발간자료

다루는 주제
임차권등기의 법령상 의의와 효력·임차권등기명령신청 요건과 진행 절차·임차권등기명령신청방법과 해제·말소 기준·신청 비용의 구성 요인과 임대인 청구·퇴거 과정에서 자주 하는 실수와 주의점

글의 구성
1  영역별 쟁점과 법적 기준
2  진행 단계
3  점검표
4  자주 묻는 질문

계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사를 가야 할 때 권리 보전 방법을 찾게 됩니다.

• 주택임대차보호법 제3조의3 및 상가건물 임대차보호법 제6조에 따라 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

• 법원의 촉탁(법원이 다른 기관에 등기 등의 처리를 요청함)으로 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하며, 등기 이전에 이미 해당 권리를 갖춘 경우에는 그 효력이 그대로 유지됩니다.

• 따라서 임차권등기가 완료된 이후에는 주민등록을 이전하거나 건물을 인도(부동산의 점유를 넘겨줌)하더라도 기존의 순위와 권리를 보전할 수 있습니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제3조의3, 상가건물 임대차보호법 제6조

법원에 신청서를 제출하기에 앞서 계약이 적법하게 마무리되었는지 증명할 자료부터 챙겨야 합니다.

• 임차권등기명령신청을 하려면 먼저 기간 만료, 해지 통보, 합의 해지 등으로 임대차계약이 적법하게 종료되어야 합니다.

• 임차인은 임대차계약서, 주민등록초본(상가는 사업자등록증), 부동산등기사항전부증명서, 계약 종료를 증명하는 서류 등을 갖추어 임차목적물(임차한 주택이나 상가건물) 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수합니다.

• 주택의 경우 개정 법령에 따라 임대인에게 결정문이 송달(법원 서류를 당사자에게 공식 전달함)되기 전이라도 법원의 등기 기입 촉탁이 가능하도록 절차가 정비되었습니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제3조의3 제1항, 민사집행법 제292조 제3항

온라인이나 방문 접수 방법을 알아보고, 추후 보증금을 돌려받았을 때 등기를 지우는 순서도 함께 살펴두어야 합니다.

• 임차권등기명령신청방법은 관할 법원 방문 접수 또는 대한민국 법원 전자소송 홈페이지를 통한 온라인 접수로 나뉩니다.

• 다가구주택 등 건물의 일부분을 임차한 경우에는 해당 부분을 표시한 도면을 함께 첨부해야 합니다.

• 한편 임차인이 보증금을 전액 반환받은 뒤에는 임차권등기 해제(취소) 신청을 통해 등기를 말소(등기부의 기록을 지움)하게 됩니다.

근거 법령 · 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조, 제4조, 제5조

절차를 진행하며 들어간 세금과 수수료를 누구에게 어떻게 청구할 수 있는지 확인하는 단계입니다.

• 임차권등기신청 과정에서는 법원에 납부하는 인지대(수수료 성격의 인지 비용), 당사자 수에 따른 송달료, 지자체에 납부하는 등록면허세(지방교육세 포함), 대법원 등기수입증지 비용 등이 발생합니다.

• 법무사나 변호사 등 대리인을 선임하는 경우 대리인 보수가 추가될 수 있습니다.

• 주택임대차보호법 제3조의3 제8항 및 상가건물 임대차보호법 제6조 제8항은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제3조의3 제8항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제8항

서류를 접수했다는 이유만으로 서둘러 짐을 빼거나 전출신고를 하면 기존 권리를 잃을 수 있어 세심한 주의가 요구됩니다.

• 실무에서 가장 빈번한 실수는 법원에 신청서를 접수한 직후 곧바로 전출신고를 하거나 짐을 빼는 것입니다.

• 권리 유지 효력은 신청 시점이 아니라 등기부등본에 임차권등기가 실제로 기입된 시점부터 발생하므로, 꼭 등기 완료 여부를 등기사항전부증명서로 확인한 뒤 퇴거해야 합니다.

