조사 내용과 자료부터 확인합니다."
토지보상은 한 번의 금액 결정이 아니라 공익사업 이후의 삶과 사업을 다시 준비하는 과정입니다. 본 센터는 의뢰인의 권리 보호를 넘어, 공익사업 이후의 현실적인 재정착까지 함께 설계하는 법률 파트너를 지향합니다. 보상금 증액 여부와 범위는 대상 부동산의 현황, 감정평가 내용, 증거자료, 재결·법원의 판단에 따라 달라질 수 있으며, 본 센터는 특정 결과를 보장하지 않습니다. 상담 내용은 변호사법에 따라 비밀이 유지됩니다.
A
법리와 숫자의 교차 검증
공인회계사 자격을 보유한 변호사가 감정평가 산식과 산출 근거를 수치로 검증합니다.
B
초기 조사 단계의 쟁점 정리
사업 단계, 대상 부동산의 이용현황, 권리관계 및 확보자료를 바탕으로 사안별 초기 검토 포인트를 정리합니다.
C
변호사 직접 상담
콜센터가 아니라 담당 변호사가 직접 검토하고 직접 소통합니다.
D
실수령액 관점의 검토
보상금 증액과 함께 세무 영향까지 검토해 세후 실수령액 관점에서 살펴봅니다.
NATIONWIDE
전국 공익사업 토지보상 상담도 가능한가요?
전국에서 진행되는 도로·철도·산업단지·도시개발 등 공익사업의 토지보상 사건을 전화·온라인 상담으로 검토할 수 있습니다. 사업의 종류가 같아도 진행 단계와 대상 부동산의 특성이 다르므로, 개별 사업지구의 쟁점은 자료를 확인한 뒤 판단합니다.
법무법인(유) 엘케이파트너스는 서울 사무소 방문상담을 중심으로 운영하며, 등기부등본·기본조사 및 토지·물건 조사 자료·보상계획 공고문·물건조서·감정평가서 등 확보된 자료를 검토합니다. 사건별 진행 방식은 사업 단계, 관할, 자료 분량, 쟁점의 난이도에 따라 달라질 수 있습니다.
상담 운영 방식
- 서울 사무소 방문상담 (예약제)
- 전국 전화·온라인 상담 — 자료 검토 후 대응 방향 안내
- 사건별 수행 범위·진행 단계 확인 후 안내
- 자료(조사 자료·공고문·물건조서·감정평가서) 우선 검토 가능
SITUATION
지금 어떤 상황이신가요?
해당하는 상황을 선택하면 맞춤 상담으로 연결됩니다.
◲
01
조사 연락을 받았어요
내 토지·건물·시설물의 현황을 확인한다고 해요.
상담 연결 →₩
02
협의보상금이 낮은 것 같아요
제시된 금액의 산정 근거를 모르겠어요.
상담 연결 →◷
03
수용재결이 진행 중이에요
의견서 제출과 대응 방법이 궁금해요.
상담 연결 →!
04
재결서를 송달받았어요
불복 기간 안에 무엇을 해야 할지 몰라요.
상담 연결 →⌂
05
잔여지·지장물·영업이 문제예요
남은 땅, 시설물, 영업 손실 보상이 애매해요.
상담 연결 →§
06
세금·재정착이 걱정돼요
보상 이후 실수령액과 다음 계획이 고민이에요.
상담 연결 →SELF-CHECK
30초 자가 체크
선택할수록 내 상황에 맞는 우선 검토 방향이 오른쪽에 채워집니다.
진단 결과
왼쪽에서 해당하는 항목을 선택해 주세요. 선택에 맞는 우선 검토 방향이 여기에 바로 표시됩니다. 어느 항목에도 해당하지 않더라도 보상 단계 확인과 자료 검토부터 시작할 수 있습니다.
※ 본 진단은 일반적인 법률 정보 안내이며, 개별 사안의 법률 자문이 아닙니다. 실제 결론은 대상 부동산의 현황·감정평가·증거자료에 따라 달라질 수 있습니다.FIRST RESPONSE
협의보상 감정평가 전, 먼저 확인할 3가지
협의보상금은 통지 시점에 갑자기 만들어지지 않습니다. 기본조사와 토지·물건조서 작성에서 확인된 현황, 감정평가의 전제, 입증자료가 최초 협의보상금 산정의 기초가 됩니다.
