대표변호사
안상일
AHN SANG-IL
서울대학교 경제학 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
김앤장 법률사무소 변호사 (2012~2022)
삼일회계법인 공인회계사 출신 — 감정평가서 수치 구조 검증
공인회계사 · 미국 캘리포니아주 변호사 · 공인중개사
부동산·금융·신탁·M&A 자문 및 송무 수행
토지보상 전담센터 · 남양주 | 2026년 9월 11일 기준
조사와 조서,
보상의
출발점입니다
- 감정평가는 조서를 기초로 이루어집니다.
- 조서에 빠진 것은 평가에도 반영되지 않습니다.
상담 및 사건 진행은 특정 결과를 보장하지 않습니다. 보상금의 적정성과 이후 절차의 선택지는 대상 부동산의 현황, 감정평가 내용, 증거자료에 따라 달라질 수 있습니다.
Since 2012법무법인(유) 엘케이파트너스
변호사·공인회계사 교차 검증감정평가 산식과 산출 근거 검토
부동산·재개발·재건축 전문변호사대한변호사협회 전문분야 등록
세후 실수령액까지 검토보상금과 세무 영향을 함께 분석
담당 변호사
토지보상 전담센터 담당 변호사
법리와 숫자를 함께 검토합니다. 공인회계사 자격을 보유한 변호사와 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사가 감정평가·절차 대응을 교차 검토합니다.
대표변호사
윤선우
YOON SEON-WOO
서울대학교 경제학부 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
김앤장 법률사무소 변호사
건국대학교 부동산대학원 금융투자전공 재학
국토교통부 PF 조정위원회 실무위원
PF·재개발·재건축·부동산신탁·분양계약 분쟁 수행
미국 일리노이주 변호사
변호사
백다은
BAEK DA-EUN
한양대학교 영어교육과 · 충북대학교 법학전문대학원 졸업
서울대학교 행정대학원 정책학 석사 · 서울대학교 법과대학 박사 수료(건설법)
부동산 전문변호사 · 형사법 전문변호사 (대한변호사협회 등록)
분양계약 해제·계약금 반환청구 등 부동산 분쟁 수행
토지보상·손실보상 및 건설 관련 분쟁 검토
변호사
김민수
KIM MIN-SOO
고려대학교 경영학과 · 경북대학교 법학전문대학원 졸업
법무법인 센트로 변호사 (건설·부동산 소송·자문)
하나증권 법무실 사내변호사 (부동산 금융 검토)
재개발·재건축 전문변호사 (대한변호사협회 등록)
정비사업전문관리사 · 리모델링사업관리사 보유
언론 기고·보도
- [이데일리] [기고-토지보상] 공익사업의 정당한 토지보상은 어떻게 결정되는가[별별법] - 안상일 대표변호사안상일 대표변호사 · 기고원문
- [이데일리] [인터뷰-부동산] "전기 확보했는데 원점으로…분산법에 데이터센터 발목잡혀" - 안상일, 윤선우, 정종대 대표변호사
최근 업무사례
[토지보상] 토지 일부 수용 후 쓸모없어진 잔여지 매수 청구 및 가치 하락 보상
안상일 · 윤선우 · 정종대 변호사 외 2명
[토지보상] 수용지 가게 영업손실 보상 누락 항목 소명해 휴업·이전비 추가 인정
안상일 · 윤선우 · 정종대 변호사 외 2명
[토지보상] 공익사업 토지수용 보상금 이의재결 및 증감 소송으로 보상금 조정
안상일 · 윤선우 · 정종대 변호사 외 2명
남양주 · 조사·조서
조서가 왜 중요합니까
보상계획이 공고되면 사업시행자는 기본조사를 거쳐 토지조서와 물건조서를 작성합니다. 어떤 토지가 얼마나 편입되는지, 그 위에 어떤 물건이 있는지를 기재한 문서입니다.
이후의 감정평가는 이 조서를 기초로 이루어집니다. 조서에 기재되지 않은 시설이나 수목은 평가 대상에 들어가지 않는 것이 일반적입니다.
그래서 조서 작성 단계에서 현황이 정확히 반영되도록 하는 것이 이후 모든 절차의 출발점이 됩니다.
검토 포인트
조사 단계에서 확인할 항목
01
입회
조사에 입회해 현장에서 확인하십시오. 대리인을 세우거나 사전에 현황 자료를 제출하는 방법도 있습니다.
02
편입 면적
전부 편입인지 일부 편입인지, 면적이 맞는지 확인합니다. 일부 편입이면 잔여지 문제가 따라옵니다.
03
이용상황
지목이 아니라 실제 이용상황이 기준입니다. 현황 도로, 사실상 대지 등이 어떻게 기재되었는지 봅니다.
