발간자료

다루는 주제
강의실 칸막이·방음 설비 원상복구 범위 산정과 보증금반환 기준·학원 임대료연체와 세입자명도소송·강제집행 절차·상가임대차보호법상 학원 양도·양수 과정의 권리금 회수 방해와 시설물 인수

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

학원 상가 퇴거 과정에서는 가벽과 방음재 철거 범위를 둘러싼 입장 차이로 보증금 반환 정산이 지연되는 상황이 자주 발생합니다.

• 대법원 판례는 별도의 특약이 없는 한 임차인이 개조한 범위 내에서만 복구 의무를 부담하며, 이전 임차인이 설치해 둔 시설을 그대로 인수해 사용한 경우까지 최초의 빈 상가(이른바 백지 상태)로 되돌릴 의무는 없다고 봅니다.

• 그러나 계약서 특약사항에 '퇴거 시 일체의 내부 시설물을 철거하여 최초 분양 상태(바닥·천장·벽체 원형)로 복구한다'는 취지의 문구가 명시되어 있다면, 전 임차인으로부터 권리금을 주고 인수한 강의실 구조물이라도 현 임차인이 철거 비용을 부담해야 할 수 있습니다.

• 학원장은 입주 전 사진과 시설 인수 목록을 근거로 과도한 철거비 청구를 방어해야 합니다. 임대인은 무단 구조 변경이나 미철거 가벽으로 인해 스스로 원상회복을 진행할 수 있었던 상당한 기간의 차임 상당 손해배상을 함께 청구해 대응합니다.

근거 법령 · 민법 제654조, 제615조

학원은 원생 감소나 운영 중단으로 월세가 장기간 밀렸음에도 내부 집기가 그대로 남아 명도가 지연되는 사례가 많습니다.

• 학원 상가 명도소송이란 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 월세를 연체하거나 계약 만료 후에도 퇴거하지 않을 때, 임대인이 법원의 판결을 받아 상가의 점유를 강제로 회수하는 법적 절차입니다.

• 원생 감소나 동업 파기 등으로 학원 운영이 중단된 채 문이 잠겨 있더라도, 임대인이 임의로 출입문 비밀번호를 변경하거나 내부의 책걸상·교구·컴퓨터를 반출하면 형법상 건조물침입죄나 재물손괴죄 등의 형사 책임이 문제 될 수 있습니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조의8, 형법 제319조, 제366조

신규 원장에게 시설을 넘기고 권리금을 회수하려 하나 임대인의 당연히적 전면 철거 요구로 계약이 무산될 위기에 처하기도 합니다.

• 임대인은 임대차 기간 종료 6개월 전부터 종료 시점까지 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

• 다만 학원 업종의 특성상 직전 학원이 입시학원이었다가 신규 임차인이 소음·진동이 발생하는 음악학원이나 체육시설로 업종을 변경하려는 경우, 건축법상 용도변경 가능 여부나 건물 내 타 입점 상가와의 업종 제한 약정 등에 따라 임대인의 거절에 정당한 사유가 인정될 여지가 달라집니다.

• 반면 동종 학원으로 양도·양수하여 강의실 칸막이를 그대로 사용하기로 신규 임차인과 합의했음에도, 임대인이 합리적 이유 없이 일단 모든 가벽을 철거한 뒤에만 새 계약을 맺겠다고 고집한다면 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상 책임이 성립할 수 있는 사안인지 법리적 검토가 필요합니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조의4

1단계 계약 해지 통고와 점유이전금지가처분 신청

차임 연체액이 3기분에 도달했음을 명시하여 계약 해지 의사를 서면으로 통보합니다. 부동산점유이전금지가처분 신청: 소송 도중 제3자에게 점유를 넘기면 청구를 인정하는 판결을 받아도 강제집행이 불가능해지므로, 현 점유 상태를 고정하는 가처분을 먼저 집행합니다.

2단계 건물인도 본안 소송 제기

관할 법원에 상가 인도와 연체 차임, 인도 완료일까지의 부당이득금 및 원상복구 비용(또는 대체집행 비용)을 청구하는 소장을 접수합니다.