01
기본조사와 토지·물건조서 작성
사업시행자의 조사 과정에서 토지·건물·시설물·수목 등 대상물과 실제 이용현황이 누락되거나 다르게 기록되지 않았는지 확인합니다. 이후 보상계획 공고·열람 시 조서 기재를 다시 대조하고, 필요한 이의·보정 요청을 검토합니다.
02
협의보상 감정평가 전 준비
비교표준지, 실제 이용상황, 개별요인과 제출자료를 확인합니다. 토지소유자 추천 감정평가법인등 제도의 요건·기한 및 활용 가능성도 사안별로 검토합니다.
03
이용현황·권리관계 자료 보존
이용현황 사진, 임대차계약서, 영업 매출·시설 자료, 세무 자료를 시간순으로 정리해 보존합니다. 감정평가와 재결·소송 단계에서 개별 사정을 입증하는 기초가 됩니다.
PROCESS
기본조사 → 조서 작성 → 공고·열람 → 감정평가 → 협의 → 재결·소송
협의보상 감정평가 이전에 조사 내용과 자료를 점검해야, 이후 협의·재결·소송 단계에서도 일관된 근거로 대응할 수 있습니다.
STEP 01
기본조사 및 토지·물건조서 작성
사업시행자의 조사 내용이 실제 현황과 일치하는지 확인하고, 이용현황·지장물·권리관계 자료를 정리합니다.
STEP 02
보상계획 공고·열람
공고문과 토지·물건조서의 기재를 대조해 누락·오기가 있는지 확인하고, 필요한 이의·보정 요청을 검토합니다.
STEP 03
협의보상 감정평가
사업시행자·지자체·토지소유자 추천 감정평가사가 대상 부동산을 평가합니다. 소유자 추천 감정평가사의 전문성과 자료 제공이 중요합니다.
STEP 04
협의 요청·결렬
제시된 보상금액에 동의하지 않는 경우 합의서를 작성하지 않으면 됩니다. 협의에 응하지 않는 것 자체가 불이익 사유가 되지는 않습니다.
STEP 05
수용재결 (지방토지수용위원회)
수용의 적법성과 감정평가의 오류를 다투는 첫 공식 절차입니다. 전문가 검토 의견이 담긴 의견서 제출이 중요합니다.
STEP 06
이의신청·행정소송
수용재결에 불복하는 경우 이의신청 또는 행정소송을 법정 기간 내 검토합니다. 구체적 경로와 기간은 재결 내용과 사안에 따라 확인이 필요합니다.
※ 모든 사안에 동일하게 적용되지 않으며, 사업 단계·대상 부동산 현황·증거자료에 따라 가능한 절차와 결과가 달라집니다. 불복 기간 등 법정 기간은 사안별로 별도 확인이 필요한 사항으로, 상담 시 함께 안내드립니다.
LEGAL GUIDE
협의보상금이 정해지기 전, 무엇을 확인해야 하나요?
최초 협의보상금의 산정 전제는 기본조사, 토지·물건조서 작성과 감정평가 과정에서 형성됩니다. 항목을 눌러 확인하세요.
비교표준지·비교사례 선정이 적정한가
토지 보상액은 비교표준지의 공시지가를 기준으로 여러 요인을 보정해 산정됩니다. 용도지역·이용상황이 대상 토지와 다른 저가의 표준지가 선정되었거나, 인근 개발 상황과 동떨어진 비교사례가 적용된 경우 평가액이 실제 가치보다 낮게 산정될 수 있습니다. 표준지 선정의 적정성은 재결·소송 단계에서 다툴 수 있는 대표적인 쟁점입니다.
