재개발 구역 주택을 소유했다고 해서 무조건 새 아파트(입주권)를 받는 것은 아닙니다. 요건을 갖추지 못하면 시세보다 낮은 보상금만 받고 소유권을 넘겨야 하는 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 권리산정기준일·지분쪼개기·공유지분 등 복잡한 법적 요건에 따라 결과가 달라지므로, 계약 전 객관적인 권리분석이 필요합니다.
내 분양권 해당 여부 확인
24시간 접수 · 담당 변호사가 자료 확인 후 연락드립니다
상담 내용은 관련 법령에 따라 외부에 공개되지 않습니다
해당 구역의 주택을 샀다고 해서,
무조건 새 아파트를 받는 것은 아닙니다
재개발 사업은 투기를 방지하기 위해 관련 법령과 조례로 분양대상자의 자격을 엄격하게 제한합니다. 구체적 요건을 확인하지 않고 섣불리 거래했다가는, 수억 원을 투자하고도 새 아파트 대신 감정평가액 수준의 보상금만 받고 소유권을 넘겨야 하는 ‘현금청산’ 대상이 될 수 있습니다. 매도인의 다른 부동산 소유 여부, 과거 지분 변동 이력 등 겉으로 드러나지 않는 변수가 많아, 거래 전후로 법률 전문가의 면밀한 확인이 필요합니다.
재개발 분양권이 왜 문제가 되나요?
구역 내 부동산을 소유했더라도 법적 요건을 채우지 못하면, 아파트 대신 시세보다 낮은 보상금만 받는 현금청산(새 아파트를 받지 못하고 감정가 수준의 현금만 받고 소유권을 넘기는 것) 대상이 될 수 있습니다.
같은 건물을 샀는데 결과가 다른 이유는?
건물을 언제 샀는지, 원래 종류가 무엇이었는지(다가구 vs 다세대), 소유권 변동 시점이 권리산정기준일(분양 자격을 결정하는 커트라인 날짜) 이전인지 이후인지에 따라 법적 자격이 완전히 달라집니다.
다가구·공유지분·지분쪼개기의 함정
법적으로 1개의 분양권만 나와야 하는 집을 여러 명이 나누어 가진 경우, 원칙적으로 대표 1명만 아파트를 받게 되어 큰 분쟁이 발생합니다. 지분쪼개기(소유자를 인위적으로 여러 명으로 나누는 행위)는 특히 주의가 필요합니다.
언제 법률 검토가 필요한가요?
수억 원이 오가는 매매 계약서에 도장을 찍기 전, 권리산정기준일과 지분 변동 내역을 대조하여 안전한지 변호사에게 미리 확인받는 것이 가장 확실한 방법입니다.
정비구역 지정 전후에 산 집도 괜찮나요?
정비구역 지정·조합설립 인가 전후로 매매한 경우 조합원 지위 승계(앞 집주인의 분양 권리를 그대로 넘겨받는 것) 요건이 까다로워집니다. 취득 시점에 따라 단독 분양권이 제한될 수 있습니다.
“입주권 나온다”는 약속을 믿어도 되나요?
매도인·중개사의 구두 약속이나 계약서 특약 자체가 분양권을 법적으로 보장하지는 않습니다. 등기부등본·건축물대장 등 공적 장부에 기초한 권리분석만이 현금청산 위험을 미리 가려낼 수 있습니다.
엘케이파트너스 재개발·재건축 분양권 검토팀
김앤장·세종·광장 출신 대표변호사와 대한변호사협회 등록 재개발·재건축 전문변호사가 도시정비법, 서울시 도시정비조례, 관리처분계획, 행정소송 쟁점을 함께 검토합니다.
- 서울대학교 경제학부 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
- 김앤장 법률사무소 변호사
- 삼일회계법인(PWC Korea) 공인회계사
- 공인중개사 · 정비사업전문관리사 보유
- 미국 캘리포니아주 변호사
- 서울대학교 경제학부 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
- 김앤장 법률사무소 변호사
- 건국대학교 부동산대학원 금융투자전공 재학
- 국토교통부 PF 조정위원회 실무위원
- PF, 재개발·재건축, 부동산신탁, 분양계약 분쟁 수행
- 미국 일리노이주 변호사
- 서울대학교 경영학과 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
- 법무법인(유) 세종 · 법무법인(유) 광장 변호사
- 부동산·금융·M&A 및 해외 투자 자문 수행
- 동남아시아 부동산·직접 투자 자문 (베트남·싱가포르 등)
- 고려대학교 경영학과 · 경북대학교 법학전문대학원 졸업
- 법무법인 센트로 변호사 (건설·부동산 소송·자문)
- 하나증권 법무실 사내변호사 (부동산 PF 대출 검토)
- 재개발·재건축 전문변호사 (대한변호사협회 등록)
- 정비사업전문관리사 · 리모델링사업관리사 보유
재개발·재건축 분양권·관리처분 자문 누적
다가구·공유지분 분양권 인정 검토
이런 경우라면
법률 검토가 필요합니다
아래 항목 중 하나라도 해당된다면, 수억 원이 오가는 계약 전 또는 분양신청 전에 자료 검토를 받아보시길 권합니다. 같은 구역의 주택을 매수하더라도 취득 시점·지분 변동·건물 종류에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있습니다.
