발간자료

다루는 주제
임대인 동의 없는 무단 전대와 건물 소부분 사용의 법적 한계·동의를 얻은 적법 전대차에서 전차인의 직접 의무와 차임 지급 대항 범위·원임대차 종료 사유별 전차인의 권리 존속과 대항 요건·상가건물 전대차의 법률 적용과

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

건물주 동의를 구하지 않고 공간 일부나 전부를 다시 빌려주었다가 계약 해지와 퇴거 통보를 받는 상황입니다.

• 임차인이 빌린 상가나 주택, 사무실을 제3자에게 다시 빌려주는 전대차계약은 전대인(원임차인)과 전차인(다시 빌린 사람) 사이의 채권계약이므로 임대인의 동의 유무와 상관없이 두 당사자 사이에서는 유효하게 성립합니다.

• 그러나 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 이를 어기면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조 제1항·제2항).

• 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 하는 경우에는 임차권 양도·전대 제한(제629조), 전대의 효과(제630조), 전차인의 권리 확정(제631조)에 관한 규정이 적용되지 않습니다(민법 제632조).

근거 법령 · 민법 제629조, 제632조, 제652조, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호, 제10조의4 제1항 단서

임대인 승낙을 받고 들어간 전차인이 원임차인에게 차임을 지급했음에도 임대인으로부터 직접 지급 청구를 받는 상황입니다.

• 임대인의 동의를 얻어 임차물을 적법하게 전대한 때에는 전차인이 직접 임대인에게 의무를 부담합니다(민법 제630조 제1항 관련).

• 동시에 이러한 규정은 임대인이 원임차인에게 권리를 행사하는 데 영향을 미치지 않으므로, 임대인은 원임차인에게 임대차계약상의 차임을 청구할 수도 있고 전차인에게 직접 의무를 이행하라고 요구할 수도 있습니다(민법 제630조 제2항).

• 대법원 판례는 전차인이 임대인에게 대항할 수 없는 차임의 범위를 전대차계약상의 차임지급시기를 기준으로 그 전에 전대인에게 지급한 차임으로 한정하며, 차임지급시기 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있다고 봅니다.

근거 법령 · 민법 제630조 제1항·제2항, 상가건물 임대차보호법 제19조, 제19조의2

원임대인과 원임차인이 임의로 계약을 끝내거나 임차인의 월세 연체로 계약이 해지되어 전차인이 퇴거 위기에 놓이는 상황입니다.

• 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 임대인과 임차인의 합의로 원임대차계약을 종료하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다(민법 제631조).

• 또한 임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우 임대물이 적법하게 전대되었다면, 임대인은 전차인에게 그 사유를 통지하지 않고서는 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다(민법 제638조 제1항).

• 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있고(민법 제640조), 대법원 판례는 이때 전차인에게 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있으며 해지 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계가 종료된다고 봅니다.

근거 법령 · 민법 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제652조, 상가건물 임대차보호법 제10조의8

원임차인이 만기를 앞두고 갱신을 신청하지 않아 상가 전차인이 영업을 지속하기 위해 직접 권리를 행사해야 하는 상황입니다.

• 상가건물 전대차관계에서는 전대인과 전차인 사이에도 계약갱신 요구(제10조), 계약갱신의 특례(제10조의2), 차임연체와 해지(제10조의8), 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례(제10조의9 중 제10조와 제10조의8에 관한 부분), 차임 증감청구권(제11조), 월 차임 전환 시 산정률 제한(제12조) 규정이 적용됩니다(상가건물 임대차보호법 제13조 제1항).

• 더 나아가 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 상가 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간(임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지) 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있으므로, 만기를 앞둔 적법 전차인은 원임차인의 차임 연체 유무와 갱신요구 기한을 함께 점검해야 합니다(상가건물 임대차보호법 제13조 제2항, 제10조 제1항·제2항).

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9, 제11조, 제12조, 제13조 제1항·제2항

전대차가 끝났으나 원임차인이 보증금을 돌려주지 않고 임대인은 목적물의 명도만을 직접 요구하는 상황입니다.