• 또한 묵시적 갱신(계약 만료 전 별도 통보 없이 계약이 자동 연장됨) 상태이거나 해지 통보 도달을 증명할 자료가 부족하면 법원에서 보정명령(부족한 서류나 요건을 고치도록 명령함)이 내려져 절차가 지연될 수 있으므로 사전 서류 점검이 필요합니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제3조의3 제5항

1단계 계약 종료 요건 및 증빙 서류 구비

임차권등기명령신청을 하려면 먼저 기간 만료, 해지 통보, 합의 해지 등으로 임대차계약이 적법하게 종료되어야 합니다. 또한 묵시적 갱신 상태이거나 해지 통보 도달을 증명할 자료가 부족하면 법원에서 보정명령이 내려져 절차가 지연될 수 있으므로 사전 서류 점검이 필요합니다.

2단계 관할 법원 방문 또는 전자소송 접수

임차인은 임대차계약서, 주민등록초본(상가는 사업자등록증), 부동산등기사항전부증명서, 계약 종료를 증명하는 서류 등을 갖추어 임차목적물 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수합니다. 임차권등기명령신청방법은 관할 법원 방문 접수 또는 대한민국 법원 전자소송 홈페이지를 통한 온라인 접수로 나뉩니다. 다가구주택 등 건물의 일부분을 임차한 경우에는 해당 부분을 표시한 도면을 함께 첨부해야 합니다.

3단계 법원의 등기 촉탁과 기입 완료 확인 후 퇴거

주택의 경우 개정 법령에 따라 임대인에게 결정문이 송달되기 전이라도 법원의 등기 기입 촉탁이 가능하도록 절차가 정비되었습니다. 권리 유지 효력은 신청 시점이 아니라 등기부등본에 임차권등기가 실제로 기입된 시점부터 발생하므로, 등기 완료 여부를 등기사항전부증명서로 확인한 뒤 퇴거해야 합니다.

4단계 보증금 회수·비용 청구 및 등기 해제

신청 및 등기 과정에서 발생한 비용은 법령에 따라 임대인에게 청구할 수 있으며, 보증금 회수 후에는 해제 및 말소 절차를 진행합니다. 한편 임차인이 보증금을 전액 반환받은 뒤에는 임차권등기 해제(취소) 신청을 통해 등기를 말소하게 됩니다.

☑ 임대차 종료 여부: 계약 기간 만료 또는 해지 통보 도달 증빙 자료 유무 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항)

☑ 대항력·우선변제권: 점유 개시일, 전입신고일(사업자등록일), 확정일자 부여일 (주택임대차보호법 제3조의3 제2항)

☑ 목적물 특정 도면: 건물의 일부분을 임차한 경우 해당 부분 표시 도면 첨부 여부 (임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조)

☑ 등기 기입 완료: 이사 및 전출 전 등기사항전부증명서상 임차권 기입 확인 (주택임대차보호법 제3조의3 제5항)

☑ 필수 제출 서류: 임대차계약서, 주민등록초본(상가는 사업자등록증), 부동산등기사항전부증명서, 계약 종료를 증명하는 서류 구비 여부

☑ 사전 서류 점검: 묵시적 갱신 상태이거나 해지 통보 도달을 증명할 자료가 부족한지 여부 확인

☑ 신청 제반 비용: 법원에 납부하는 인지대, 당사자 수에 따른 송달료, 지자체에 납부하는 등록면허세(지방교육세 포함), 대법원 등기수입증지 비용 확인

주택이나 상가건물의 점유(물건을 사실상 지배하고 있는 상태)를 비우거나 전출신고를 하면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기부등본에 기입된 것을 확인한 뒤에 이사하는 절차를 밟게 됩니다.

신청서 접수만으로는 권리가 유지되지 않습니다. 법원의 촉탁으로 부동산 등기부등본에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 이사 및 전출을 해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

주택임대차보호법 개정으로 주택 임차권등기명령은 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 법원이 등기 기입을 촉탁할 수 있습니다. 다만 임대인이 사망한 경우 등 개별 사안의 절차는 상담에서 확인합니다.

보증금 반환 의무가 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행(채무를 실행에 옮김)되어야 하는 것이 원칙입니다. 따라서 보증금을 돌려받기 전에 먼저 임차권등기를 해제하면 우선변제권 등 기존 권리를 잃을 수 있어 주의해야 합니다.

임차권등기신청 과정에서는 법원에 납부하는 인지대, 당사자 수에 따른 송달료, 지자체에 납부하는 등록면허세(지방교육세 포함), 대법원 등기수입증지 비용 등이 발생합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항 및 상가건물 임대차보호법 제6조 제8항은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

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