다가구주택 또는 공유지분 보유·매수
재개발 구역 내 다가구주택이나 공유지분을 보유 중이거나 매수하려는 경우. 원칙적으로 여러 명을 하나로 보아 1개의 분양권만 주어질 수 있어, 단독 입주권 인정 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
권리산정기준일 전후 지분 매수·증여
정비구역 지정 전후 또는 권리산정기준일 전후로 지분을 매수·증여받은 경우. 커트라인 날짜 이후 지분이 쪼개졌다면 새 취득자는 현금청산 대상이 될 위험이 높습니다.
하나의 부동산에 소유자 여러 명
한 건물·토지에 여러 명이 소유자로 등재된 경우. 예외 조항에 해당하지 않는 한 대표 1명에게만 분양권이 부여되므로, 본인의 독자적 분양 자격을 사전 점검해야 합니다.
가족 간 증여·상속·세대분리
가족 간 증여·상속·세대분리 후 분양권 인정 여부가 문제되는 경우. 법원은 '실질적인 독립 생계'를 엄격히 따져, 단순 주민등록상 세대분리나 형식적 증여는 인정되지 않을 수 있습니다.
"입주권 나온다"는 말만 들은 경우
조합·매도인으로부터 "입주권이 나온다"고 들었으나 실제 권리관계가 의심스러운 경우. 구두 약속이나 계약 특약 자체가 현금청산을 막아주지 못하며, 공적 장부 기반 권리분석이 필요합니다.
이미 현금청산 안내를 받은 경우
조합으로부터 현금청산 대상이 될 수 있다는 안내를 받은 경우. 조합 판단·행정 절차에 착오가 있을 수 있어, 과거 조례 적용 여부나 예외 조항으로 다툴 여지를 신속히 확인해야 합니다.
매수 전 조합원 지위 승계 점검
매수 전 조합원 지위 승계에 문제가 없는지 권리분석이 필요한 경우. 다물권자(구역 내 여러 채 보유자)로부터 1채만 매수하면 권리가 제한될 수 있어, 계약 전 검토가 가장 안전합니다.
정비구역 지정·조합설립 전후 매수
구역 지정 또는 조합설립 인가 전후로 매수한 경우. 취득 시점에 따라 조합원 지위 승계와 단독 분양권 인정 여부가 달라질 수 있어, 시점 대조 검토가 필요합니다.
단독주택을 다세대로 전환(구분등기)
다가구주택을 다세대로 전환(구분등기: 건물 전체가 1명 소유였던 것을 호실별로 주인이 다르게 등기를 쪼개는 것)했거나 지분을 나눈 경우. 전환 시점과 조례에 따라 단독 분양권이 나올 수도, 1개만 나누어 가질 수도, 현금청산 대상이 될 수도 있습니다.
같은 다가구주택이라도
‘언제 어떻게 등기했는지’에 따라 결과가 갈립니다
재개발 구역에서 다가구주택·공유지분의 분양권이 인정될지는 단순히 “다가구냐 아니냐”로 정해지지 않습니다. 1997년 1월 15일 이전에 각 가구별로 따로 등기를 해두었는지가 중요한 갈림길입니다. 이 날짜 이전에 가구별로 등기가 되어 있고, 각 집이 실제로 독립된 살림집으로 쓰여 왔다면, 가구마다 분양권을 주장해 볼 여지가 있습니다. 실제로 서울행정법원은 이런 조건을 갖춘 사실상의 다가구주택에 대해, 조합이 소유자들을 묶어 1개 분양권(공동분양)만 인정한 처분을 위법하다고 본 사례가 있습니다. 아래는 저희가 실제로 무엇을 확인하는지 6단계로 정리한 것입니다.
1997. 1. 15. 이전 등기인지 확인
왜 보나요? 이 날짜는 가구별 분양권을 주장할 수 있는 ‘커트라인’입니다.
무엇을 보나요? 등기부등본에서 1997. 1. 15. 이전에 가구별로 따로 등기(지분등기·구분소유등기)한 기록이 있는지 확인합니다.