04
물건 목록
건축물, 부속 시설, 수목, 영업 시설이 빠짐없이 기재되었는지 목록과 대조합니다.
남양주
조서에 이의가 있는 경우
조서를 받아 보시고 실제와 다른 부분을 발견하는 경우가 있습니다.
조서는 열람 기간을 두어 공개되며 그 기간에 이의를 제기할 수 있습니다. 기간은 공고에서 정해지므로 날짜를 먼저 확인하셔야 합니다.
이의를 제기할 때는 무엇이 어떻게 다른지 구체적으로 밝히고 자료를 붙이는 것이 좋습니다. 사진, 등기부, 건축물대장, 영업 자료 등이 근거가 됩니다.
열람 기간이 지난 뒤에도 재결 단계에서 다툴 여지가 남아 있는 경우가 있습니다. 다만 시간이 지날수록 당시 현황을 입증하기 어려워지므로, 가능한 한 조사 단계에서 바로잡는 것이 유리합니다.
왜 엘케이인가
제시금액을 받은 뒤가 아니라, 그 금액의 전제부터 검토합니다.
법리와 숫자의 교차 검증 · 초기 조사 단계의 쟁점 정리 · 변호사 직접 상담 · 실수령액 관점의 검토
토지보상 전담센터 선택 이유 자세히 보기 →보상 절차
기본조사 → 조서 작성 → 공고·열람 → 감정평가 → 협의 → 재결·소송
협의보상 감정평가 이전에 조사 내용과 자료를 점검해야, 이후 협의·재결·소송 단계에서도 일관된 근거로 대응할 수 있습니다.
토지보상 전담센터 진행 절차 자세히 보기 →준비자료
상담 전 준비자료 체크리스트
금액 자체보다 금액을 만들어 낸 전제와 자료를 확인해야 합니다. 모두 갖추지 않아도 상담은 가능하며, 있는 자료부터 날짜순으로 정리하면 검토가 수월합니다.
토지·건물 등기부등본, 토지대장·건축물대장
기본조사·토지·물건 조사 자료 (수령한 경우)
보상계획 공고문, 손실보상 협의 요청서 등 통지 서류
물건조서, 보상금 산정내역(협의보상금 통지서)
감정평가서 (수령한 경우)
이용현황 사진·도면, 인허가 서류
임대차계약서, 영업 관련 자료 (매출·시설·인건비 등)
수용재결서·이의재결서 (송달받은 경우 — 송달 봉투 포함)
세무 관련 자료 (취득 시기·가액 확인 서류 등)
업무 영역
전담센터 6대 업무 영역
①
협의보상 전 사전 검토
기본조사와 토지·물건 조사 자료, 실제 현황·권리관계를 검토해 협의보상 감정평가의 전제를 준비합니다.
②
협의·재결 단계 대응
소유자 추천 감정평가 활용, 협의 대응, 수용·이의재결 의견서 제출을 수행합니다.
③
행정소송 (보상금 증감)
재결에 불복하는 경우 법원에서 보상금액의 적정성을 다투는 소송을 수행합니다.
④
잔여지·지장물·영업보상
잔여지 매수청구, 지장물 이전비, 휴업·폐업 등 영업보상 쟁점을 검토합니다.
⑤
세무 영향 검토
양도소득세 등 과세 영향을 보상 단계부터 검토해 실수령액 관점으로 살펴봅니다.
⑥
이주·재정착 검토
토지와 건물을 보상 이후의 삶과 사업을 다시 세우는 전략자산으로 보고, 이주대책·생활대책 대상 여부와 대체취득·잔여 부동산 활용 등 재정착 방향을 함께 검토합니다.
전국 상담
전국 공익사업 토지보상 상담도 가능한가요?
전국에서 진행되는 도로·철도·산업단지·도시개발 등 공익사업의 토지보상 사건을 전화·온라인 상담으로 검토할 수 있습니다. 사업의 종류가 같아도 진행 단계와 대상 부동산의 특성이 다르므로, 개별 사업지구의 쟁점은 자료를 확인한 뒤 판단합니다.
법무법인(유) 엘케이파트너스는 서울 사무소 방문상담을 중심으로 운영하며, 등기부등본·기본조사 및 토지·물건 조사 자료·보상계획 공고문·물건조서·감정평가서 등 확보된 자료를 검토합니다. 사건별 진행 방식은 사업 단계, 관할, 자료 분량, 쟁점의 난이도에 따라 달라질 수 있습니다.
