발간자료

다루는 주제
공동신청 원칙과 소유권이전등기 소송·청구권보전가등기와 담보가등기의 본등기 및 말소·전세권설정 및 말소 청구 기준·등기 신청 및 소송 관련 법정 비용 산정·등기 분쟁에서 자주 발생하는 법률상 주의점

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

매매대금을 완납했음에도 매도인이 연락을 두절하거나 등기 서류 교부를 거부하여 권리를 행사하지 못하는 상황입니다.

• 민법 제186조에 따라 법률행위로 인한 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 발생합니다.

• 부동산등기법 제23조 제1항은 등기권리자와 등기의무자의 공동신청을 원칙으로 정하고 있어, 매도인 등이 협조하지 않으면 등기 절차를 밟기 어렵습니다.

근거 법령 · 민법 제186조, 부동산등기법 제23조 제1항 및 제4항, 민법 제536조, 제568조

장래 이전청구권을 보전하기 위해 가등기를 마쳤으나 상대방이 본등기에 불응하거나 청산절차 없이 부동산을 처분하려는 상황입니다.

• 가등기는 장래의 소유권이전청구권을 보전하는 가등기와 차용금 담보를 위한 담보가등기로 구분됩니다.

• 매매예약에 따른 청구권보전가등기는 예약완결권을 행사하고 대금을 지급해 본등기를 청구합니다.

• 반면 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는 담보가등기는 변제기(빚을 갚기로 정한 날) 후 채무자 등에게 청산금 평가액을 통지하고 도달일로부터 2개월의 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다.

근거 법령 · 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조, 제11조, 부동산등기법 제88조, 제91조

임대차계약 체결 시 전세권설정에 합의했음에도 임대인이 서류 제출을 회피하거나 보증금 반환 시 말소 서류 인도를 거부하는 상황입니다.

• 민법 제303조에 따른 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하며 후순위권리자보다 우선변제(다른 채권자보다 먼저 돌려받음)를 받는 물권(부동산을 직접 지배하는 권리)입니다.

• 임대차계약과 달리 전세권설정은 당사자 간 설정 합의가 있어야 하므로, 계약서에 관련 특약이 명시되었는지가 등기청구의 핵심 기준이 될 수 있습니다.

• 기간 만료 시 임대인의 전세금 반환의무와 전세권자의 전세권말소등기 서류 교부의무는 동시이행(서로의 의무를 동시에 실행함) 관계(민법 제317조)에 있습니다.

근거 법령 · 민법 제303조, 민법 제317조, 민사집행법 제300조

등기 청구 소송 제기나 실제 등기 촉탁 시 납부해야 할 인지액과 세금 등 법정 비용을 미리 산정해야 하는 상황입니다.

• 등기 신청 및 소송 과정에서는 목적물의 가액이나 설정 금액에 따라 법정 비용이 발생합니다.

• 전세권설정비용은 설정 전세금을 기준으로 산정되는 지방세법상 등록면허세, 지방교육세, 대법원 수입증지대 등으로 구성됩니다.

• 소유권이전등기나 가등기 기한 본등기 소송을 제기할 때는 부동산의 시가표준액 등을 기준으로 산출한 소가(소송물 가액, 소송으로 다투는 대상의 값)에 따라 민사소송 등 인지법상 인지대와 송달료를 납부합니다.

근거 법령 · 지방세법, 민사소송 등 인지법

과거 특별법에 따른 간편 등기 가능 여부를 오인하거나 담보 목적 가등기에서 법정 절차를 누락하여 권리를 잃을 위험에 처한 상황입니다.

• 과거 매매나 증여 후 등기를 이전하지 못한 경우, 부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법의 유효기간은 이미 만료되어 현재는 해당 법률에 따른 간편 등기를 이용할 수 없습니다. 따라서 소유권이전등기 청구 소송 등 법적 절차를 통해 권리를 회복하는 방법을 검토해야 합니다.

• 가등기 설정 시 등기원인은 매매예약으로 기재되었더라도 실제 금전 대여 담보 목적이었다면 청산절차를 거치지 않은 본등기는 무효가 될 수 있습니다.