실제 이용상황·개별요인이 반영되었는가
공부상 지목과 실제 이용현황이 다른 경우(예: 지목은 전이지만 사실상 대지로 이용) 어느 기준으로 평가되었는지 확인해야 합니다. 도로접면, 형상, 개발제한구역 보정률, 주변 개발 상황 등 개별요인 적용의 오류도 평가액에 직접 영향을 미칩니다. 이용현황을 입증할 사진·자료의 확보 시점이 중요합니다.
지장물·영업보상이 누락·축소되지 않았는가
건물·시설물·수목 등 지장물의 이전비 또는 취득가액, 기계장치의 잔존 가치, 영업장의 휴업·폐업 보상이 누락되거나 낮게 산정되는 사례가 있습니다. 임차인·전차인의 영업보상 권리가 소외되지 않았는지도 함께 확인해야 합니다. 기본조사·토지·물건 조사와 이후 열람 단계부터 누락 여부를 점검하는 것이 좋습니다.
잔여지 매수청구·가치하락 보상을 검토할 수 있는가
토지 일부만 편입되어 남은 토지가 종래 목적대로 사용하기 현저히 곤란해진 경우, 잔여지 매수청구 또는 수용청구를 검토할 수 있습니다. 잔여지의 가격이 하락하거나 공사가 필요해진 경우의 손실보상도 별도 쟁점입니다. 진입로 상실, 형상 악화, 면적 협소화 등 구체적 사정에 따라 판단이 달라집니다.
세금까지 고려한 실수령액을 검토했는가
보상금이 늘어도 실제 수령액은 양도소득세 등 세금에 따라 달라집니다. 수용에 따른 양도소득세 감면, 대토보상, 현금·채권 보상 방식의 차이 등 과세 영향을 보상 단계부터 함께 검토하면 실수령액 관점의 판단이 가능합니다. 공인회계사 자격을 보유한 변호사가 세무 영향을 함께 살펴봅니다. 구체적인 세액은 개별 사정에 따라 달라지므로 별도 확인이 필요합니다.
※ 일반적인 법률정보이며 개별 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 개별 사건은 대상 부동산의 현황과 증거에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
COMPARE
단계별 대응 경로 비교표
같은 "보상금 다툼"이라도 단계에 따라 대응 방법과 준비자료가 달라집니다.
| 대응 경로 | 핵심 내용 | 주로 문제되는 시기 | 준비자료 | 유의점 |
|---|---|---|---|---|
| 기본조사·토지·물건 조사 검토 | 실제 현황·권리관계와 조사 범위의 확인, 누락 가능성의 자료화 | 협의보상 감정평가 전 | 등기·대장, 현황 사진, 도면, 조사 자료 | 확인 가능한 시점에 자료화하고 보정 요청 여부 검토 |
| 소유자 추천 감정평가 | 토지소유자 추천 감정평가사 참여 | 협의보상 감정평가 전 | 소유자 동의 요건, 추천 서류 | 추천 요건·기한 확인 필요 |
| 협의 단계 대응 | 산정 근거 확인, 협의 여부 판단 | 협의보상금 통보 후 | 보상금 산정내역, 감정평가서 | 협의 불응 자체는 불이익 아님 |
| 수용재결 의견서 | 수용의 적법성·평가 오류를 다투는 의견 제출 | 재결 신청 이후 | 전문가 검토의견, 입증자료 | 의견서의 논리·근거가 중요 |
| 이의신청 (이의재결) | 중앙토지수용위원회에 재결 불복 | 수용재결서 송달 후 법정 기간 내 | 재결서, 불복 사유 자료 | 법정 기간 경과 시 불가 |
| 행정소송 (보상금 증감) | 법원에서 보상금액의 적정성을 다툼 | 재결서 송달 후 법정 기간 내 | 재결서, 감정 관련 자료 일체 | 법원 감정 결과에 따라 달라짐 |
| 잔여지 매수·수용청구 | 남은 토지의 매수·수용 청구 | 일부 편입으로 이용 곤란 시 | 지적도, 이용현황 자료 | 청구 기한·요건 확인 필요 |
DOCUMENTS
상담 전 준비자료 체크리스트
금액 자체보다 금액을 만들어 낸 전제와 자료를 확인해야 합니다. 모두 갖추지 않아도 상담은 가능하며, 있는 자료부터 날짜순으로 정리하면 검토가 수월합니다.