상담 운영 방식
- 서울 사무소 방문상담 (예약제)
- 전국 전화·온라인 상담 — 자료 검토 후 대응 방향 안내
- 사건별 수행 범위·진행 단계 확인 후 안내
- 자료(조사 자료·공고문·물건조서·감정평가서) 우선 검토 가능
핵심 요약
보상계획이 공고되면 사업시행자는 기본조사를 거쳐 토지조서와 물건조서를 작성하고, 이후 감정평가는 이 조서를 기초로 이루어집니다. 조서에 기재되지 않은 시설이나 수목은 평가 대상에 들어가지 않는 것이 일반적이므로 조서 작성 단계에서 현황이 정확히 반영되도록 하는 것이 중요합니다. 조사 입회, 편입 면적 확인, 실제 이용상황 기재 여부, 물건 목록 대조가 확인 항목이며, 조서는 열람 기간에 이의를 제기할 수 있고 기간은 공고에서 정해집니다. 열람 기간이 지난 뒤에도 재결 단계에서 다툴 여지가 남을 수 있으나 입증이 어려워집니다. 상담 및 사건 진행은 특정 결과를 보장하지 않습니다. 위 내용은 2026년 9월 11일 기준입니다.
자주 묻는 질문
기본조사와 조서, 자주 묻는 질문
조사에 꼭 입회해야 하나요?
의무는 아니지만 입회하시는 편이 좋습니다. 현장에서 설명하고 확인할 수 있는 기회이기 때문입니다.
조서를 받아 보지 못했습니다.
조서는 열람 절차를 통해 확인할 수 있습니다. 열람 기간과 장소는 공고에 기재되므로 확인하시기 바랍니다.
창고가 조서에서 빠졌습니다.
열람 기간에 이의를 제기하십시오. 사진과 설치 시기를 알 수 있는 자료를 함께 제출하시면 도움이 됩니다.
지목은 전인데 실제로는 대지처럼 쓰고 있습니다.
평가는 지목이 아니라 실제 이용상황을 기준으로 합니다. 조서에 현황이 어떻게 기재되었는지 확인하고 다르면 이의를 제기할 수 있습니다.
열람 기간을 놓쳤습니다.
재결 단계에서 다툴 여지가 남아 있을 수 있습니다. 다만 입증이 어려워지므로 가지고 계신 자료를 정리해 확인하시는 것이 좋습니다.
옆 토지와 보상금이 다른 것은 문제가 있는 것인가요?
단정할 수 없습니다. 옆 토지와 내 토지는 평가의 출발점이 된 비교표준지도, 반영된 개별요인과 공법상 제한도 같지 않을 수 있습니다. 금액 차이 자체보다, 내 토지에 적용된 자료가 실제 상태와 맞는지를 확인하는 것이 우선입니다.
상담하면 보상금을 더 받을 수 있다고 알려주나요?
보상금을 더 받을 수 있다고 먼저 말씀드리지는 않습니다. 왜 이 금액이 나왔는지, 무엇을 추가로 확인할 수 있는지, 협의 단계에서 무엇을 준비할 수 있는지부터 살펴봅니다. 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
변호사를 선임하면 보상금이 올라가나요?
보상금 증액이 보장되는 것은 아닙니다. 협의보상금 통지 전이라도 기본조사와 토지·물건조서 작성 자료를 확인해 실제 현황·권리관계·입증자료를 정리할 수 있습니다. 이후 감정평가의 전제와 산식에 다툴 수 있는 오류·누락이 있는지에 따라 증액 여부가 달라집니다. 표준지 선정, 이용상황 반영, 개별요인 적용, 지장물·영업보상 누락 등이 대표적인 검토 지점이며, 개별 사안에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
왜 '회계사 자격이 있는 변호사'가 필요한가요?
토지보상 사건의 핵심 자료는 결국 '감정평가서'라는 숫자들의 집합입니다. 복잡한 보상 산식의 오류, 감가상각 적용의 문제, 영업보상액 산출의 허점은 수치 구조를 읽을 수 있어야 발견됩니다. 본 센터는 공인회계사 자격을 보유한 변호사가 감정평가서와 보상 산정 내역의 수치 구조를 재검증하고, 그 결과를 재결 의견서와 소송 자료로 체계화합니다. 법리와 숫자를 함께 검토하는 것이 본 센터의 접근 방식입니다.
협의에 응하지 않으면 불이익이 있나요?
사업시행자가 제시한 보상금액에 동의하지 않는 경우 합의서를 작성하지 않으면 되고, 별도로 불응 의사를 표명할 필요는 없습니다. 협의에 응하지 않는 것 자체가 불이익 사유가 되지는 않습니다. 협의가 성립되지 않으면 사업시행자의 재결 신청으로 수용재결 절차가 진행되며, 그 단계에서 보상금액의 적정성을 다툴 수 있습니다. 다만 협의보상 감정평가 전의 기본조사 및 토지·물건조서 작성 단계부터 자료를 정리하고 대응 방향을 검토하는 것이 중요합니다.
