대표변호사
안상일
AHN SANG-IL
서울대학교 경제학 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
김앤장 법률사무소 변호사 (2012~2022)
삼일회계법인 공인회계사 출신 — 감정평가서 수치 구조 검증
공인회계사 · 미국 캘리포니아주 변호사 · 공인중개사
부동산·금융·신탁·M&A 자문 및 송무 수행
사업지구 안에서 영업을 해 온 임차인, 실제로 농사를 지어 온 경작자, 토지 위의 건축물과 시설도 각각 보상의 대상이 될 수 있습니다. 요건과 준비 자료를 정리했습니다.
상담 및 사건 진행은 특정 결과를 보장하지 않습니다. 보상금의 적정성과 이후 절차의 선택지는 대상 부동산의 현황, 감정평가 내용, 증거자료에 따라 달라질 수 있습니다.
보상 절차가 시작되면 토지와 건물의 소유자에게 통지가 갑니다. 그래서 임차인이나 경작자는 자신이 대상인지 모른 채 지나가는 경우가 있습니다.
그러나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 영업손실(제77조 제1항), 농업손실(제77조 제2항), 건축물 등 물건에 대한 보상(제75조)을 각각 규정하고 있습니다. 소유 여부가 아니라 요건 충족 여부가 기준입니다.
다만 요건과 입증자료가 각기 다릅니다. 어떤 자료를 언제까지 갖추느냐에 따라 인정 범위가 달라지므로, 조사 단계에서부터 확인이 필요합니다.
사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속해 온 영업이 대상이며, 허가·신고가 필요한 업종은 그 요건도 함께 봅니다. 휴업과 폐업 중 어느 쪽으로 판단되는지가 산정에 영향을 줍니다.
건축물·공작물·수목 등은 이전비 보상이 원칙이고, 이전이 어렵거나 이전비가 물건 가격을 넘는 경우 물건 가격으로 보상됩니다(토지보상법 제75조). 조서에 누락된 물건이 없는지 확인이 필요합니다.
실제 경작자를 기준으로 판단하며, 농지의 실제 경작 사실과 경작 주체를 자료로 확인합니다. 소유자와 경작자가 다른 경우 보상의 귀속이 쟁점이 되기도 합니다.
주거용 건축물 거주자에 대한 이주대책과 생활대책은 별도 기준으로 검토됩니다(토지보상법 제78조). 대상 여부와 기준일은 사업별 공고 내용에 따라 달라집니다.
남양주는 읍·면 지역과 시가지가 함께 있는 지역 특성상, 농지와 소규모 영업장, 창고·비닐하우스 등 지장물이 한 사업지구 안에 섞여 있는 경우가 많습니다.
임대차로 영업을 해 온 경우, 임대차계약서와 사업자등록, 매출 자료가 남아 있는지가 판단의 출발점이 됩니다. 영업 개시 시점이 사업인정고시일보다 앞서는지를 확인할 수 있어야 합니다.
농지의 경우 소유자와 실제 경작자가 다른 사례가 적지 않습니다. 농지원부, 직불금 수령 내역, 농자재 구매 자료 등으로 실제 경작 사실이 확인되는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
지장물은 조서 작성 단계가 중요합니다. 조사 당시 누락된 시설이나 수목은 이후 단계에서 다투기가 더 어렵습니다. 조사에 입회하고 조서를 받아 대조해 두시는 것이 좋습니다. 위 규정과 요건은 게시일 기준이며 개정 여부는 국가법령정보센터에서 확인이 필요합니다.
법리와 숫자를 함께 검토합니다. 공인회계사 자격을 보유한 변호사와 부동산 전문 변호사가 감정평가·절차 대응을 교차 검토합니다.
"최초 협의보상금이 산정되기 전,
조사 내용과 자료부터 확인합니다."
토지보상은 한 번의 금액 결정이 아니라 공익사업 이후의 삶과 사업을 다시 준비하는 과정입니다. 본 센터는 의뢰인의 권리 보호를 넘어, 공익사업 이후의 현실적인 재정착까지 함께 설계하는 법률 파트너를 지향합니다. 보상금 증액 여부와 범위는 대상 부동산의 현황, 감정평가 내용, 증거자료, 재결·법원의 판단에 따라 달라질 수 있으며, 본 센터는 특정 결과를 보장하지 않습니다. 상담 내용은 변호사법에 따라 비밀이 유지됩니다.
공인회계사 자격을 보유한 변호사가 감정평가 산식과 산출 근거를 수치로 검증합니다.
사업 단계, 대상 부동산의 이용현황, 권리관계 및 확보자료를 바탕으로 사안별 초기 검토 포인트를 정리합니다.
콜센터가 아니라 담당 변호사가 직접 검토하고 직접 소통합니다.
