대표변호사
안상일
AHN SANG-IL
서울대학교 경제학 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
김앤장 법률사무소 변호사 (2012~2022)
삼일회계법인 공인회계사 출신 — 감정평가서 수치 구조 검증
공인회계사 · 미국 캘리포니아주 변호사 · 공인중개사
부동산·금융·신탁·M&A 자문 및 송무 수행
토지수용·강제수용
토지수용(강제수용)이란 무엇이고, 무엇부터 확인해야 하나요?
토지수용은 도로·철도·산업단지·공공주택 등 공익사업을 위해 사업시행자가 법에 따라 토지 등의 소유권을 취득하는 절차입니다. 협의로 취득하는 협의취득과, 협의가 성립되지 않을 때 토지수용위원회의 재결로 취득하는 수용재결로 나뉩니다. 소유자는 먼저 사업인정고시 여부와 현재 절차 단계, 보상계획 공고 내용을 확인하고, 토지·물건조서와 실제 이용현황이 일치하는지 대조해야 합니다. 다만 대응 방향은 사업 단계와 확보된 자료에 따라 달라집니다.
적용 법령토지보상법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)
두 경로협의취득 · 수용재결
먼저 확인사업인정고시 · 보상계획 공고 · 조서
상담02-565-9801
토지수용은 협의취득과 수용재결로 나뉩니다
공익사업의 토지 취득은 원칙적으로 사업시행자와 소유자의 협의(협의취득)로 진행됩니다. 협의가 성립되지 않으면 사업시행자가 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하고, 위원회의 수용재결로 소유권이 이전됩니다. '강제수용'은 이 수용재결 단계를 가리키는 일반적 표현입니다.
두 경로는 보상금 산정의 기초와 불복 방법이 다릅니다. 협의취득은 계약의 성격을 갖고, 수용재결은 위원회의 판단에 대해 이의신청·행정소송으로 다투게 됩니다.
사업인정고시부터 보상까지의 절차
일반적인 흐름은 다음과 같습니다.
| 단계 | 주요 내용 |
|---|---|
| 사업인정·고시 | 공익사업으로 인정되어 수용 권한이 부여되는 단계 |
| 기본조사·조서 작성 | 토지·건물·지장물·영업 등 현황 조사, 토지·물건조서 작성 |
| 보상계획 공고·열람 | 공고문·조서 열람, 감정평가법인등 추천 요건 확인 |
| 협의보상 감정평가·협의 | 비교표준지·실제 이용상황 등을 반영한 평가, 협의 요청 |
| 수용재결 | 협의 불성립 시 관할 토지수용위원회의 재결 |
| 이의신청·행정소송 | 재결에 불복하는 경우의 절차 |
소유자가 초기에 확인·보존할 자료
조서에 대상물과 실제 이용현황이 누락·오기되지 않았는지 확인하고, 확인 가능한 시점의 현황 사진·도면·대장·계약서 등을 시간순으로 보존합니다. 초기 자료의 정확성이 감정평가와 재결·소송 단계 대응의 폭을 좌우합니다.
협의에 응하지 않는 것 자체가 불이익 사유가 되지는 않습니다. 다만 절차별로 적용되는 기간이 있으므로 통지서·공고문의 날짜를 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
협의에 응하지 않으면 불이익이 있나요?
제시된 보상금액에 동의하지 않으면 합의서를 작성하지 않을 수 있으며, 협의에 응하지 않는 것 자체가 불이익 사유가 되지는 않습니다. 협의가 성립되지 않으면 수용재결 절차에서 보상의 적정성을 다시 다툴 수 있습니다.
사업인정고시가 무엇인가요?
해당 사업이 공익사업으로 인정되어 사업시행자에게 토지 등을 수용할 권한이 부여되었음을 알리는 고시입니다. 고시 여부와 내용은 전자관보·사업시행자 누리집 등에서 확인할 수 있습니다.
변호사는 어느 단계에서 상담하는 것이 좋나요?
단계에 따라 확인할 자료와 대응이 다르므로 정해진 시점은 없습니다. 다만 보상계획 공고·감정평가 전, 재결서를 받은 직후 등 기간이 적용되는 시점에는 자료를 정리해 상담하는 것을 검토할 수 있습니다.
관련 페이지
법령·출처
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제20조(사업인정)·제26~30조(협의·재결신청)·제34조(재결) — 국가법령정보센터, 2026-07-23 확인
※ 법정 기간·조문은 게시 시점 국가법령정보센터 기준으로 재확인 후 표기.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제20조(사업인정)·제26~30조(협의·재결신청)·제34조(재결) — 국가법령정보센터, 2026-07-23 확인
※ 법정 기간·조문은 게시 시점 국가법령정보센터 기준으로 재확인 후 표기.
