대표변호사
안상일
AHN SANG-IL
서울대학교 경제학 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
김앤장 법률사무소 변호사 (2012~2022)
삼일회계법인 공인회계사 출신 — 감정평가서 수치 구조 검증
공인회계사 · 미국 캘리포니아주 변호사 · 공인중개사
부동산·금융·신탁·M&A 자문 및 송무 수행
공시지가와 보상금
토지보상금은 공시지가의 몇 배인가요?
“공시지가의 몇 배를 받는다”는 통용되는 표현일 뿐, 보상금은 배수 방식으로 정해지지 않습니다. 협의취득·수용 보상액은 표준지공시지가를 기준으로 감정평가법인등이 시점수정, 지역요인·개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 산정합니다(토지보상법 제70조). 결과적으로 개별공시지가보다 높게 평가되는 사례도, 그렇지 않은 사례도 있으며 배수는 토지마다 다릅니다.
산정 기준표준지공시지가 기준 감정평가
보정 요소시점수정·지역·개별·그 밖의 요인
원칙해당 사업으로 인한 개발이익 배제
상담02-565-9801
보상금 감정평가의 구조
평가는 대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌 비교표준지를 선정하는 데서 출발합니다. 여기에 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동을 반영하는 시점수정, 표준지와 대상 토지의 지역요인·개별요인 비교, 그리고 인근 거래사례·보상선례 등을 반영하는 그 밖의 요인 보정을 거쳐 단가가 산정됩니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 비교표준지 선정 | 용도지역·이용상황이 유사한 표준지 선택 |
| 시점수정 | 공시기준일→가격시점의 지가변동률 반영 |
| 지역·개별요인 | 위치·형상·도로조건 등 격차 비교 |
| 그 밖의 요인 | 거래사례·평가선례 등 보정 |
개발이익은 배제됩니다
해당 공익사업으로 인한 지가 상승분(개발이익)은 보상액 산정에서 배제하는 것이 법의 원칙입니다. 이를 위해 적용 공시지가의 선택 시점이 조정될 수 있습니다. 반대로 해당 사업과 무관한 정상적인 지가 상승분은 반영 대상입니다.
소유자가 확인할 수 있는 것
제시받은 평가에서 비교표준지가 적절히 선정되었는지, 실제 이용상황(지목과 다른 현황 이용 등)이 반영되었는지, 그 밖의 요인 보정의 근거가 무엇인지 확인할 수 있습니다. 감정평가법인 추천 제도(토지소유자 추천)를 활용하는 방법도 있습니다.
평가 결과의 적정성은 대상 토지의 현황과 자료에 따라 달라지며, 특정 배수나 증액이 보장되는 것은 아닙니다.
자주 묻는 질문
보상금이 공시지가의 3배라는 말이 있던데 사실인가요?
법령상 배수 기준은 없습니다. 표준지공시지가를 기준으로 한 감정평가 결과가 개별공시지가의 몇 배 수준으로 나타나는 경우가 있어 생긴 통용 표현일 뿐이며, 실제 배수는 토지의 현황과 평가 요인에 따라 제각각입니다.
개별공시지가와 표준지공시지가는 무엇이 다른가요?
표준지공시지가는 대표성 있는 표준지에 대해 국토교통부가 공시하는 가격이고, 개별공시지가는 이를 기준으로 시·군·구가 개별 토지에 산정하는 가격입니다. 보상 평가의 기준은 표준지공시지가입니다.
공시지가가 낮으면 보상금도 낮아지나요?
기준이 되는 것은 맞지만, 시점수정과 요인 비교·보정을 거치므로 공시지가 수준이 곧 보상금 수준을 의미하지는 않습니다. 평가 과정의 각 단계가 적절했는지가 중요합니다.
보상금 산정에 이의가 있으면 어떻게 하나요?
협의 단계에서는 협의에 응하지 않을 수 있고, 수용재결 이후에는 이의신청(재결서를 받은 날부터 30일 이내) 또는 보상금 증감에 관한 행정소송(재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의재결을 거친 경우 60일 이내)으로 다툴 수 있습니다(토지보상법 제83조·제85조). 국가법령정보센터 최종 확인 2026. 8. 18.
감정평가법인을 소유자가 추천할 수 있나요?
보상계획 열람 기간 내 요건을 갖춘 토지소유자 추천 제도가 있습니다. 추천 요건과 기한은 공고문에서 확인해야 합니다.
관련 페이지
법령·출처
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조(취득하는 토지의 보상)·제83조·제85조 — 국가법령정보센터, 제83·85조 2026-08-18 확인
※ 법정 기간·조문은 게시 시점 국가법령정보센터 기준으로 재확인 후 표기.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조(취득하는 토지의 보상)·제83조·제85조 — 국가법령정보센터, 제83·85조 2026-08-18 확인
※ 법정 기간·조문은 게시 시점 국가법령정보센터 기준으로 재확인 후 표기.