내 지분이 어떻게 이어져 왔는지
왜 보나요? 옛날 가구별 지분이 사고팔리거나 상속·증여로 지금의 나에게 이어졌는지가 중요합니다.
무엇을 보나요? 등기 이력을 따라가며 현재 내 지분이 그 가구별 지분에서 출발한 것인지 추적합니다.
실제로 독립된 집인지
왜 보나요? 서류만이 아니라 실제로 가구마다 따로 살았는지가 인정의 핵심입니다.
무엇을 보나요? 출입문·주방·화장실·보일러·수도·계량기가 따로 있는지, 가구별로 재산세·공과금이 따로 나왔는지 등을 종합합니다.
조합이 내 집을 어떻게 처리하는지
왜 보나요? 조합이 ‘1개 분양권만’ 또는 ‘현금청산’으로 정해두면 대응 방향이 달라집니다.
무엇을 보나요? 분양신청 통지서·관리처분계획안에 내 부동산이 어떻게 분류돼 있는지 분석합니다.
분양신청 전, 미리 의견 내기
왜 보나요? 조합이 결정을 내리기 전이 가장 다투기 좋은 시점입니다.
무엇을 보나요? 분양신청 전에 조합에 의견서·이의신청서를 내고 가구별 분양권 주장을 정리해 자료와 함께 제출하는 방안을 검토합니다.
이미 결정됐다면, 소송으로
왜 보나요? 현금청산·공동분양으로 이미 정해졌더라도 되돌릴 여지가 있습니다.
무엇을 보나요? 관리처분계획 인가처분 취소소송 등 행정소송으로 다툴 수 있는지, 가능성과 시한(인가 고시일로부터 90일)을 함께 검토합니다.
엘케이파트너스 재개발 분양권 검토, 이렇게 다릅니다
재개발 조합원 분양권 분쟁은 도시정비법, 서울시 도시정비조례, 관리처분계획,
등기·건축물대장, 행정소송 쟁점이 복합적으로 얽히는 영역입니다.
분양신청 전 단계 검토
관리처분계획 인가 이후 행정소송 단계로 넘어가기 전, 분양신청 전 자료 정리와 주장 구조 수립부터 함께합니다. 시점에 맞는 의견서·이의신청 검토가 가능합니다.
도시정비법·조례·판례 종합 검토
도시정비법, 서울시 도시정비조례 부칙 경과규정, 사실상 다가구주택 판단 요소, 서울행정법원·고등법원 유사 판례를 종합해 가구별 분양대상자 주장 가능성을 진단합니다.
등기·건축물대장 실무 분석
등기부등본 이력, 건축물대장상 가구 수·구조, 출입문·계량기·공과금 분리 자료까지 사실관계를 등기·행정문서 기반으로 정리해 주장 구조에 연결합니다.
대형로펌 출신 + 재개발 전문변호사
김앤장·세종·광장 출신 대표변호사와 대한변호사협회 등록 재개발·재건축 전문변호사가 분양권·관리처분·행정소송 쟁점을 한 팀에서 처리합니다.
법무법인(유한) — 법무부 인가 조직의 신뢰성
법무부의 정식 인가를 받아 법무법인(유한)으로 전환한 엘케이파트너스는 대형로펌과 동일한 법인 체계 아래 경영 투명성과 책임 소재를 명확히 합니다. 사건을 외부에 단순 연결하거나 비전문 직원에게 실무를 위임하는 네트워크 로펌과 달리, 담당팀이 처음부터 끝까지 직접 책임집니다.
등기부부터 관리처분계획까지
분양신청 전 단계의 자료 검토부터 관리처분 이후 후속 대응까지
단계별로 분양권 인정 가능성을 검토합니다.
상담 신청
전화·온라인·카카오 24시간 접수. 등기부등본·건축물대장·조합 안내문 제출.
등기·권리관계
1997. 1. 15. 이전 지분등기, 가구별 승계 구조, 공유지분 연결관계 확인.
독립성 검토
건축물대장, 출입문·주방·화장실·계량기·공과금 분리, 점유·임대차 자료 정리.
해당성 진단
도시정비조례 부칙, 사실상 다가구주택 판단 요소, 유사 판례 적용 검토.
조합 대응
분양신청 전 의견서·이의신청 제출, 공동 대응 가능성 검토, 자료 제출.
후속 대응
관리처분계획에서 공동분양·현금청산 처리 시 행정소송 등 후속 대응 검토.
이 자료를 미리 준비하시면
더 정확한 검토가 가능합니다
아래 서류를 미리 준비해 주시면 신속하고 정확한 맞춤형 검토가 가능합니다. 일부만 있어도 상담은 가능하니, 우선 보유하신 자료부터 알려주세요.
