대표변호사
안상일
AHN SANG-IL
서울대학교 경제학 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
김앤장 법률사무소 변호사 (2012~2022)
삼일회계법인 공인회계사 출신 — 감정평가서 수치 구조 검증
공인회계사 · 미국 캘리포니아주 변호사 · 공인중개사
부동산·금융·신탁·M&A 자문 및 송무 수행
개발제한구역 안의 토지는 공법상 제한을 받는 상태로 평가하는 것이 원칙입니다. 다만 그 제한이 어떤 성격인지에 따라 평가의 전제가 달라질 수 있어, 사업 경위를 함께 확인해야 합니다.
상담 및 사건 진행은 특정 결과를 보장하지 않습니다. 보상금의 적정성과 이후 절차의 선택지는 대상 부동산의 현황, 감정평가 내용, 증거자료에 따라 달라질 수 있습니다.
개발제한구역으로 지정된 토지는 건축과 형질변경이 제한됩니다. 보상 평가에서도 이러한 공법상 제한은 원칙적으로 그대로 반영됩니다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」은 공법상 제한을 받는 토지를 제한받는 상태로 평가하도록 정하고 있습니다.
다만 예외가 있습니다. 그 제한이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가해진 것이라면, 제한이 없는 상태를 기준으로 평가하게 됩니다. 어느 쪽에 해당하는지는 제한이 언제, 어떤 경위로 가해졌는지에 따라 판단됩니다.
개발제한구역 지정은 통상 특정 사업을 직접 목적으로 한 것으로 보지 않습니다. 그러나 사업 추진 과정에서 해제가 이루어진 경우에는 평가의 전제를 두고 다툼이 생기기도 합니다. 위 규정은 게시일 기준이며 개정 여부는 국가법령정보센터에서 확인이 필요합니다.
개발제한구역 지정이라는 일반적 제한인지, 해당 사업의 시행을 직접 목적으로 가해진 제한인지에 따라 평가의 전제가 달라집니다. 지정·해제의 시점과 경위를 확인합니다.
사업 추진과 함께 해제가 이루어진 경우, 해제 전후 어느 상태를 기준으로 평가할 것인지가 쟁점이 됩니다. 고시 순서와 근거를 자료로 확인합니다.
개발제한구역 안에서도 대지, 농지, 임야, 현황 도로 등 실제 이용상황은 다릅니다. 지목이 아니라 사업인정고시일 당시의 현황이 기준입니다.
기존 건축물의 적법 여부, 취락지구 지정 여부, 이축 관련 사정은 평가와 지장물 보상 모두에 영향을 줄 수 있어 함께 확인합니다.
남양주는 개발제한구역과 공공주택지구가 함께 있는 지역입니다. 같은 읍·면 안에서도 구역 안팎이 나뉘고, 사업지구 경계와 개발제한구역 경계가 일치하지 않는 경우가 있습니다.
먼저 확인할 것은 내 토지가 사업지구에 편입되었는지, 그리고 개발제한구역에 속하는지입니다. 두 가지는 별개의 문제이고, 리 단위 이름만으로는 판단할 수 없습니다. 지구지정 고시의 지형도면과 토지이용계획을 개별 필지 기준으로 대조해야 합니다.
남양주도심 공공주택지구는 2026년 8월 13일 국토교통부 「주택 신속공급 방안」에서 공개된 이후 아직 지구지정 전 단계이며, 주민 등 의견청취는 2026년 9월 2일 종료되었습니다. 편입 여부와 보상 일정은 지구지정 고시로 확정되므로 현재 단계에서는 확정된 사항이 아닙니다.
한편 개발제한구역법에는 지정으로 인해 종래 용도로 사용할 수 없게 된 토지에 대한 매수청구 제도가 마련되어 있습니다. 이는 공익사업에 따른 손실보상과는 별개의 제도이므로, 어느 쪽에 해당하는 상황인지 먼저 구분할 필요가 있습니다.
법리와 숫자를 함께 검토합니다. 공인회계사 자격을 보유한 변호사와 부동산 전문 변호사가 감정평가·절차 대응을 교차 검토합니다.
"최초 협의보상금이 산정되기 전,
조사 내용과 자료부터 확인합니다."
토지보상은 한 번의 금액 결정이 아니라 공익사업 이후의 삶과 사업을 다시 준비하는 과정입니다. 본 센터는 의뢰인의 권리 보호를 넘어, 공익사업 이후의 현실적인 재정착까지 함께 설계하는 법률 파트너를 지향합니다. 보상금 증액 여부와 범위는 대상 부동산의 현황, 감정평가 내용, 증거자료, 재결·법원의 판단에 따라 달라질 수 있으며, 본 센터는 특정 결과를 보장하지 않습니다. 상담 내용은 변호사법에 따라 비밀이 유지됩니다.