• 임대인의 동의를 얻은 적법한 전대차라 하더라도 임대인이 전대차보증금 반환 의무를 승계하거나 연대책임을 지기로 하는 별도의 3자 합의가 없는 한, 전대차보증금 반환 채무는 전대차계약 당사자인 전대인(원임차인)에게만 귀속됩니다.

• 따라서 전차인은 전대인을 상대로 보증금 반환 청구의 소를 제기함과 동시에, 전대인이 보유한 원임대차보증금 반환채권에 대해 채권가압류를 신청하여 집행을 보전하는 방안을 검토할 수 있습니다(민사집행법 제276조 제1항).

• 대법원 판례는 임대차 기간과 전대차 기간이 모두 만료된 때에는 전대차가 임대인의 동의를 얻었는지 여부와 관계없이 임대인이 소유권에 기한 반환청구권에 터 잡아 전차인에게 목적물을 직접 반환해 달라고 요구할 수 있고, 전차인도 목적물을 임대인에게 직접 명도함으로써 전대인에 대한 명도의무를 면한다고 봅니다.

• 또한 건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우 전차인이 사용 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있거나, 임대인으로부터 매수했거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는 전대차 종료 시 임대인에게 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(민법 제647조 제1항·제2항).

근거 법령 · 민법 제283조 제2항, 제644조, 제647조, 민사집행법 제276조 제1항

1단계 사실관계 확인과 증빙자료 정리

첫째, 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 하는 경우에는 임차권 양도·전대 제한(제629조), 전대의 효과(제630조), 전차인의 권리 확정(제631조)에 관한 규정이 적용되지 않습니다(민법 제632조). 다만 민법 제632조는 민법 제652조가 열거한 강행규정에 포함되지 않으므로 원임대차계약서에 소부분 전대나 제3자 공동 사용까지 금지하는 특약이 있는지, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호(전부 또는 일부 전대 시 갱신거절)가 함께 적용되는 대상인지를 대조해야 합니다. 둘째, 대법원 판례는 임차인이 임대인의 별도 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하게 했더라도 그 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되면, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 점만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없고 전차인은 전대차와 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다고 봅니다. 따라서 해지 통지를 받은 측에서는 실제 사용 면적의 비율과 구조적 독립성, 임대인의 사전 인지나 묵시적 승낙 정황을 뒷받침할 기록부터 정리해야 합니다.

2단계 계약갱신 대위 행사와 권리 보전

건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있고(민법 제640조), 대법원 판례는 이때 전차인에게 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있으며 해지 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계가 종료된다고 봅니다. 상가건물 임대차에서 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달해 해지하는 사안(상가건물 임대차보호법 제10조의8)에서도 동일하게 다투어지는지 여부를 개별 사실관계에 맞추어 확인해야 합니다. 한편 상가건물 전대차관계에서는 전대인과 전차인 사이에도 계약갱신 요구(제10조), 계약갱신의 특례(제10조의2), 차임연체와 해지(제10조의8), 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례(제10조의9 중 제10조와 제10조의8에 관한 부분), 차임 증감청구권(제11조), 월 차임 전환 시 산정률 제한(제12조) 규정이 적용됩니다(상가건물 임대차보호법 제13조 제1항). 더 나아가 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 상가 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간(임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지) 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있으므로, 만기를 앞둔 적법 전차인은 원임차인의 차임 연체 유무와 갱신요구 기한을 함께 점검해야 합니다(상가건물 임대차보호법 제13조 제2항, 제10조 제1항·제2항).

3단계 보증금 청구 소송과 가압류 신청

따라서 전차인은 전대인을 상대로 보증금 반환 청구의 소를 제기함과 동시에, 전대인이 보유한 원임대차보증금 반환채권에 대해 채권가압류를 신청하여 집행을 보전하는 방안을 검토할 수 있습니다(민사집행법 제276조 제1항). 대법원 판례는 임대차보증금이 목적물을 반환할 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 담보하며, 그 피담보채무는 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 봅니다. 같은 맥락에서 대법원 판례는 전대차계약 종료와 목적물 반환 당시 전차인의 연체차임이 전대차보증금에서 당연히 공제되어 소멸하고, 이는 전대차계약상의 차임지급시기 이후 발생한 채무소멸사유에 해당하므로 전차인은 이로써 임대인에게 대항할 수 있다고 보았습니다.

