대표변호사
안상일
AHN SANG-IL
서울대학교 경제학 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
김앤장 법률사무소 변호사 (2012~2022)
삼일회계법인 공인회계사 출신 — 감정평가서 수치 구조 검증
공인회계사 · 미국 캘리포니아주 변호사 · 공인중개사
부동산·금융·신탁·M&A 자문 및 송무 수행
환매권
수용된 내 땅, 되찾을 수 있는 경우가 있나요?
환매권은 공익사업을 위해 취득된 토지가 사업의 폐지·변경 등으로 필요 없게 된 경우, 원소유자(또는 포괄승계인)가 보상금 상당 금액을 지급하고 토지를 되찾을 수 있는 권리입니다(토지보상법 제91조). 헌법재판소의 헌법불합치 결정에 따라 2021. 8. 10. 시행 개정으로 행사 기간의 기산점이 정비되어, 사업의 폐지·변경일 또는 토지가 필요 없게 된 날부터 10년 이내에 행사할 수 있는 구조가 되었습니다.
근거토지보상법 제91조
요건사업 폐지·변경 등으로 불필요
기간폐지·변경일 등부터 10년 이내
상담02-565-9801
어떤 경우에 환매권이 생기나요
취득한 토지의 전부 또는 일부가 해당 사업에 필요 없게 된 경우가 기본 요건입니다. 사업 자체의 폐지·변경, 사업 부지에서의 제외 등이 대표적이며, 일정 기간 내 사업에 이용되지 않은 경우의 환매도 법이 정하고 있습니다. 토지가 실제로 필요 없게 되었는지는 사업계획·이용 현황 자료로 판단됩니다.
행사 기간 — 2021년 개정의 의미
과거에는 취득일부터 10년 이내라는 제한이 있었으나, 헌법재판소의 헌법불합치 결정(2020. 11.) 이후 2021. 8. 10. 시행 개정으로 사업의 폐지·변경일 또는 필요 없게 된 날부터 10년 이내 구조로 정비되었습니다. 취득 후 오랜 기간이 지난 뒤 사업이 폐지된 경우에도 그 시점부터 기간이 진행되므로, 과거 수용 토지도 확인해 볼 실익이 있습니다.
사업시행자는 환매할 토지가 생기면 원소유자에게 통지하는 절차가 있으므로, 통지를 받았다면 기간 관리가 곧바로 시작됩니다.
환매 대금과 절차
환매는 원칙적으로 받았던 보상금에 상당한 금액을 지급하고 이루어지며, 지가가 크게 변동한 경우 금액 조정을 법원에 청구하는 절차가 마련되어 있습니다. 요건 충족 여부나 대금에 다툼이 있으면 소송으로 확정하게 됩니다.
환매권의 성립 여부는 사업 이용 현황과 시점 자료에 따라 달라지며, 특정 결과가 보장되지 않습니다.
자주 묻는 질문
수용된 지 20년이 지났는데도 환매가 가능한가요?
개정법 구조에서는 사업의 폐지·변경일 등 기산점부터 10년 이내인지가 기준이 됩니다. 취득 후 경과 기간이 길어도 최근에 사업이 폐지되었다면 검토 여지가 있습니다. 개정법 적용 범위는 사안별 확인이 필요합니다.
환매 대금은 얼마를 내야 하나요?
받았던 보상금에 상당한 금액이 원칙입니다. 지가 변동이 현저한 경우 법원에 금액 증감을 청구하는 절차가 있어, 실제 부담액은 사안에 따라 달라질 수 있습니다.
사업시행자가 통지를 안 해주면 어떻게 알 수 있나요?
사업의 폐지·변경 고시, 부지 이용 현황 등을 통해 확인할 수 있습니다. 통지 여부와 무관하게 요건·기간을 스스로 점검해 보는 것이 안전합니다.
상속인도 환매권을 행사할 수 있나요?
환매권은 원소유자 또는 그 포괄승계인(상속인 등)이 행사할 수 있습니다. 상속 관계 증명 자료가 필요합니다.
환매권 분쟁은 어떤 소송으로 다투나요?
요건 충족 여부·대금을 둘러싼 다툼은 민사소송(소유권이전등기 청구 등)으로 진행되는 것이 일반적입니다. 자료 상태에 따라 소송 전 협의로 정리되는 경우도 있습니다.
관련 페이지
법령·출처
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조(환매권) — 2021. 8. 10. 시행 개정(헌재 2020. 11. 헌법불합치 후속), 개정 연혁 2026-08-19 확인 ※ 세부 요건·기간은 게시 시점 조문 재확인 후 표기.
※ 법정 기간·조문은 게시 시점 국가법령정보센터 기준으로 재확인 후 표기.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조(환매권) — 2021. 8. 10. 시행 개정(헌재 2020. 11. 헌법불합치 후속), 개정 연혁 2026-08-19 확인 ※ 세부 요건·기간은 게시 시점 조문 재확인 후 표기.
※ 법정 기간·조문은 게시 시점 국가법령정보센터 기준으로 재확인 후 표기.
