발간자료

다루는 분야
매매계약 · 임대차 · 명도(인도) · 등기 분쟁 · 누수·하자 · 명의신탁

글의 구성
1  영역별 쟁점과 법적 기준
2  통지부터 강제집행까지 4단계
3  초기 대응 점검표
4  자주 묻는 질문

이런 분께
계약을 되돌리려 하거나, 보증금·점유를 두고 다투거나, 등기와 실제 권리가 맞지 않아 고민하시는 분

계약금을 주고받은 뒤 시세가 급변하거나 대출이 막혀 계약을 물리려 할 때, 혹은 중도금이 오간 상태에서 일방이 잔금 지급을 미룰 때 해제의 적법성과 위약금 범위를 다투는 상황이 자주 생깁니다.

• 부동산 매매계약 후 일방이 채무를 이행(약속한 계약상 의무를 실행)하지 않거나 계약 목적을 달성할 수 없는 중대한 사유가 발생하면 약정해제 또는 법정해제를 검토하게 됩니다.

• 아직 당사자 일방이 이행에 착수하기 전이라면 교부자(계약금을 준 사람)는 계약금을 포기하고 수령자(계약금을 받은 사람)는 배액(두 배 금액)을 상환(돌려줌)하여 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조 제1항). 다만 중도금 일부가 지급되는 등 이행 착수가 이루어진 뒤에는 상대방의 채무불이행(민법 제544조)이 있어야만 해제가 가능합니다.

근거 법령 · 민법 제544조, 제565조 제1항

계약 만료를 앞두고 갱신 가능 여부나 월세 연체에 따른 해지를 다투거나, 만기가 지났는데도 보증금을 돌려받지 못한 채 이사 날짜가 다가와 권리 보전 조치가 시급한 경우에 마주하는 분쟁입니다.

• 주택 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 취득하며(주택임대차보호법 제3조 제1항), 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있습니다(동법 제6조의3).

• 상가 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 대항력이 생기며(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항), 3기분의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 계약을 해지하거나 갱신요구를 거절할 수 있습니다(동법 제10조 제1항 제1호, 제10조의8).

• 반대로 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 할 때는 법원에 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3, 상가건물 임대차보호법 제6조)을 신청하여 대항력과 우선변제권(부동산 경매 시 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 배당받을 권리)을 유지해야 합니다.

근거 법령 · 민법 제640조, 주택임대차보호법 제6조의3, 상가건물 임대차보호법 제10조·제10조의8

임대차 기간이 끝났거나 월세 연체로 계약이 적법하게 해지되었는데도 세입자가 상가나 주택을 비워주지 않고 버틸 때, 법적 절차를 밟아 합법적으로 점유를 돌려받아야 하는 상황에서 진행합니다.

• 계약이 적법하게 끝났음에도 점유자가 부동산을 비워주지 않으면 결국 법원의 판결과 집행관의 강제집행을 통해 점유를 회수하는 명도(인도) 절차를 밟아야 합니다.

• 임대차가 기간 만료나 해지로 종료되었음에도 임차인이 목적물을 반환하지 않으면, 소유자나 임대인은 소유권에 기한 물권적 청구권(소유자가 점유를 빼앗겼을 때 반환을 청구할 수 있는 권리, 민법 제213조) 또는 목적물 반환청구권에 기해 건물 인도(명도) 소송을 제기합니다.

근거 법령 · 민법 제213조, 민사집행법 제258조, 제300조

매매 잔금을 모두 치렀는데 매도인이 등기 넘기기를 거부하거나, 실제 거래 사실 없이 허위 서류로 등기가 넘어간 상태에서 공부상 기록을 실제 권리관계에 맞게 바로잡아야 할 때 문제 됩니다.

• 실체적 권리관계와 등기부 기재가 일치하지 않을 때는 소유권이전등기나 말소등기 청구가 뒤따르며, 타인의 이름을 빌려 등기한 명의신탁 사안에서는 약정의 효력 유무와 부동산의 반환 가능성, 형사적 책임이 동시에 문제 됩니다.

