발간자료

다루는 주제
주택 소액임차보증금 보호 요건과 한도·상가건물 임대차 최우선변제와 환산보증금·담보물권 설정일 기준 적용과 변수·임차인이 주의해야 할 권리 상실 위험

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

임차 중인 아파트나 다세대 주택에 갑작스럽게 임의경매 개시 결정이 내려져 보증금 회수가 불안한 상황입니다.

• 거주 중인 주택이 경매에 넘어가더라도 임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록(전입신고)이라는 대항요건을 갖추고 배당요구 종기까지 이를 계속 유지하였다면, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제8조 제1항).

• 임차인의 보증금 총액이 해당 권역의 소액임차인 보증금 범위 이하에 해당할 때에만 시행령에서 정한 일정액 한도 내에서 최우선변제를 받을 수 있습니다.

• 다만 소액임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 인정됩니다(주택임대차보호법 제8조 제3항, 동법 시행령 제10조 제2항).

근거 법령 · 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제8조 제1항·제3항, 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조

영업 중인 점포의 월세와 보증금을 합산했을 때 소액임차인 우선변제 대상에 해당하는지 확인이 필요한 상태입니다.

• 상가건물 임차인은 경매신청의 등기 전에 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록 신청을 마쳐 대항요건을 갖추어야 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제14조 제1항).

• 제7조 제1항의 우선변제 상한액은 환산보증금이 아닌 실제 보증금을 기준으로 적용됩니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조 제1항, 제14조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조, 제6조, 제7조

최근 체결한 계약임에도 과거에 잡힌 은행 근저당권 때문에 적용 기준이 달라지는지 혼란스러운 경우입니다.

• 즉, 임차인이 2026년에 임대차계약을 체결했더라도 등기사항전부증명서(을구)상 최선순위 근저당권 설정일이 과거 시점이라면, 2026년 기준이 아니라 그 담보물권 설정 당시 시행되던 소액임차인 범위와 최우선변제 한도액을 기준으로 배당 여부가 결정됩니다.

• 주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항과 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제3항에 따르면, 하나의 주택이나 상가건물에 임차인이 2명 이상이고 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 부동산 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는, 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 부동산 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할(안분배당)한 금액을 각 임차인의 최우선변제금으로 봅니다.

• 임대차계약 체결 당시 이미 경매개시결정 등기가 기입되어 있었거나 채무초과 상태인 임대인과 시세보다 현저히 낮은 보증금으로 단기 계약을 맺은 경우, 선순위 근저당권자 등 채권자가 '소액임차인 보호 제도를 악용한 가장임차인'이라고 주장하며 배당이의의 소를 제기하는 사례가 있습니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조, 상가건물 임대차보호법 시행령 부칙 제4조

배당 절차가 진행되는 도중에 다른 곳으로 이사를 가야 하거나 갱신 계약을 앞두고 권리 변동을 점검해야 하는 단계입니다.

• 대법원 판례는 주택임대차보호법상 대항요건은 경매신청 등기 전뿐만 아니라 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 계속 존속해야 한다고 봅니다.

• 따라서 경매가 진행 중일 때 불가피하게 퇴거해야 한다면, 이사를 나가기 전에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부상 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 퇴거해야 기존의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항).

• 주택임대차보호법 제3조의3 제6항 및 상가건물 임대차보호법 제6조 제6항은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택이나 상가건물(일부분인 경우 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금 최우선변제를 받을 권리가 없다고 명시하고 있습니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제3조의3, 상가건물 임대차보호법 제6조

1단계 배당요구 종기 확인과 현황조사

경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생기면 집행법원은 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하며(민사집행법 제84조 제1항), 임차인은 이 기한 내에 배당요구를 하여야 합니다. 배당요구의 종기가 정해지면 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고하고, 법원에 알려진 우선변제청구권이 있는 채권자 등에게 이를 고지합니다(민사집행법 제84조 제2항, 제88조 제1항). 이 결정 및 공고는 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 이루어지며, 집행관은 법원의 명에 따라 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 등 현황을 조사합니다(민사집행법 제84조 제3항, 제85조 제1항).

2단계 권리신고 및 배당요구신청서 접수

배당요구 신청 시에는 권리신고 및 배당요구신청서에 임대차계약서 사본, 주민등록등본(상가건물은 사업자등록증명원) 등 대항요건과 보증금 액수를 소명하는 서류를 첨부하여 집행법원에 제출해야 합니다.

3단계 배당기일 지정과 배당표 원안 열람

이후 매각절차가 진행되어 매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 지정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지합니다. 법원은 배당기일 3일 전에 배당표 원안을 작성하여 법원에 비치하므로(민사집행법 제149조 제1항), 임차인 등 이해관계인은 배당기일 전에 배당표 원안을 열람하여 배당 내용을 확인할 수 있습니다.

4단계 배당기일 출석과 배당이의의 소 대응

배당기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서 다른 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있으며(민사집행법 제151조 제3항), 이의 후 1주 이내에 배당이의의 소를 제기하여야 합니다(민사집행법 제154조 제1항). 배당기일에 출석하여 이의를 한 임차인은 배당기일로부터 1주 이내에 집행법원에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하여야 하며, 이를 제출하지 않으면 이의가 취하된 것으로 간주됩니다(민사집행법 제154조 제1항·제3항).

☑ 등기사항전부증명서 을구에 기재된 가장 빠른 근저당권·저당권·담보가등기의 접수일자와 그 당시 시행령상 소액보증금 기준 확인

☑ 경매신청 등기일 이전에 주택 인도와 주민등록(상가는 사업자등록 신청)을 마쳤는지 확인

☑ 집행법원이 공고한 배당요구 종기일까지 대항요건(점유 및 주민등록·사업자등록)을 유지하고 있는지 확인

☑ 상가건물의 경우 보증금에 월 단위 차임액의 100배를 합산한 환산보증금이 기준 이하인지 확인

☑ 임대차계약 체결 및 입주 전 해당 목적물에 이전 임차인의 임차권등기가 마쳐져 있었는지 여부 확인

☑ 집행법원이 지정·공고한 배당요구 종기일 날짜 확인

☑ 권리신고 및 배당요구신청서에 임대차계약서 사본, 주민등록등본 또는 사업자등록증명원 첨부 제출 여부 확인

☑ 계약 갱신 과정에서 증액된 보증금으로 인해 담보물권 설정 당시의 기준 한도를 초과했는지 여부 확인

받을 수 없습니다. 보증금이 기준 금액을 초과하면 소액임차인 최우선변제권은 인정되지 않으며, 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받는 일반 우선변제 순위에 따라 배당받게 됩니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항).

보증금 외에 월 단위의 차임이 있는 상가 임대차계약은 월차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 '환산보증금'으로 소액임차인 해당 여부를 계산합니다(상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 동법 시행령 제2조 제2항·제3항). 다만 이 환산보증금이 지역별 소액임차인 범위 이하에 해당하더라도, 실제로 경매에서 우선변제받는 금액은 환산보증금이 아니라 임차인이 실제로 지급한 순수 보증금 중 일정액(시행령 제7조 제1항의 상한액 이내)입니다.

기한 내에 신청해야 합니다.

임차권등기 없이 이사를 가면 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 경매신청 등기 전부터 배당요구의 종기까지 계속 유지한 경우에 한하여 인정되며, 상가건물 임차인의 경우에도 경매신청 등기 전부터 배당요구의 종기까지 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건이 계속 유지되어야 합니다. 만약 배당요구 종기 이전에 이사를 해야 하는 상황이라면, 먼저 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부상 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 퇴거해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항).

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에