발간자료

다루는 주제
청구 유형별 구분과 사전 보전처분·임대차 계약 해지 요건과 연체액 산정 기준·계약 만료에 따른 갱신거절 통지 기한·보증금 미반환과 대항력 유지·무단 점유 회수 시도와 점유이전금지가처분·소가 산정과 감정 비용의 검토

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

받아야 할 권리가 돈인지 목적물 자체인지에 따라 법적 조치와 소송 형태가 달라집니다.

• 금전 지급을 구하는지, 등기 이전이나 목적물 인도를 구하는지에 따라 부동산소송의 청구 취지와 사전 보전처분 방식이 달라집니다.

• 매매대금이나 임대차보증금, 지연손해금처럼 돈을 달라고 요구하는 사건은 금전 청구 소송에 해당하고, 매매·증여·계약 해제를 원인으로 소유권이전등기나 말소등기를 구하는 사건은 등기 소송으로 분류됩니다.

• 계약 기간이 끝났거나 적법하게 해지된 뒤에도 상대방이 건물을 비워주지 않을 때 제기하는 인도(명도) 소송은 목적물의 점유 자체를 넘겨받는 절차입니다.

근거 법령 · 민사집행법 제276조, 제300조

월세가 밀려 계약을 끝내고자 할 때 법이 요구하는 누적 연체 기준을 정확히 계산해야 합니다.

• 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임(월세) 연체액이 2기의 차임액(두 달 치 월세에 달하는 금액)에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 다만 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 누적 연체액이 3기의 차임액(세 달 치 월세에 달하는 금액)에 달해야 계약을 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8).

• 단순히 두세 번 입금이 늦었다는 사정만으로는 부족하며, 연속하여 밀리지 않았더라도 해지 의사표시가 상대방에게 도달하는 시점에 누적 연체액이 일반 건물 임대차는 2기의 차임액(민법 제640조), 상가건물 임대차는 3기의 차임액(상가건물 임대차보호법 제10조의8) 기준에 이르면 해지 사유가 됩니다.

• 차임 연체 산정 과정에서 관리비와 차임이 혼재되어 입금된 경우 어느 항목부터 충당되었는지에 따라 연체 차임 기수가 달라질 수 있으므로, 계약서상 차임과 관리비 약정 구조 및 입출금 내역을 면밀히 대조해야 합니다.

근거 법령 · 민법 제640조, 상가건물 임대차보호법 제10조의8

기간 종료로 임대차를 끝내려면 정해진 법정 통지 기간 내에 상대방에게 의사가 도달해야 합니다.

• 주택 임대인은 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절이나 조건 변경의 통지를 마쳐야 합니다. 상가건물 임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따라 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통지해야 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 체결된 것으로 간주되는 묵시적 갱신을 피할 수 있습니다.

• 임대차 관련 통지의 효력은 상대방이 그 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓인 때(도달 시)에 발생하며, 상대방이 실제로 내용을 확인하였는지 여부는 효력 발생에 영향을 미치지 않으므로(민법 제111조 제1항), 우체국 내용증명과 배달증명을 통해 발송 시점과 도달 여부를 객관적 기록으로 확보해 두어야 본안에서 통지 시점을 둘러싼 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.

근거 법령 · 민법 제111조제1항, 주택임대차보호법 제6조제1항, 상가건물 임대차보호법 제10조제1항

보증금을 받지 못한 채 이사를 가야 하는 상황이라면 대항력을 잃지 않도록 사전 조치가 필수적입니다.

• 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우, 주택임대차보호법 제3조의3 및 상가건물 임대차보호법 제6조에 따라 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에 이사와 전출 절차를 진행해야 합니다.

• 임차권등기가 기입되기 전에 점유를 상실하면 기존 대항력은 그 시점에 소멸하고, 임차권등기가 마쳐진 때부터 새로운 대항력이 발생하므로 선순위 권리자에 대한 대항력이 약화될 수 있습니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제3조의3, 상가건물 임대차보호법 제6조

임의로 문을 열거나 점유자가 바뀌는 상황에 대비해 적법한 사법 절차를 밟아야 합니다.

• 월세가 밀렸거나 계약 기간이 끝났다는 이유만으로 임대인이 임의로 단전·단수 조치를 하거나 출입문 잠금장치를 바꾸고 내부 집기를 반출하면, 건조물침입이나 업무방해, 재물손괴 등 형사 문제로 번질 수 있어 본안 협상력까지 잃기 쉽습니다.

• 부동산 인도 소송을 준비하는 원고는 소송 진행 중 피고가 제3자에게 목적물의 점유(실제 지배하여 사용하는 상태)를 넘겨 집행이 불가능해지는 사태를 예방해야 합니다. 이를 위해 민사집행법 제300조 제1항에 따른 점유이전금지가처분 신청을 사전에 검토할 수 있습니다.

• 현장 집행을 통해 고시문이 부착되면 채무자가 이후 점유를 제3자에게 넘기더라도 채권자는 그 승계인(점유를 이어받은 사람)에 대해서도 강제집행할 수 있는 효력이 발생합니다.