• 잔금을 모두 치렀는데도 매도인이 등기 서류를 넘겨주지 않거나 반대로 허위·무효인 원인으로 등기가 넘어간 경우에는 매매계약(민법 제568조)에 따른 소유권이전등기, 원인무효 등기에 대해서는 말소등기(민법 제214조)를 청구합니다.

• 부동산은 등기해야 소유권이 넘어가기 때문입니다(민법 제186조).

근거 법령 · 민법 제186조, 부동산등기 특별조치법 제2조

매수한 건물이나 거주 중인 집의 천장·벽면에서 물이 새어 재산 피해가 생겼으나, 전 주인이나 위층 세대, 관리단 중 누구에게 수리비와 배상 책임이 있는지 의견이 맞서 원인을 가려야 하는 사안입니다.

• 아파트나 상가 등 건물 내부에서 발생하는 누수 분쟁 역시 단순한 수리비 다툼을 넘어, 전용부분과 공용부분 중 어디에서 결함이 시작되었는지에 따라 책임 주체(위층 소유자, 임대인, 관리단 등)를 특정하고 법원 감정을 통해 인과관계를 증명해야 하는 까다로운 영역입니다.

• 한편 매수한 건물이나 거주 중인 아래층에 누수가 발생했을 때는 매도인의 하자담보책임(민법 제580조, 제582조)이나 임대인의 수선의무(민법 제623조), 혹은 위층 점유자·소유자의 공작물 설치·보존상의 하자로 인한 손해배상책임(민법 제758조 제1항)을 근거로 보수공사 이행과 손해배상을 구하게 됩니다.

• (※ 일상생활배상책임보험 등 보험사를 상대로 한 직접 보험금 청구 사건은 본 센터의 취급 범위에서 제외합니다.)

근거 법령 · 민법 제580조, 제582조, 제623조, 제758조 제1항

세금이나 자격 문제 등으로 가족·지인의 이름을 빌려 부동산 등기를 해두었다가, 나중에 수탁자가 임의로 처분하려 하거나 소유권을 둘러싼 다툼이 생겨 부동산 또는 매수자금을 되찾으려 할 때 발생합니다.

• 실제 소유자(신탁자)가 타인(수탁자)의 이름을 빌려 등기하기로 하는 명의신탁 약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 부동산실명법) 제4조 제1항에 따라 원칙적으로 무효이며, 이에 따라 이루어진 등기의 물권변동 역시 무효가 됩니다(제4조 제2항 본문).

• 다만 부동산을 매수하면서 수탁자가 직접 매매계약의 당사자가 되고 매도인이 명의신탁 사실을 알지 못했던 이른바 계약명의신탁의 경우에는 예외적으로 수탁자가 완전한 소유권을 취득하게 됩니다(동항 단서).

• 반면 2자간(양자간) 명의신탁이나 3자간 등기명의신탁에서는 수탁자 명의의 등기가 무효이므로 신탁자가 진정명의회복이나 매도인을 대위한 말소등기 절차를 통해 부동산 자체의 회복을 도모할 수 있으나, 어떤 형태이든 법률상 배우자나 종중 특례(부동산실명법 제8조)에 해당하지 않는 한 과징금 및 형사 처벌(동법 제5조, 제7조) 위험을 함께 따져보아야 합니다.

근거 법령 · 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조, 제5조, 제7조

1단계 계약 문언 검토와 내용증명(의사표시 도달) 확보

모든 부동산 소송의 첫 단추는 계약의 해제·해지나 갱신거절, 하자 통지 등의 의사표시가 상대방에게 적법한 기간 내에 도달했는지를 증명하는 것입니다. 민법 제111조 제1항에 따라 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생기므로, 구두 통보에 그치지 않고 우체국 내용증명 우편을 발송하고 필요시 문자메시지나 통화 녹취 등을 병행하여 도달 시점을 명확한 기록으로 남겨야 합니다. 특히 상가 권리금 회수 기회 보호나 매매 하자담보책임의 6개월 제척기간(법률상 권리를 행사할 수 있는 엄격한 법정 기한)처럼 날짜 계산이 결과를 가르는 사안에서는 초기 통지서의 문구 하나가 결정적인 증거가 됩니다.

