발간자료

다루는 주제
공로 출입이 막힌 토지의 통행권 성립 요건과 유상·무상 구분·펜스·구조물 차단 시 통행방해금지가처분과 간접강제 절차·통행지 소유자의 방어 논리와 손해보상 산정 기준

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

기존에 다니던 진입로가 갑자기 차단되어 공로로 나갈 방법이 없거나 우회로 개설에 막대한 비용이 들어 통행 권리를 확인해야 하는 상황입니다.

• 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에, 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있습니다(민법 제219조 제1항 본문).

• 상린관계(서로 이웃한 토지 소유자 사이의 법률관계)에 관한 민법 제216조 내지 제244조의 규정은 지상권자 간 또는 지상권자와 인지소유자 간에 준용되고(민법 제290조 제1항), 전세권자 간 또는 전세권자와 인지소유자·지상권자 간에도 준용됩니다(민법 제319조). 따라서 토지 소유자뿐만 아니라 적법한 지상권자·전세권자도 주위토지통행권을 행사할 수 있습니다.

• 원칙적으로 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 합니다(민법 제219조 제2항). 다만 분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 때에는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있고, 이 경우에는 보상의 의무가 없으며, 이는 토지의 일부를 양도한 경우에도 준용됩니다(민법 제220조 제1항·제2항). 그러나 대법원 판례는 이 무상주위통행권 규정이 토지의 직접 분할자 또는 일부 양도의 당사자 사이에만 적용되고, 포위된 토지 또는 피통행지의 특정승계인(매매나 경매 등으로 소유권을 새로 넘겨받은 사람)에게는 적용되지 않는다고 봅니다.

근거 법령 · 민법 제219조, 제220조, 제290조 제1항, 제319조

이웃 토지 소유자가 통행로에 철제 펜스, 말뚝, 콘크리트 구조물을 설치하여 일상적인 통행을 물리적으로 봉쇄해 심각한 피해가 발생한 상황입니다.

• 이때 통행권자가 법적 절차를 거치지 않고 임의로 남의 땅에 설치된 펜스나 잠금장치를 부수고 들어가면 타인의 재물을 손괴 또는 은닉 기타 방법으로 그 효용을 해한 자를 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처하는 형법 제366조의 재물손괴죄 등으로 형사 고소를 당해 분쟁에서 불리한 위치에 놓일 수 있으므로 자력구제는 피해야 합니다.

• 가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있는데, 이 처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 합니다(민사집행법 제300조 제2항).

• 통행방해금지와 같은 부작위채무(특정한 행동을 하지 않아야 할 의무) 또는 부대체적 작위채무(다른 사람이 대신할 수 없고 본인만이 직접 해야 하는 의무)에 대해서는, 채권자의 신청에 따라 제1심 법원이 간접강제(일정 기한까지 의무를 이행하지 않으면 지연 일수에 따라 배상금을 물리도록 법원이 강제하는 제도)를 명하는 결정을 할 수 있습니다(민사집행법 제261조 제1항). 그 결정에는 채무의 이행의무 및 상당한 이행기간을 밝히고, 채무자가 그 기간 이내에 이행하지 않는 때에는 늦어진 기간에 따라 일정한 배상을 하도록 명하거나 즉시 손해배상을 하도록 명할 수 있습니다.

근거 법령 · 민사집행법 제261조 제1항, 제300조 제2항, 형법 제366조, 민법 제214조

내 토지 한가운데로 통행로를 개설하겠다는 청구를 받거나, 오랜 기간 무상으로 통행해 왔다는 이유로 손해보상 없는 통행을 요구받은 상황입니다.

• 상대방이 요구하는 통행로가 토지 한가운데나 주택 마당 앞을 관통하여 활용 가치를 크게 떨어뜨린다면 통행지 소유자는 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 한다는 민법 제219조 제1항 단서에 근거해 방어할 수 있습니다. 토지 가장자리 경계선 부근 등 손해가 훨씬 적은 대체 경로와 좁은 폭을 제시하며 청구 기각이나 통행 범위 축소를 다투는 방법입니다.