☑ 임대인의 전대 동의 유무 및 방식: 원임대차계약서상 전대 허용 특약 조항, 별도 전대동의서 작성 여부, 임대인의 사전 인지·묵시적 승낙을 보여줄 문자·통화·관리비 납부 기록

☑ 건물의 소부분 사용 해당 여부: 전대 면적이 건물 전체에서 차지하는 비율과 도면, 출입구·시설의 구조적·영업적 독립성, 계약서상 소부분 사용 금지 특약 유무

☑ 전차인의 차임 지급 시기 및 내역: 전대차계약서상 약정 차임 지급일과 실제 계좌 이체 일자 대조표, 차임 감액 등 계약 내용 변경 합의서 유무

☑ 원임대차 종료 원인과 차임 연체: 임대인·임차인 간 합의 해지서, 해지통고 도달 일자, 원임차인의 차임 연체(민법 2기·상가 3기)에 따른 법정 해지 통지 유무

☑ 상가 전차인의 대위 갱신요구 기한: 임대인 동의를 받은 상가 전차인이 원임차인의 갱신요구 기간(만료 6개월 전~1개월 전) 내에 발송할 내용증명 및 원임대차 최초 개시일 확인

☑ 전대차보증금 회수 및 부속물 매수: 전대인의 원임대차보증금 반환채권 가압류 신청용 계약 자료, 임대인 동의를 얻어 설치·매수한 부속물 증빙

건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 임차권 양도·전대 제한(제629조), 전대의 효과(제630조), 전차인의 권리 확정(제631조)에 관한 규정이 적용되지 않습니다(민법 제632조). 그러나 사용하는 면적의 비율과 위치, 시설의 독립성에 비추어 소부분의 범위를 넘어선다고 평가되거나, 원임대차계약서에 일체의 전대 및 제3자 공동 사용을 금지하는 특약이 들어가 있는 때에는 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조, 제632조). 아울러 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호는 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 계약갱신 거절 사유로 정하고 있으므로 계약서 특약과 실제 영업 형태를 함께 살펴야 합니다.

임대인의 동의를 얻어 전대한 때에는 전차인이 직접 임대인에게 의무를 부담하며, 전대인에 대한 차임 지급으로써 임대인에게 대항하지 못합니다(민법 제630조 제1항). 다만 대법원 판례는 이 조항에 따라 임대인에게 대항할 수 없는 차임을 전대차계약상의 차임지급시기 이전에 미리 지급한 차임으로 한정하며, 차임지급시기 전에 지급했더라도 임대인의 차임 청구 전에 이미 차임지급시기가 도래했다면 대항할 수 있다고 봅니다.

임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 임대인과 임차인의 합의로 원임대차계약을 종료하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다(민법 제631조). 이 조항은 강행규정이므로 전차인에게 불리한 약정으로 배제할 수 없습니다(민법 제652조). 다만 합의 종료가 아니라 원임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하여 임대인이 계약을 해지한 때에는 전차인에게 통지하지 않아도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있다는 것이 대법원 판례이므로, 원임대차가 종료된 구체적인 사유와 상가건물 3기 연체 해지(상가건물 임대차보호법 제10조의8) 해당 여부를 먼저 파악해야 합니다(민법 제640조).

임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 상가 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간(임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지) 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제13조 제2항, 제10조 제1항). 이때 임대인의 동의를 받은 전차인은 원임차인의 잔여 갱신요구 기간(최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년을 초과하지 않는 범위) 내에서 임차인을 대위하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있으므로, 원임대차의 최초 시작일과 만료일을 확인해 기한 안에 서면 통지를 발송해야 합니다(상가건물 임대차보호법 제13조 제2항, 제10조 제2항).

임대인의 동의를 얻은 전대차라도 별도의 보증금 반환 인수 약정이 없다면 임대인은 전차인에게 전대차보증금을 직접 반환할 의무를 지지 않으며, 전차인은 계약 당사자인 전대인을 상대로 보증금을 청구해야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에