2단계 부동산처분금지가처분 및 점유이전금지가처분 (보전처분)

본안 소송은 판결이 확정되기까지 수개월 이상의 시간이 걸립니다. 그사이 매도인이 부동산을 제3자에게 처분하거나 담보권을 설정해 버리면 소유권이전등기 소송에서 이기더라도 집행이 불가능해지므로, 소 제기 전후에 부동산처분금지가처분(민사집행법 제300조)을 통해 등기부를 동결해야 합니다. 마찬가지로 명도소송에서는 소송 도중 임차인이 가족이나 제3자에게 점유를 넘겨버리면 기존 피고를 상대로 받은 판결문으로는 바뀐 점유자를 내보낼 수 없게 되므로, 점유이전금지가처분을 먼저 집행하여 현재의 점유 상태를 묶어두어야 합니다.

3단계 본안 소송 제기 및 법원 감정 절차

보전처분이 완료되면 건물인도, 보증금반환, 소유권이전등기, 손해배상 등 사건 성격에 맞는 본안 소송을 제기합니다. 재판 과정에서는 금융거래정보 제출명령을 통해 매매대금이나 명의신탁 자금의 실제 흐름을 추적하거나, 누수·하자 및 상가 권리금·임료 상당 부당이득 사안에서 법원이 지정한 감정인을 통해 현장 감정을 진행하게 됩니다. 특히 누수 소송에서는 사설 탐지업체의 소견서만으로는 상대방이 결과를 인정하지 않는 경우가 많아, 법원 감정인의 현장 확인을 통해 누수 지점(전용·공용 여부)과 적정 보수비 산출 근거를 객관화하는 과정이 핵심입니다.

4단계 판결 확정 및 강제집행 (인도집행·경매·단독 등기신청)

판결이 확정되거나 가집행선고가 붙은 판결문을 확보한 뒤에도 상대방이 의무를 이행하지 않으면 강제집행 절차로 나아갑니다. 등기 소송에서는 확정판결 정본을 첨부해 단독으로 소유권이전등기나 말소등기를 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제23조 제4항). 금전 청구(보증금·매매대금·손해배상)의 경우 상대방 부동산에 대한 강제경매나 예금 채권 압류 및 추심명령을 진행하며, 명도소송의 경우 관할 법원 집행관실에 부동산 인도집행을 신청하여 계고(스스로 물러나지 않으면 강제집행하겠다고 사전 통지하는 절차)를 거친 뒤 본집행을 통해 목적물의 점유를 최종적으로 회수합니다(민사집행법 제258조).

☑ 계약서 및 특약 원문 대조: 계약서 본문 외에 당사자가 별도로 기재한 특약사항(원상복구 범위, 현 시설물 상태 매매 약정, 위약금 조항 등)의 정확한 문언 확인 / 중개대상물 확인·설명서 및 거래신고필증 보관 여부 점검

☑ 법정 기한 및 통지 도달 증빙: 임대차 만료 전 갱신거절/갱신요구 통지 기한(주택 만료 2개월 전, 상가 1개월 전) 도과(기한이 지나서 끝남) 여부 확인 / 매매 목적물 하자(누수 등) 발견 시 안 날로부터 6개월 이내 통지 및 권리 행사 기록(내용증명 배달증명 등) 확보

☑ 등기부등본(갑구·을구) 권리 변동: 현재 시점의 등기사항전부증명서를 발급받아 소유자 변동, 가압류·가처분, 근저당권 채권최고액 및 선순위 임차권등기 유무 확인 / 처분금지가처분 또는 가압류가 시급한지 여부 판단

☑ 자력구제(법적 절차 없이 자신의 힘으로 권리를 실현하려는 행위) 금지 원칙 준수: 임차인이 월세를 연체하거나 계약이 끝났더라도 임대인이 임의로 비밀번호를 변경하거나 단전·단수, 짐 반출을 강행하지 않도록 주의 (주거침입·재물손괴·업무방해 등 형사 문제 예방)