• 계약서의 등기 특약 누락이나 예약완결권 제척기간(법률상 권리를 행사할 수 있는 법정 기간) 도과(기간이 지남)도 흔히 발생하는 실수입니다.

근거 법령 · 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조, 부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법

1단계 권리관계 분석과 처분금지가처분

소송 전 목적 부동산의 제3자 처분을 막기 위한 처분금지가처분 신청도 함께 검토합니다.

2단계 소유권이전등기 소송 제기와 진행

소유권이전등기나 가등기 기한 본등기 소송을 제기할 때는 부동산의 시가표준액 등을 기준으로 산출한 소가에 따라 민사소송 등 인지법상 인지대와 송달료를 납부합니다.

3단계 확정판결 확보 후 단독 등기 신청

판결 확정 후 실제 등기를 신청할 때도 취득세 또는 등록면허세 납부가 필요합니다.

☑ 반대급부(맞은편 대가) 이행: 매매대금 잔금 지급 완료 또는 이행제공 증빙 여부(민법 제536조, 제568조)

☑ 가등기 실제 목적: 단순 매매예약인지 금전차용 담보 목적(청산절차 대상)인지 여부(가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조)

☑ 전세권 특약 유무: 임대차계약서상 전세권설정에 관한 임대인 동의 조항 유무(민법 제186조, 제303조)

☑ 처분보전 조치: 소송 전 제3자 명의로 소유권이 넘어갈 위험 및 가처분 필요성(민사집행법 제300조)

☑ 등기사항전부증명서 갑구 분석: 현재 소유자 명의와 가등기·가압류·처분금지가처분 등 소유권 제한 사항 점검

☑ 등기사항전부증명서 을구 분석: 근저당권이나 전세권 등 소유권 이외의 권리 설정 내역 점검

☑ 신탁원부 대조: 부동산이 수탁자에게 이전된 경우 수탁자의 권한 범위와 적법한 피고 특정 여부

☑ 제척기간 및 소멸시효: 매매예약완결권 제척기간 도과 여부 및 담보가등기 변제기 경과 기간 확인

매매대금을 모두 지급했거나 공탁(법원에 대금을 맡김)한 뒤 법원에 소유권이전등기청구소송을 제기할 수 있습니다. 청구를 인정하는 판결이 확정되면 매도인의 협조 없이 매수인이 단독으로 등기소에 이전등기를 신청할 수 있습니다.

전세권설정은 임대인과의 설정 합의가 있어야 가능하며, 계약서에 전세권설정 동의 특약이 없다면 강제로 청구하기 어렵습니다. 특약이 있음에도 임대인이 협조를 거부한다면 절차 이행 소송을 통해 등기할 수 있습니다.

채무자는 채권자가 청산기간 2개월이 지난 후 청산금을 지급하여 목적 부동산의 소유권을 취득하기 전까지 채무를 변제(빚을 갚음)하고 가등기 말소를 구할 수 있습니다. 채권담보 목적으로 마친 소유권이전등기 역시 청산금 지급 전까지 말소를 청구할 수 있습니다(가등기담보 등에 관한 법률 제11조). 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지났거나 선의(사정을 알지 못함)의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 말소를 청구할 수 없습니다.

소송 전에는 등기사항전부증명서 갑구와 을구의 권리 변동을 먼저 대조하고, 신탁등기가 되어 있다면 신탁원부까지 발급받아 실제 처분권자와 수익자 관계를 확인해야 합니다. 갑구에서는 현재 소유자 명의와 가등기·가압류·처분금지가처분 등 소유권 제한 사항을 살피고, 을구에서는 근저당권이나 전세권 등 소유권 이외의 권리 설정 내역을 점검합니다.

등기절차의 이행을 명하는 확정판결을 받은 경우, 청구가 인정된 등기권리자는 단독으로 소유권이전등기 등을 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제23조 제4항). 판결에 의한 단독 등기 신청 시 판결에 기재된 피고의 주소와 등기기록상 주소가 다른 경우에는 동일성을 증명하는 별도의 절차가 필요할 수 있습니다. 따라서 판결 확정 후 등기 신청 전에 관련 요건을 미리 확인해야 합니다(부동산등기법 제23조 제4항).

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에