보상금 증액과 함께 세무 영향까지 검토해 세후 실수령액 관점에서 살펴봅니다.
협의보상 감정평가 이전에 조사 내용과 자료를 점검해야, 이후 협의·재결·소송 단계에서도 일관된 근거로 대응할 수 있습니다.
사업시행자의 조사 내용이 실제 현황과 일치하는지 확인하고, 이용현황·지장물·권리관계 자료를 정리합니다.
공고문과 토지·물건조서의 기재를 대조해 누락·오기가 있는지 확인하고, 필요한 이의·보정 요청을 검토합니다.
사업시행자·지자체·토지소유자 추천 감정평가사가 대상 부동산을 평가합니다. 소유자 추천 감정평가사의 전문성과 자료 제공이 중요합니다.
제시된 보상금액에 동의하지 않는 경우 합의서를 작성하지 않으면 됩니다. 협의에 응하지 않는 것 자체가 불이익 사유가 되지는 않습니다.
수용의 적법성과 감정평가의 오류를 다투는 첫 공식 절차입니다. 전문가 검토 의견이 담긴 의견서 제출이 중요합니다.
수용재결에 불복하는 경우 이의신청 또는 행정소송을 법정 기간 내 검토합니다. 구체적 경로와 기간은 재결 내용과 사안에 따라 확인이 필요합니다.
※ 모든 사안에 동일하게 적용되지 않으며, 사업 단계·대상 부동산 현황·증거자료에 따라 가능한 절차와 결과가 달라집니다. 불복 기간 등 법정 기간은 사안별로 별도 확인이 필요한 사항으로, 상담 시 함께 안내드립니다.
금액 자체보다 금액을 만들어 낸 전제와 자료를 확인해야 합니다. 모두 갖추지 않아도 상담은 가능하며, 있는 자료부터 날짜순으로 정리하면 검토가 수월합니다.
기본조사와 토지·물건 조사 자료, 실제 현황·권리관계를 검토해 협의보상 감정평가의 전제를 준비합니다.
소유자 추천 감정평가 활용, 협의 대응, 수용·이의재결 의견서 제출을 수행합니다.
재결에 불복하는 경우 법원에서 보상금액의 적정성을 다투는 소송을 수행합니다.
잔여지 매수청구, 지장물 이전비, 휴업·폐업 등 영업보상 쟁점을 검토합니다.
양도소득세 등 과세 영향을 보상 단계부터 검토해 실수령액 관점으로 살펴봅니다.
토지와 건물을 보상 이후의 삶과 사업을 다시 세우는 전략자산으로 보고, 이주대책·생활대책 대상 여부와 대체취득·잔여 부동산 활용 등 재정착 방향을 함께 검토합니다.
전국에서 진행되는 도로·철도·산업단지·도시개발 등 공익사업의 토지보상 사건을 전화·온라인 상담으로 검토할 수 있습니다. 사업의 종류가 같아도 진행 단계와 대상 부동산의 특성이 다르므로, 개별 사업지구의 쟁점은 자료를 확인한 뒤 판단합니다.
법무법인(유) 엘케이파트너스는 서울 사무소 방문상담을 중심으로 운영하며, 등기부등본·기본조사 및 토지·물건 조사 자료·보상계획 공고문·물건조서·감정평가서 등 확보된 자료를 검토합니다. 사건별 진행 방식은 사업 단계, 관할, 자료 분량, 쟁점의 난이도에 따라 달라질 수 있습니다.
접수 내용을 바탕으로 담당 변호사가 보상 단계와 검토 방향을 확인해 회신드립니다.
보상 대상은 토지·건물 소유자에 한정되지 않습니다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 영업손실(제77조 제1항), 농업손실(제77조 제2항), 건축물 등 물건 보상(제75조), 이주대책(제78조)을 각각 규정합니다. 영업보상은 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 계속해 온 영업인지, 농업손실보상은 실제 경작자가 누구인지가 확인 지점입니다. 지장물은 조서 작성 단계의 기록이 중요합니다. 상담 및 사건 진행은 특정 결과를 보장하지 않으며, 인정 범위는 개별 사안의 자료에 따라 달라집니다. 위 내용은 2026년 9월 10일 게시 기준이며, 개정 여부는 국가법령정보센터에서 확인이 필요합니다.
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최종 업데이트 : 2026. 08. 20.
본 페이지의 법령 인용 및 절차 설명은 위 변호사가 검토하였습니다. 개별 사안의 사실관계와 자료 상태에 따라 결론은 달라질 수 있으며, 본 페이지는 특정 결과를 보장하지 않습니다. 변호사 광고는 대한변호사협회 「변호사업무광고규정」을 준수합니다.
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