• 대법원 판례는 주위토지통행에 따른 손해액을 통행권이 인정되는 당시의 현실적 이용 상태에 따른 통행지 임료(토지 사용료) 상당액을 기준으로 하되, 통행 횟수·방법, 공동 이용 여부 등 여러 사정을 고려해 감경할 수 있다고 봅니다.

• 대법원 판례는 포위된 토지가 사정변경(계약이나 판결 당시의 객관적 상황이 크게 달라진 사정)으로 공로에 접하게 되거나 포위된 토지의 소유자가 주위 토지를 취득해 통행권을 인정할 필요성이 없어지면 주위토지통행권은 소멸한다고 봅니다. 따라서 이러한 사정변경이 발생한 때에는 통행지 소유자가 통행권 부존재 확인이나 통행 금지를 다툴 수 있습니다.

근거 법령 · 민법 제219조 제1항 단서, 제219조 제2항

1단계 통행로 특정과 소송 서면 준비

대법원 판례는 통행의 장소와 방법을 특정하여 청구취지로 명시하고 민법 제219조의 요건을 주장·입증해야 한다고 봅니다. 이 때문에 소송 과정에서는 측량 도면을 바탕으로 어느 필지의 어느 위치, 몇 제곱미터 구간을 도보 또는 차량 중 어떤 방법으로 통행할 것인지 청구취지에 구체적인 선과 면적으로 적시해야 합니다. 대법원 판례는 통행로의 폭과 위치를 정할 때 사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상과 이용관계, 부근의 지리 상황, 상린지 이용자의 이해득실 등 여러 사정을 기초로 판단해야 한다고 보며, 법원의 현장검증과 측량감정 결과가 핵심 판단 자료로 쓰입니다.

2단계 통행방해금지가처분 신청과 소명

출입이 당장 막혀 거주나 생업, 영농 활동에 심각한 지장이 발생했다면 본안소송 제기와 동시에 또는 소송 제기 전에 법원에 통행방해금지가처분을 신청하는 방안을 검토해야 합니다. 가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있는데, 이 처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 합니다(민사집행법 제300조 제2항). 따라서 가처분 신청서에는 해당 경로 외에 공로로 나갈 다른 통로가 없다는 점(피보전권리)과 통행 차단으로 인해 발생하는 일상생활·영업·농작물 관리상의 급박한 피해(보전의 필요성)를 현장 사진, 동영상, 연도별 항공사진, 주변 지적도 등으로 면밀히 소명(법관이 대략 확실하다고 추측할 수 있을 정도로 증거를 내어 밝히는 일)해야 합니다.

3단계 간접강제 결정과 강제집행 대응

아울러 가처분 결정이나 본안 판결이 내려진 뒤에도 상대방이 통행 방해를 멈추지 않거나 다른 장애물을 다시 갖다 놓을 가능성에 대비해야 합니다. 통행방해금지와 같은 부작위채무 또는 부대체적 작위채무에 대해서는, 채권자의 신청에 따라 제1심 법원이 간접강제를 명하는 결정을 할 수 있습니다(민사집행법 제261조 제1항). 그 결정에는 채무의 이행의무 및 상당한 이행기간을 밝히고, 채무자가 그 기간 이내에 이행하지 않는 때에는 늦어진 기간에 따라 일정한 배상을 하도록 명하거나 즉시 손해배상을 하도록 명할 수 있습니다.

☑ 현재 토지 용도에 비추어 공로로 출입할 수 있는 다른 통로가 있는지, 개설에 과다한 비용이 드는지 여부

☑ 인접 토지 중 통행지 소유자에게 손해가 가장 적은 위치와 폭을 측량 도면으로 특정했는지 여부

☑ 분할·일부 양도로 막힌 땅인지, 그 후 매매·경매 등으로 제3자(특정승계인)에게 소유권이 이전되었는지 여부

☑ 청구인이 해당 토지의 소유자, 지상권자, 전세권자 등 적법한 사용권을 가진 사람인지 여부

☑ 펜스·말뚝 등 물리적 차단으로 급박한 피해가 발생해 통행방해금지가처분 및 간접강제가 필요한지 여부

☑ 유상 통행권 인정 시 통행지 소유자에게 보상할 손해 산정 조건 및 반소(피고가 원고를 상대로 같은 재판 절차에서 맞소송을 내는 일) 제기 여부