☑ 자금 흐름 및 현장 증거 보존: 명의신탁·매매 사안: 계약금·중도금·잔금 이체 내역, 취득세 납부 영수증, 등기권리증(등기필정보) 실제 소지자 확인 / 누수·명도 사안: 피해 부위 촬영 영상·사진(날짜 기록 포함), 현재 점유 상태 및 영업 여부를 보여주는 현장 사진 확보

가계약서를 따로 쓰지 않았더라도 매매 목적물과 총 매매대금, 잔금 지급 방법 등 계약의 중요 사항에 관해 당사자 사이에 의사 합치가 이루어진 뒤 가계약금이 지급되었다면 이미 매매계약이 성립한 것으로 평가될 수 있습니다. 이 경우 매수인이 단순 변심으로 계약을 파기하려면 민법 제565조 제1항의 해약금(계약을 해제하기 위해 포기하거나 물어주는 돈) 법리에 따라 교부한 금원(지급한 돈)을 포기해야 합니다. 나아가 당사자 간에 본계약의 계약금 기준을 어떻게 약정했는지에 따라 위약금 범위가 달라질 수 있으므로 입금 전후의 문자메시지나 통화 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

계약서에 '차임 연체 시 임대인이 임의로 개문 및 집기 반출을 할 수 있다'는 취지의 특약이 적혀 있더라도, 법원의 집행 절차를 거치지 않고 임대인이 스스로 점유를 회수하는 자력구제는 법률상 허용되지 않습니다. 임차인의 동의 없이 출입문을 폐쇄하거나 단전·단수 조치를 하고 내부 집기를 들어내면 형법상 권리행사방해죄, 업무방해죄, 재물손괴죄나 건조물침입죄 등으로 형사 고소를 당할 수 있습니다. 내용증명으로 해지를 통고한 뒤 점유이전금지가처분과 건물인도(명도) 소송을 거쳐 적법하게 집행해야 합니다.

매매 당시 매수인이 누수 사실을 알지 못했고 이를 알지 못한 데 과실이 없다면, 민법 제580조에 따라 매도인에게 하자담보책임을 물어 손해배상(보수비용 등)을 청구할 수 있습니다. 다만 민법 제582조는 매수인이 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사하도록 엄격한 제척기간(법정 행사 기한)을 두고 있으므로, 누수를 인지한 즉시 내용증명 등을 통해 매도인에게 하자 발생 사실과 보수 요청을 통지하여 권리 행사 시점을 증명해 두어야 합니다. 만약 위층 세대의 배관 파열이 원인이라면 위층 소유자나 점유자를 상대로 민법 제758조의 공작물 책임을 물어야 합니다.

주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)이라는 요건을 계속 유지하고 있어야만 존속합니다. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 먼저 짐을 빼고 전출신고를 해버리면 기존에 확보했던 대항력과 우선변제권이 상실되어, 추후 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위로 밀려날 위험이 큽니다. 따라서 부득이하게 이사를 가야 한다면 관할 법원에 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 신청하고, 등기부등본에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 퇴거 및 전출 절차를 진행해야 합니다.

명의신탁이 어떤 형태로 이루어졌는지에 따라 반환 방법이 전혀 달라집니다. 내가 직접 매도인과 계약하고 등기만 지인 앞으로 넘긴 3자간 등기명의신탁이나 원래 내 소유의 부동산을 지인 명의로 돌린 양자간 명의신탁의 경우, 수탁자 명의의 등기가 무효이므로 말소등기나 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구해 부동산 자체를 되찾아올 여지가 있습니다. 반면 지인이 직접 매수인으로 나서서 매매계약을 체결하고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐던 계약명의신탁이라면 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 의해 지인이 확정적으로 소유권을 취득하므로, 부동산 자체가 아닌 매수자금 상당의 부당이득반환청구로 다투어야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에