대표변호사
안상일
AHN SANG-IL
서울대학교 경제학 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
김앤장 법률사무소 변호사 (2012~2022)
삼일회계법인 공인회계사 출신 — 감정평가서 수치 구조 검증
공인회계사 · 미국 캘리포니아주 변호사 · 공인중개사
부동산·금융·신탁·M&A 자문 및 송무 수행
보상금과 세금
토지수용 보상금, 세금은 얼마나 내게 되나요?
수용 보상금은 토지의 양도 대가이므로 양도소득세 과세 대상입니다. 다만 공익사업 수용에는 조세특례제한법 제77조의 감면이 적용될 수 있으며, 2025. 3. 14. 개정 기준 감면율은 현금보상 15%, 일반 채권보상 20%, 3년 만기보유특약 채권 35%, 5년 만기보유특약 채권 45%입니다(2026. 12. 31. 이전 양도분, 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등 요건 적용, 감면 한도 별도). 대토보상에는 별도의 과세특례가 마련되어 있습니다.
과세양도소득세 과세 대상
감면조특법 제77조(방식별 상이)
요건고시일 2년 이전 취득 등
상담010-3671-8389
감면 구조 한눈에 보기
보상을 받는 방식에 따라 감면율이 달라집니다(2025. 3. 14. 개정, 2026. 12. 31. 이전 양도분 기준).
| 보상 방식 | 감면율 |
|---|---|
| 현금보상 | 15% |
| 채권보상(일반) | 20% |
| 채권보상(3년 만기보유특약) | 35% |
| 채권보상(5년 만기보유특약) | 45% |
감면에는 연간·기간 통산 한도가 적용되고, 만기보유특약 위반 시 감면분 추징 문제가 생길 수 있습니다. 적용 기한과 감면율은 세법 개정으로 달라질 수 있으므로 신고 시점 기준 확인이 필요합니다.
감면의 주요 요건
사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지일 것이 대표 요건입니다(2025년 이후 수용분 기준). 고시일 임박 취득 토지는 감면이 제한될 수 있습니다. 8년 자경 농지 감면(조특법 제69조) 등 다른 감면과의 관계, 비사업용 토지 여부에 따른 세율 차이도 함께 검토할 항목입니다.
대토보상·수용 관련 그 밖의 세금
대토보상을 선택한 경우 양도소득세 과세특례(감면 또는 과세이연 구조)가 별도로 마련되어 있으며, 요건·사후관리가 현금보상 감면과 다릅니다. 그 밖에 보상금의 상속·증여 시점 문제, 지장물·영업손실보상금의 소득 구분 등도 사안에 따라 확인이 필요합니다.
본 페이지는 법률 정보 제공 목적이며 개별 세무신고에 대한 자문이 아닙니다. 구체적인 세액 계산·신고는 세무사 등 세무 전문가 확인을 권하며, 필요한 경우 법인 조세그룹과 연계해 검토합니다.
자주 묻는 질문
수용 보상금에도 꼭 세금을 내야 하나요?
양도소득세 과세 대상입니다. 다만 공익사업 수용 감면(조특법 제77조)과 8년 자경 농지 감면 등 적용 가능한 감면을 확인하면 부담이 달라질 수 있습니다.
감면율이 15%라는 말도, 10%라는 말도 있습니다. 무엇이 맞나요?
2025. 3. 14. 개정으로 현금보상 감면율이 10%에서 15%로 상향되는 등 방식별 감면율이 조정되었습니다(2025년 이후 수용분·2026. 12. 31. 이전 양도분 기준). 적용 시점에 따라 구법 감면율이 적용될 수 있어 수용 시점 확인이 필요합니다.
감면에 한도가 있나요?
감면 한도(연간·기간 통산)가 적용됩니다. 한도 금액과 통산 방식은 신고 시점의 세법 기준으로 확인해야 합니다.
사업 발표 직전에 산 땅도 감면되나요?
사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지일 것이 요건이므로, 고시 임박 취득분은 감면이 제한될 수 있습니다.
신고는 언제까지 해야 하나요?
양도소득세 예정신고·확정신고 기한이 적용됩니다. 수용의 양도 시기 판정(대금 청산일·수용 개시일 등)이 일반 매매와 다를 수 있어 시점 확인이 필요합니다.
관련 페이지
법령·출처
조세특례제한법 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면, 2025. 3. 14. 개정 기준 — 2026-08-19 확인) ※ 감면율·한도·기한은 신고 시점 세법 기준으로 재확인 후 표기.
※ 법정 기간·조문은 게시 시점 국가법령정보센터 기준으로 재확인 후 표기.
조세특례제한법 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면, 2025. 3. 14. 개정 기준 — 2026-08-19 확인) ※ 감면율·한도·기한은 신고 시점 세법 기준으로 재확인 후 표기.
※ 법정 기간·조문은 게시 시점 국가법령정보센터 기준으로 재확인 후 표기.