☑ 포위된 토지와 주위 토지가 한눈에 보이는 지적도, 토지대장, 등기사항전부증명서, 연도별 항공사진 확보 여부

☑ 통행로 차단 구조물 현황을 입증할 수 있는 일자별 현장 사진 및 동영상 증거 확보 여부

분할이나 일부 양도로 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 때에는 다른 분할자나 양도인의 토지를 보상 없이 통행할 수 있습니다(민법 제220조 제1항·제2항). 그러나 대법원 판례는 이 무상주위통행권이 직접 토지를 분할하거나 일부 양도한 당사자 사이에만 적용되고, 포위된 토지나 피통행지의 특정승계인에게는 적용되지 않는다고 봅니다. 따라서 제3자로부터 토지를 매수하거나 경매로 낙찰받은 경우에는 민법 제219조의 일반 주위토지통행권 요건에 따라 통행 범위를 정하고 통행지 소유자의 손해를 보상해야 하는지 검토해야 합니다.

건축허가를 받으려면 대지가 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적 조건이나 막다른 도로의 경우 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)에 2미터 이상 접해야 하는 것이 원칙입니다(건축법 제2조 제1항 제11호, 제44조 제1항 본문). 하지만 대법원 판례는 건축법상 도로 폭 제한 규정이 있다고 해서 그와 일치하는 폭의 주위토지통행권이 바로 생기는 것은 아니고, 통행로의 폭은 피통행지 소유자의 손해가 가장 적은 방법을 더 고려해 정해야 한다고 봅니다. 대법원 판례는 토지 이용의 편의를 위해 다소 필요한 정도라면 자동차 통행까지 허용하지 않는다고 보므로, 소송만으로 건축허가 요건을 바로 충족하기는 어려울 수 있어 현재 토지 현황에서 인정 가능한 폭과 토지사용승낙 협상 가능성을 함께 살펴야 합니다.

주위토지통행권이 인정될 수 있는 상황이라 하더라도, 법원의 판결이나 집행 절차 없이 상대방 소유의 펜스·자물쇠·말뚝 등을 직접 부수거나 치우면 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해지는 형법 제366조의 재물손괴죄 등으로 형사 처벌 대상이 될 수 있습니다. 통행이 갑자기 막혀 출입이 시급할 때에는 직접 철거하는 대신 민사집행법 제300조 제2항에 따라 법원에 통행방해금지 및 방해물 철거를 구하는 가처분을 신청하여 법적 절차로 길을 열어야 합니다.

통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 합니다(민법 제219조 제2항). 대법원 판례는 이 손해액을 통행권이 인정되는 당시의 현실적 이용 상태에 따른 통행지 임료 상당액을 기준으로 하고, 쌍방 토지의 취득 시기와 가격, 통행지에 부과되는 재산세, 본래 용도에의 사용 가능성, 공동 이용자가 있는지, 통행 횟수·방법 등 여러 사정을 고려해 감경할 수 있으며, 통행하고 있다는 사정만으로 통행지를 도로로 평가해 산정한 임료 상당액이 손해액이 되는 것은 아니라고 봅니다. 구체적인 보상액은 법원의 임료 감정 등 소송 자료를 바탕으로 정해집니다.

주위토지통행권은 통행을 위한 지역권(남의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리)과 달리 통행로가 항상 특정한 장소로 고정되는 권리가 아닙니다. 대법원 판례는 확정판결이나 화해조서로 통행로가 인정되었더라도 그 뒤 포위된 토지나 주위 토지의 현황이나 이용 상황이 바뀌면 구체적 상황에 맞게 통행로를 변경할 수 있고, 다른 곳을 통행로로 삼아 다시 소를 내더라도 기존 판결의 기판력(이미 확정된 판결과 반대되는 주장을 할 수 없도록 막는 효력)에 저촉되지 않는다고 봅니다. 또한 대법원 판례는 포위된 토지가 공로에 접하게 되거나 소유자가 주위 토지를 취득해 통행권의 필요성이 없어지면 기존 주위토지통행권은 소멸한다고 보므로, 사정변경이 생겼다면 통행권 부존재 확인이나 통로 변경을 다툴 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에