공인회계사 자격을 보유한 변호사가 감정평가 산식과 산출 근거를 수치로 검증합니다.
사업 단계, 대상 부동산의 이용현황, 권리관계 및 확보자료를 바탕으로 사안별 초기 검토 포인트를 정리합니다.
콜센터가 아니라 담당 변호사가 직접 검토하고 직접 소통합니다.
보상금 증액과 함께 세무 영향까지 검토해 세후 실수령액 관점에서 살펴봅니다.
협의보상 감정평가 이전에 조사 내용과 자료를 점검해야, 이후 협의·재결·소송 단계에서도 일관된 근거로 대응할 수 있습니다.
사업시행자의 조사 내용이 실제 현황과 일치하는지 확인하고, 이용현황·지장물·권리관계 자료를 정리합니다.
공고문과 토지·물건조서의 기재를 대조해 누락·오기가 있는지 확인하고, 필요한 이의·보정 요청을 검토합니다.
사업시행자·지자체·토지소유자 추천 감정평가사가 대상 부동산을 평가합니다. 소유자 추천 감정평가사의 전문성과 자료 제공이 중요합니다.
제시된 보상금액에 동의하지 않는 경우 합의서를 작성하지 않으면 됩니다. 협의에 응하지 않는 것 자체가 불이익 사유가 되지는 않습니다.
수용의 적법성과 감정평가의 오류를 다투는 첫 공식 절차입니다. 전문가 검토 의견이 담긴 의견서 제출이 중요합니다.
수용재결에 불복하는 경우 이의신청 또는 행정소송을 법정 기간 내 검토합니다. 구체적 경로와 기간은 재결 내용과 사안에 따라 확인이 필요합니다.
※ 모든 사안에 동일하게 적용되지 않으며, 사업 단계·대상 부동산 현황·증거자료에 따라 가능한 절차와 결과가 달라집니다. 불복 기간 등 법정 기간은 사안별로 별도 확인이 필요한 사항으로, 상담 시 함께 안내드립니다.
금액 자체보다 금액을 만들어 낸 전제와 자료를 확인해야 합니다. 모두 갖추지 않아도 상담은 가능하며, 있는 자료부터 날짜순으로 정리하면 검토가 수월합니다.
기본조사와 토지·물건 조사 자료, 실제 현황·권리관계를 검토해 협의보상 감정평가의 전제를 준비합니다.
소유자 추천 감정평가 활용, 협의 대응, 수용·이의재결 의견서 제출을 수행합니다.
재결에 불복하는 경우 법원에서 보상금액의 적정성을 다투는 소송을 수행합니다.
잔여지 매수청구, 지장물 이전비, 휴업·폐업 등 영업보상 쟁점을 검토합니다.
양도소득세 등 과세 영향을 보상 단계부터 검토해 실수령액 관점으로 살펴봅니다.
토지와 건물을 보상 이후의 삶과 사업을 다시 세우는 전략자산으로 보고, 이주대책·생활대책 대상 여부와 대체취득·잔여 부동산 활용 등 재정착 방향을 함께 검토합니다.
전국에서 진행되는 도로·철도·산업단지·도시개발 등 공익사업의 토지보상 사건을 전화·온라인 상담으로 검토할 수 있습니다. 사업의 종류가 같아도 진행 단계와 대상 부동산의 특성이 다르므로, 개별 사업지구의 쟁점은 자료를 확인한 뒤 판단합니다.
법무법인(유) 엘케이파트너스는 서울 사무소 방문상담을 중심으로 운영하며, 등기부등본·기본조사 및 토지·물건 조사 자료·보상계획 공고문·물건조서·감정평가서 등 확보된 자료를 검토합니다. 사건별 진행 방식은 사업 단계, 관할, 자료 분량, 쟁점의 난이도에 따라 달라질 수 있습니다.
접수 내용을 바탕으로 담당 변호사가 보상 단계와 검토 방향을 확인해 회신드립니다.
개발제한구역 안의 토지는 공법상 제한을 받는 상태로 평가하는 것이 원칙이며, 그 제한이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 가해진 경우에는 제한이 없는 상태를 기준으로 평가합니다. 남양주는 개발제한구역과 공공주택지구가 함께 있어 사업지구 편입 여부와 구역 해당 여부를 개별 필지 기준으로 확인해야 합니다. 남양주도심 공공주택지구는 2026년 8월 13일 국토교통부 「주택 신속공급 방안」으로 공개된 뒤 지구지정 전 단계이며, 주민 등 의견청취는 2026년 9월 2일 종료되었습니다. 상담 및 사건 진행은 특정 결과를 보장하지 않습니다. 위 내용은 2026년 9월 10일 게시 기준이며, 이후 변경 여부는 각 기관 공고와 국가법령정보센터에서 확인이 필요합니다.
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최종 업데이트 : 2026. 08. 20.
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