대표변호사
안상일
AHN SANG-IL
서울대학교 경제학 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
김앤장 법률사무소 변호사 (2012~2022)
삼일회계법인 공인회계사 출신 — 감정평가서 수치 구조 검증
공인회계사 · 미국 캘리포니아주 변호사 · 공인중개사
부동산·금융·신탁·M&A 자문 및 송무 수행
도시개발사업 보상
도시개발사업, 내 땅은 수용인가요 환지인가요?
도시개발사업은 도시개발법에 따라 수용·사용 방식, 환지방식 또는 혼용방식으로 시행됩니다. 수용방식이면 토지보상법을 준용한 보상 절차(협의→재결→불복)가 적용되고, 환지방식이면 종전 토지 대신 새 토지(환지)를 받으며 면적 감소(감보)와 청산금이 쟁점이 됩니다. 따라서 개발계획에서 사업 방식을 확인하는 것이 대응의 출발점입니다.
근거도시개발법 + 토지보상법 준용
방식수용·사용 / 환지 / 혼용
먼저 확인개발계획상 시행 방식
상담02-565-9801
수용방식이라면 — 보상 절차
수용·사용 방식에서는 실시계획 인가 등으로 사업인정이 의제되고, 이후 조사·공고·협의·수용재결의 보상 절차가 토지보상법에 따라 진행됩니다. 보상 기준(표준지공시지가 기준 평가)과 불복 절차(이의신청 30일·행정소송 90일, 법 제83조·제85조)도 동일하게 적용됩니다.
환지방식이라면 — 무엇이 다른가요
환지방식에서는 토지를 내놓는 대신 정리된 새 토지를 받습니다. 이 과정에서 공공용지·체비지 확보를 위해 면적이 줄어드는 감보가 발생하고, 권리면적과 환지면적의 차이는 청산금으로 정산됩니다. 환지계획의 내용(위치·면적·청산금 산정)에 이의가 있으면 의견 제출과 쟁송을 검토하게 됩니다.
환지 대상에서 제외되어 금전으로 청산되는 경우도 있으며, 이때의 산정 적정성도 다툼의 대상이 될 수 있습니다.
혼용방식과 확인 방법
구역 일부는 수용, 일부는 환지로 시행하는 혼용방식도 있습니다. 내 토지가 어느 구역에 속하는지는 개발계획·실시계획 고시문과 도면으로 확인할 수 있으며, 방식에 따라 준비할 자료와 일정이 달라집니다.
방식별 세부 절차는 해당 사업의 고시·공고가 우선합니다. 본 페이지는 일반 구조의 안내입니다.
자주 묻는 질문
내 땅이 수용인지 환지인지 어떻게 확인하나요?
도시개발구역 지정·개발계획 고시문에 시행 방식이 명시됩니다. 혼용방식이면 도면에서 구역별 방식을 확인해야 합니다.
환지방식인데 땅이 줄어든다고 합니다. 정상인가요?
환지방식에서는 도로·공원 등 공공용지와 체비지 확보를 위해 면적이 감소(감보)하는 구조가 일반적입니다. 다만 감보율과 환지 위치·청산금 산정의 적정성은 확인·다툼의 대상이 될 수 있습니다.
수용방식 보상에 불복하려면 어떻게 하나요?
일반 수용 절차와 같이 이의신청(재결서를 받은 날부터 30일)·보상금 증감 행정소송(90일, 이의재결 후 60일)으로 다툴 수 있습니다(토지보상법 제83조·제85조). 국가법령정보센터 최종 확인 2026. 8. 18.
환지 청산금에도 불복할 수 있나요?
청산금 산정에 이의가 있으면 환지계획 단계의 의견 제출, 처분에 대한 쟁송 등이 검토됩니다. 다툼 방법은 처분의 성격과 시점에 따라 달라 개별 확인이 필요합니다.
세입자나 영업자는 어떤 보상을 받나요?
수용방식 구역에서는 영업손실보상·주거이전비 등이 일반 기준에 따라 검토됩니다. 환지방식 구역은 구조가 달라 개별 확인이 필요합니다.
관련 페이지
법령·출처
도시개발법(시행 방식·환지 관련 조항) · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제83조·제85조 — 국가법령정보센터, 제83·85조 2026-08-18 확인
※ 법정 기간·조문은 게시 시점 국가법령정보센터 기준으로 재확인 후 표기.
도시개발법(시행 방식·환지 관련 조항) · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제83조·제85조 — 국가법령정보센터, 제83·85조 2026-08-18 확인
※ 법정 기간·조문은 게시 시점 국가법령정보센터 기준으로 재확인 후 표기.