수용재결·이의재결·행정소송은 어떻게 다른가요?
수용재결은 지방토지수용위원회가 수용과 보상금을 결정하는 첫 공식 절차입니다. 수용재결에 불복하면 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하여 이의재결을 받을 수 있고, 재결에 불복하는 경우 법원에 행정소송(보상금 증감 청구)을 제기할 수 있습니다. 이의신청을 거치지 않고 곧바로 행정소송을 제기하는 것도 가능합니다. 각 단계마다 다툴 수 있는 내용과 준비자료가 다르므로 사안에 맞는 경로 선택이 필요합니다.
재결서를 받았는데, 언제까지 불복해야 하나요?
수용재결에 대한 이의신청과 행정소송은 각각 재결서를 송달받은 날부터 법정 기간 내에만 가능합니다(토지보상법 제83조·제85조 — 이의신청은 재결서 정본 송달일부터 30일, 행정소송은 재결서 송달일부터 90일, 이의재결을 거친 경우 이의재결서 송달일부터 60일. 게시일 기준이며 개정 여부는 국가법령정보센터에서 확인이 필요합니다). 기간이 지나면 다툴 수 없게 되므로, 재결서를 송달받았다면 송달 봉투와 함께 즉시 검토를 받아보시기 바랍니다.
토지 일부만 수용되는데 남은 땅도 보상받을 수 있나요?
토지 일부가 편입되어 남은 토지(잔여지)를 종래 목적대로 사용하기 현저히 곤란해진 경우, 잔여지 매수청구 또는 수용청구를 검토할 수 있습니다. 잔여지의 가격이 하락하거나 통로·담장 등 공사가 필요해진 경우의 손실보상도 별도로 검토됩니다. 진입로 상실, 형상 악화, 면적 협소화 등 구체적 사정에 따라 인정 여부가 달라지며, 청구 기한과 요건 확인이 필요합니다.
임차인이나 영업자도 보상을 받을 수 있나요?
보상 대상은 토지·건물 소유자에 한정되지 않습니다. 사업지구 내에서 영업을 해 온 임차인·전차인도 요건에 따라 휴업보상 등 영업보상의 대상이 될 수 있고, 농민의 영농보상, 거주자의 이주대책·생활대책도 별도로 검토됩니다. 다만 사업인정고시 전부터의 영업 여부, 허가·신고 요건 등에 따라 인정 범위가 달라지므로, 임대차계약서와 영업 관련 자료를 준비해 확인하는 것이 좋습니다.
수임료는 어떻게 되나요?
기본 착수금과, 증액된 보상금액을 기준으로 산정되는 성공보수로 구성됩니다. 초기 비용 부담을 줄이면서 증액 성과에 연동되는 구조를 지향하며, 구체적인 조건은 사건의 단계·규모·난이도에 따라 상담 시 사전에 투명하게 안내드립니다. 착수 전에 서면으로 보수 기준을 확인하실 수 있습니다.
보상금을 받으면 세금은 어떻게 되나요?
수용 보상금에도 양도소득세가 과세될 수 있으며, 공익사업 수용에 따른 감면 규정과 현금·채권·대토보상 방식에 따른 차이가 있습니다. 보상금이 늘어도 세금에 따라 실수령액이 달라지므로, 본 센터는 보상 단계부터 과세 영향을 함께 검토합니다. 구체적인 세액과 감면 적용 여부는 취득 시기·보유 기간 등 개별 사정에 따라 달라지므로 사안별 확인이 필요합니다.
전국 사업지구 사건도 상담이 가능한가요?
전국 어디에서 진행되는 공익사업이든 전화·온라인 상담을 통해 대응 방향을 확인할 수 있습니다. 서울 사무소 방문상담은 예약제로 운영하며, 등기부등본·기본조사 및 토지·물건 조사 자료·보상계획 공고문·물건조서·감정평가서 등 확보된 자료를 먼저 보내주시면 우선 검토가 가능합니다. 사건 수행 가능 여부와 진행 방식은 사업 단계, 자료 분량, 현장 확인 필요성, 쟁점의 난이도에 따라 달라질 수 있습니다.
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접수 내용을 바탕으로 담당 변호사가 보상 단계와 검토 방향을 확인해 회신드립니다.
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자료(조사 자료·공고문·물건조서·감정평가서)를 먼저 보내 검토를 요청할 수 있습니다
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본 페이지 검토 변호사 : 안상일 대표변호사 · 前 김앤장 법률사무소 · 공인회계사 · 미국 캘리포니아주 변호사
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