대표변호사
안상일
AHN SANG-IL
서울대학교 경제학 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
김앤장 법률사무소 변호사 (2012~2022)
삼일회계법인 공인회계사 출신 — 감정평가서 수치 구조 검증
공인회계사 · 미국 캘리포니아주 변호사 · 공인중개사
부동산·금융·신탁·M&A 자문 및 송무 수행
그린벨트 보상
그린벨트 땅이 수용되면, 보상은 어떻게 평가되나요?
개발제한구역(그린벨트) 안의 토지가 공익사업에 편입되면, 보상 평가는 원칙적으로 개발제한구역인 상태를 기준으로 이루어집니다. 다만 해당 공익사업을 위해 구역이 해제되는 경우라면 해제 전 상태로 평가하는 것이 개발이익 배제 원칙과 연결되고, 반대로 사업과 무관한 일반적 계획 제한의 취급이 문제되는 등 평가 전제가 자주 다투어집니다. 실제 이용현황(농지·창고·주거 등)의 반영 여부도 함께 확인해야 합니다.
원칙구역 상태 기준 평가
쟁점해제·제한의 평가 전제
병행 확인실제 이용현황 반영
상담02-565-9801
평가 전제 — 무엇이 다투어지나요
공법상 제한을 받는 토지는 그 제한을 반영해 평가하는 것이 원칙이지만, 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 가해진 제한은 없는 상태로 평가한다는 법리가 있습니다. 그린벨트 해제와 연계된 개발사업에서는 해제·제한 중 어느 상태를 전제로 평가할지가 보상액을 좌우하는 핵심 쟁점이 됩니다.
그린벨트 특유의 확인사항
이축권(이주자 건축 관련 권리)의 취급, 무허가·기존 건축물의 평가, 시설 재배·축사 등 지장물과 영업 보상, 장기간 제한으로 인한 이용현황(전·답·임야)의 실제 반영 등이 자주 확인되는 항목입니다. 오래 보유한 토지가 많아 상속·명의 정리 문제가 함께 나타나기도 합니다.
편입되지 않았지만 재산권 행사가 어려운 경우
개발제한구역 지정으로 종래 용도로 사용할 수 없어 효용이 현저히 감소한 토지 등에 대해서는 개발제한구역법상 매수청구 제도가 마련되어 있습니다. 요건과 절차는 공익사업 수용 보상과 별개이므로 구분해 검토해야 합니다.
평가 전제의 판단은 사업·구역 지정 경위 자료에 따라 달라지며, 특정 결과가 보장되지 않습니다.
자주 묻는 질문
그린벨트라서 보상금이 낮게 나온다는데 맞나요?
구역 상태를 기준으로 평가하는 것이 원칙이라 인근 해제지보다 낮게 평가되는 경향은 있습니다. 다만 해당 사업을 위한 해제·제한이라면 평가 전제가 달라질 수 있어, 지정·해제 경위 확인이 필요합니다.
사업 때문에 그린벨트가 풀리는 경우는요?
해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 해제되는 경우라면, 해제로 인한 지가 상승(개발이익)을 배제하는 방향의 평가 전제가 문제됩니다. 개별 사안의 고시·계획 자료로 판단합니다.
그린벨트 안 무허가 건물도 보상되나요?
건축 시점과 경위에 따라 평가·보상 취급이 달라집니다. 항공사진 등으로 건축 시점을 확인하는 것이 출발점입니다.
수용은 아니지만 땅을 사달라고 요구할 수 있나요?
개발제한구역법상 매수청구 요건(효용의 현저한 감소 등)을 갖춘 경우 매수청구를 검토할 수 있습니다. 수용 보상과는 별개 제도이므로 요건 확인이 필요합니다.
보상에 불복하면 어떻게 하나요?
일반 수용과 같이 이의신청(재결서를 받은 날부터 30일)·행정소송(90일, 이의재결 후 60일)이 적용됩니다(토지보상법 제83조·제85조). 국가법령정보센터 최종 확인 2026. 8. 18.
관련 페이지
법령·출처
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(매수청구 관련 조항) · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제83조·제85조 — 국가법령정보센터, 제83·85조 2026-08-18 확인
※ 법정 기간·조문은 게시 시점 국가법령정보센터 기준으로 재확인 후 표기.
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(매수청구 관련 조항) · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제83조·제85조 — 국가법령정보센터, 제83·85조 2026-08-18 확인
※ 법정 기간·조문은 게시 시점 국가법령정보센터 기준으로 재확인 후 표기.