3단계 학원 등록 말소 협조 및 후속 조치

기존 학원장이 폐원 신고 없이 잠적하면 동일 호실에 새 학원이 등록하지 못하는 행정상 장애가 생깁니다. 이때는 계약 종료 서류나 명도 판결문을 갖추어 관할 교육지원청에 학원 등록 직권말소를 신청해야 합니다.

4단계 부동산 인도 강제집행 및 유체동산 매각

판결 확정 후에도 퇴거하지 않으면 집행관을 통해 책걸상, 칠판 등을 반출·보관하고 상가 점유를 이전받습니다.

☑ 임대차계약서 및 특약사항 원문(최초 및 갱신 계약서 일체, '원상복구' 또는 '현황 인도' 관련 특약 문구 확인)

☑ 입주 당시 및 현재의 상가 내부 사진·도면(최초 인도 시점의 상태 확인 사진, 인테리어 도면, 교육청 등록 평면도)

☑ 시설 권리금 계약서(직전 임차인과 작성한 양도·양수 계약서 및 시설 목록표)

☑ 차임·관리비 연체 내역 또는 보증금 정산 내역(월세 입금 내역서, 관리비 고지서, 미납 세금계산서 내역)

☑ 원상복구 견적서(가벽·방음벽·바닥재 철거 및 폐기물 처리 비교 견적서)

☑ 상호 간에 주고받은 연락 기록(퇴거 일정, 철거 범위, 비밀번호 인계 관련 문자, 전자우편, 내용증명)

계약서 특약에 따라 결론이 달라질 수 있으나, 별도의 약정이 없다면 원칙적으로 본인이 추가 시공한 부분만 복구할 의무가 있다는 것이 판례의 태도입니다. 다만 임대차계약서에 '전 임차인이 설치한 시설물 일체에 대한 원상복구 의무를 현 임차인이 승계(권리와 의무를 이어받음)한다'거나 '최초 준공 상태로 복구한다'는 특약이 명시되어 있다면 철거 의무가 인정될 가능성이 높으므로 계약서 문언과 체결 경위를 면밀히 살펴야 합니다.

임대차 계약이 해지되었더라도 판결에 따른 강제집행 절차 없이 임대인이 임의로 문을 열고 들어가 학원 집기를 치우면 건조물침입죄 및 재물손괴죄 등으로 형사 고소를 당할 수 있습니다. 계약서에 '연체 시 임대인이 임의로 처분해도 이의를 제기하지 않는다'는 특약이 적혀 있더라도 자력구제는 법원에서 엄격히 금지하므로, 점유이전금지가처분과 명도소송을 거쳐 집행관을 통해 합법적으로 집기를 반출해야 합니다.

관할 교육지원청에 계약 종료를 증명하는 서류를 첨부해 직권말소를 신청해야 합니다. 기존 학원 등록이 남아 있으면 같은 위치에 새 학원을 등록하는 것이 제한될 수 있으나, 교육지원청은 임대차 계약이 종료되었음에도 폐원 신고를 하지 않는 경우 직권으로 등록을 말소할 수 있습니다.

임차인은 임대인이 제시한 견적서의 세부 내역(단가, 면적, 복구 항목)이 통상적인 시장 가격에 부합하는지, 그리고 임차인의 복구 의무 범위를 넘어선 리모델링 공사가 포함되지 않았는지 다툴 수 있습니다. 퇴거 전 복수의 철거 업체로부터 상세 견적서를 받아 두고 상가 내부 현황을 동영상과 사진으로 촬영해 두면, 추후 보증금반환청구소송에서 법원 감정을 통해 적정 철거 비용만을 공제받는 증거로 활용할 수 있습니다.

3기 이상의 차임 연체를 이유로 임대차계약해지통보를 할 때는 당사자 인적사항, 학원 상가 호실 표시, 연체된 월세 내역과 계약 해지 및 원상복구·인도 청구 취지를 내용증명양식에 구체적으로 적어 발송해야 합니다. 내용증명 보내는 법은 동일한 문서 3통을 작성해 우체국 창구나 인터넷우체국을 통해 발송인과 우체국이 각 1통씩 보관하고 상대방에게 1통을 등기우편으로 보내는 절차로 진행하며, 배달증명을 함께 신청해야 해지 의사표시가 도달한 시점을 명확히 증명할 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에