등기부등본·건축물대장
매수(예정) 부동산의 등기부등본 및 건축물대장. 소유권 변동 이력과 가구 수·구조 확인의 출발점입니다.
부동산 매매계약서
이미 계약을 체결한 경우 매매계약서. 특약·거래 조건을 함께 검토합니다.
가족관계·주민등록 서류
세대분리·증여·상속 이슈가 있는 경우 가족관계증명서 및 주민등록초본.
조합 안내문·통지서
조합 등으로부터 발송된 분양신청 통지·현금청산 안내문 또는 통지서(해당 시).
재산세·공과금 납부내역
가구별로 재산세·도시계획세·수도·전기 요금이 따로 부과됐는지 확인하는 자료. 가구별 독립성을 뒷받침합니다.
건물 사진·내부 도면
가구별 출입문·주방·화장실·보일러·계량기 분리 여부를 보여주는 사진이나 도면(보유 시).
재개발 정비구역별 분양권 검토 안내
아래 재개발 정비구역의 다가구·공유지분 조합원 분양권 인정 여부를 검토하고 있습니다. 각 구역 안내 페이지에서 세부 내용을 확인하실 수 있으며, 아래 구역 외 전국 재개발·재건축 정비구역도 동일한 절차로 검토합니다.
마천3구역 재개발
마천동 다가구·공유지분 조합원 분양권 인정 여부 검토. 권리산정기준일·지분쪼개기 대응 가능성 검토.
방배7구역 재개발
방배동 다가구·공유지분 조합원 분양권 인정 여부 검토. 관리처분계획·현금청산 대응 검토.
한남5구역 재개발
한남동 다가구·공유지분 조합원 분양권 인정 여부 검토. 분양신청 전 의견서·이의신청 검토.
성수1지구 재개발
성수동 다가구·공유지분 조합원 분양권 인정 여부 검토. 권리산정기준일 대조 검토.
성수4지구 재개발
성수동 다가구·공유지분 조합원 분양권 인정 여부 검토. 관리처분계획 분류 검토.
북아현3구역 재개발
북아현동 다가구·공유지분 조합원 분양권 인정 여부 검토. 행정소송 가능성 검토.
재개발 분양권, 이런 점이 궁금하셨죠
재개발 구역 소유자·매수 예정자분들이 가장 많이 묻는 질문을 정리했습니다. 개별 사안은 권리관계에 따라 결론이 달라질 수 있어, 정확한 판단은 변호사 검토가 필요합니다.
Q1. 빌라(다세대)가 아닌 다가구주택 지분을 샀는데 아파트를 받을 수 있나요?
Q2. 권리산정기준일이 정확히 무슨 뜻이고 왜 중요한가요?
Q3. 부부 공동명의로 샀습니다. 입주권은 2개 나오나요?
Q4. 계약서에 "분양권 안 나오면 해제" 특약을 넣으면 안전한가요?
Q5. 세대분리를 하면 가족이 각각 분양권을 받을 수 있나요?
Q6. 매도인이 구역 안에 집 2채가 있었고, 제가 1채를 샀습니다. 문제없나요?
Q7. 이미 현금청산 대상이라는 통보를 받았습니다. 방법이 없나요?
Q8. 1997. 1. 15. 이전 가구별 지분등기 이력은 왜 중요한가요?
Q9. 조합이 “다가구는 1인 분양권 대상”이라고 안내했는데 다툴 수 있나요?
Q10. 공유지분 1/2·1/3 소유자도 별도 분양권을 받을 수 있나요?
Q11. 분양신청 전과 관리처분계획 인가 후, 대응 방법이 다른가요?
Q12. 유사한 쟁점의 조합원들과 공동으로 대응할 수 있나요?
Q13. 관리처분계획 취소소송과 분양대상자 지위 확인 소송은 어떻게 다른가요?
Q14. 분양권 검토를 위해 어떤 자료를 준비해야 하나요?
수억 원이 오가는 재개발 거래,
돌다리도 두들겨 보고 건너야 합니다
막연한 기대나 주변의 구두 약속에 의존하지 마십시오. 객관적인 자료와 꼼꼼한 법리를 바탕으로 차분하고 철저하게 검토하여, 의뢰인의 소중한 재산을 안전하게 지켜드리겠습니다. 분양신청 전·계약 전 자료 확인을 신청하세요.
내 분양권 해당 여부 확인
24시간 접수 · 담당 변호사가 자료 확인 후 연락드립니다
상담 내용은 관련 법령에 따라 외부에 공개되지 않습니다