토지·건물 등기부등본, 토지대장·건축물대장
기본조사·토지·물건 조사 자료 (수령한 경우)
보상계획 공고문, 손실보상 협의 요청서 등 통지 서류
물건조서, 보상금 산정내역(협의보상금 통지서)
감정평가서 (수령한 경우)
이용현황 사진·도면, 인허가 서류
임대차계약서, 영업 관련 자료 (매출·시설·인건비 등)
수용재결서·이의재결서 (송달받은 경우 — 송달 봉투 포함)
세무 관련 자료 (취득 시기·가액 확인 서류 등)
PRACTICE AREAS
전담센터 6대 업무 영역
①
협의보상 전 사전 검토
기본조사와 토지·물건 조사 자료, 실제 현황·권리관계를 검토해 협의보상 감정평가의 전제를 준비합니다.
②
협의·재결 단계 대응
소유자 추천 감정평가 활용, 협의 대응, 수용·이의재결 의견서 제출을 수행합니다.
③
행정소송 (보상금 증감)
재결에 불복하는 경우 법원에서 보상금액의 적정성을 다투는 소송을 수행합니다.
④
잔여지·지장물·영업보상
잔여지 매수청구, 지장물 이전비, 휴업·폐업 등 영업보상 쟁점을 검토합니다.
⑤
세무 영향 검토
양도소득세 등 과세 영향을 보상 단계부터 검토해 실수령액 관점으로 살펴봅니다.
⑥
이주·재정착 검토
토지와 건물을 보상 이후의 삶과 사업을 다시 세우는 전략자산으로 보고, 이주대책·생활대책 대상 여부와 대체취득·잔여 부동산 활용 등 재정착 방향을 함께 검토합니다.
FAQ
자주 묻는 질문
변호사를 선임하면 보상금이 올라가나요?
보상금 증액이 보장되는 것은 아닙니다. 협의보상금 통지 전이라도 기본조사와 토지·물건조서 작성 자료를 확인해 실제 현황·권리관계·입증자료를 정리할 수 있습니다. 이후 감정평가의 전제와 산식에 다툴 수 있는 오류·누락이 있는지에 따라 증액 여부가 달라집니다. 표준지 선정, 이용상황 반영, 개별요인 적용, 지장물·영업보상 누락 등이 대표적인 검토 지점이며, 개별 사안에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
왜 '회계사 자격이 있는 변호사'가 필요한가요?
토지보상 사건의 핵심 자료는 결국 '감정평가서'라는 숫자들의 집합입니다. 복잡한 보상 산식의 오류, 감가상각 적용의 문제, 영업보상액 산출의 허점은 수치 구조를 읽을 수 있어야 발견됩니다. 본 센터는 공인회계사 자격을 보유한 변호사가 감정평가서와 보상 산정 내역의 수치 구조를 재검증하고, 그 결과를 재결 의견서와 소송 자료로 체계화합니다. 법리와 숫자를 함께 검토하는 것이 본 센터의 접근 방식입니다.
협의에 응하지 않으면 불이익이 있나요?
사업시행자가 제시한 보상금액에 동의하지 않는 경우 합의서를 작성하지 않으면 되고, 별도로 불응 의사를 표명할 필요는 없습니다. 협의에 응하지 않는 것 자체가 불이익 사유가 되지는 않습니다. 협의가 성립되지 않으면 사업시행자의 재결 신청으로 수용재결 절차가 진행되며, 그 단계에서 보상금액의 적정성을 다툴 수 있습니다. 다만 협의보상 감정평가 전의 기본조사 및 토지·물건조서 작성 단계부터 자료를 정리하고 대응 방향을 검토하는 것이 중요합니다.
수용재결·이의재결·행정소송은 어떻게 다른가요?
수용재결은 지방토지수용위원회가 수용과 보상금을 결정하는 첫 공식 절차입니다. 수용재결에 불복하면 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하여 이의재결을 받을 수 있고, 재결에 불복하는 경우 법원에 행정소송(보상금 증감 청구)을 제기할 수 있습니다. 이의신청을 거치지 않고 곧바로 행정소송을 제기하는 것도 가능합니다. 각 단계마다 다툴 수 있는 내용과 준비자료가 다르므로 사안에 맞는 경로 선택이 필요합니다.
재결서를 받았는데, 언제까지 불복해야 하나요?
수용재결에 대한 이의신청과 행정소송은 각각 재결서를 송달받은 날부터 법정 기간 내에만 가능합니다(토지보상법 제83조·제85조 — 이의신청은 재결서 정본 송달일부터 30일, 행정소송은 재결서 송달일부터 90일, 이의재결을 거친 경우 이의재결서 송달일부터 60일. 게시일 기준이며 개정 여부는 국가법령정보센터에서 확인이 필요합니다). 기간이 지나면 다툴 수 없게 되므로, 재결서를 송달받았다면 송달 봉투와 함께 즉시 검토를 받아보시기 바랍니다.
토지 일부만 수용되는데 남은 땅도 보상받을 수 있나요?
토지 일부가 편입되어 남은 토지(잔여지)를 종래 목적대로 사용하기 현저히 곤란해진 경우, 잔여지 매수청구 또는 수용청구를 검토할 수 있습니다. 잔여지의 가격이 하락하거나 통로·담장 등 공사가 필요해진 경우의 손실보상도 별도로 검토됩니다. 진입로 상실, 형상 악화, 면적 협소화 등 구체적 사정에 따라 인정 여부가 달라지며, 청구 기한과 요건 확인이 필요합니다.
임차인이나 영업자도 보상을 받을 수 있나요?
보상 대상은 토지·건물 소유자에 한정되지 않습니다. 사업지구 내에서 영업을 해 온 임차인·전차인도 요건에 따라 휴업보상 등 영업보상의 대상이 될 수 있고, 농민의 영농보상, 거주자의 이주대책·생활대책도 별도로 검토됩니다. 다만 사업인정고시 전부터의 영업 여부, 허가·신고 요건 등에 따라 인정 범위가 달라지므로, 임대차계약서와 영업 관련 자료를 준비해 확인하는 것이 좋습니다.
수임료는 어떻게 되나요?
기본 착수금과, 증액된 보상금액을 기준으로 산정되는 성공보수로 구성됩니다. 초기 비용 부담을 줄이면서 증액 성과에 연동되는 구조를 지향하며, 구체적인 조건은 사건의 단계·규모·난이도에 따라 상담 시 사전에 투명하게 안내드립니다. 착수 전에 서면으로 보수 기준을 확인하실 수 있습니다.
보상금을 받으면 세금은 어떻게 되나요?
수용 보상금에도 양도소득세가 과세될 수 있으며, 공익사업 수용에 따른 감면 규정과 현금·채권·대토보상 방식에 따른 차이가 있습니다. 보상금이 늘어도 세금에 따라 실수령액이 달라지므로, 본 센터는 보상 단계부터 과세 영향을 함께 검토합니다. 구체적인 세액과 감면 적용 여부는 취득 시기·보유 기간 등 개별 사정에 따라 달라지므로 사안별 확인이 필요합니다.
전국 사업지구 사건도 상담이 가능한가요?
전국 어디에서 진행되는 공익사업이든 전화·온라인 상담을 통해 대응 방향을 확인할 수 있습니다. 서울 사무소 방문상담은 예약제로 운영하며, 등기부등본·기본조사 및 토지·물건 조사 자료·보상계획 공고문·물건조서·감정평가서 등 확보된 자료를 먼저 보내주시면 우선 검토가 가능합니다. 사건 수행 가능 여부와 진행 방식은 사업 단계, 자료 분량, 현장 확인 필요성, 쟁점의 난이도에 따라 달라질 수 있습니다.
CONSULTATION
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접수 내용을 바탕으로 담당 변호사가 보상 단계와 검토 방향을 확인해 회신드립니다.
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자료(조사 자료·공고문·물건조서·감정평가서)를 먼저 보내 검토를 요청할 수 있습니다
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