근거 법령 · 민사집행법 제300조제1항

소송 진행 과정에서 들어가는 인지대와 법원 감정 비용의 실익을 사전에 따져보아야 합니다.

• 금전 지급을 구하는 소송은 청구 원금 자체가 소가(소송물가액·소송으로 다투는 권리의 경제적 가치)가 됩니다. 반면 소유권이전등기나 인도 소송은 목적물 토지와 건물의 시가표준액 등에 법정 산정 비율을 곱해 소가를 계산합니다.

• 법원 감정 절차가 시작되면 신청인이 수백만 원 안팎의 감정료를 법원에 예납(미리 납부)해야 합니다. 또한 감정인 지정부터 현장 조사, 감정서 회신 및 감정보완 촉탁(보완을 부탁함)까지 수개월의 기간이 추가로 소요됩니다.

• 따라서 소 제기 단계에서부터 청구 금액 대비 감정 비용의 경제적 실익이 있는지, 사설 견적서나 객관적 거래 자료로 입증을 갈음(대신)할 여지가 있는지를 함께 따져보아야 합니다.

1단계 내용증명 발송과 통지 도달 증명 확보

계약 해제나 해지의 의사표시를 담은 내용증명을 발송해 상대방에게 도달시켰는지 증명 자료를 남기는 것에서 소송 준비가 시작됩니다. 임대차 관련 통지의 효력은 상대방이 그 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓인 때(도달 시)에 발생하며, 상대방이 실제로 내용을 확인하였는지 여부는 효력 발생에 영향을 미치지 않으므로(민법 제111조 제1항), 우체국 내용증명과 배달증명을 통해 발송 시점과 도달 여부를 객관적 기록으로 확보해 두어야 본안에서 통지 시점을 둘러싼 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.

2단계 청구권에 부합하는 보전처분 신청

통지 절차를 마쳤거나 상대방의 재산 은닉 우려가 있는 때에는 청구권의 성질에 맞춰 법원에 보전처분을 신청합니다. 보증금 반환이나 손해배상처럼 금전 채권을 보전하려면 민사집행법 제276조에 따른 가압류를 신청하고, 부동산 소유권이전등기 청구권이나 인도 청구권처럼 특정 목적물에 관한 권리를 보전하려면 같은 법 제300조에 따른 다툼의 대상에 관한 가처분(처분금지가처분·점유이전금지가처분)을 신청합니다.

3단계 본안소송 제기와 심리 진행

보전처분 결정이 내려지면 관할 법원에 소장을 접수해 본안소송에 들어갑니다. 피고에게 소장 부본이 송달되면 답변서와 준비서면 공방, 증거신청(문서제출명령·사실조회·감정신청 등), 변론기일 심리를 거쳐 판결이 선고됩니다.

4단계 판결 확정 후 강제집행

판결이 확정된 뒤에도 패소 당사자가 판결문에 적힌 의무를 스스로 이행(약속된 의무를 실제로 실행함)하지 않을 수 있습니다. 이때 금전 채권은 부동산 강제경매나 채권압류 및 추심명령으로 회수하고, 인도 청구권은 집행관을 통한 부동산 인도 집행으로 강제집행 절차를 밟아 권리를 실현합니다.

☑ 차임 연체 해지 요건: 해지 통지 도달 시점 기준 누적 연체액이 일반 건물 임대차는 2기분, 상가건물 임대차는 3기분 이상인지 여부 확인(민법 제640조, 상가건물 임대차보호법 제10조의8)

☑ 갱신거절 통지 도달: 법정 통지 기간(주택 만료 6개월~2개월 전, 상가 6개월~1개월 전) 내에 문자·내용증명 등이 상대방에게 도달했는지 여부 확인(주택임대차보호법 제6조, 상가건물 임대차보호법 제10조)

☑ 사전 보전처분 선택: 금전 청구(가압류)인지 특정 부동산의 등기·인도 청구(처분금지·점유이전금지가처분)인지 청구권 성질 구분(민사집행법 제276조, 제300조)

☑ 대항력 유지 상태: 퇴거·전출 전 임차권등기명령 신청 및 부동산 등기부 기입 완료 여부 확인(주택임대차보호법 제3조의3, 상가건물 임대차보호법 제6조)

☑ 상가 관리비 내역 확인: 약정에 따라 임대인에게 관리비를 납부하는 상가임대차에서 관리비 부과 내역 요청 및 수령 여부 확인(상가건물 임대차보호법 제19조의2)

☑ 경매 인도명령 신청 기한: 경매 대금 납부 후 6개월 이내 접수 요건 충족 여부 점검(민사집행법 제136조제1항)

☑ 법원 감정 실익 검토: 목적물 하자 보수비나 원상회복 비용 등 입증에 필요한 감정료 예납 및 소요 기간 대비 청구 실익 확인

☑ 계약서 및 입출금 내역 대조: 차임과 관리비의 혼재 입금 시 충당 순서 및 누적 차임 연체 기수 계산 내역 확보

본안 판결이 확정되기 전까지 상대방이 부동산 명의를 제3자에게 넘기거나 점유자를 바꾸면 판결문만으로는 권리를 실현하기 어려워질 수 있기 때문입니다. 따라서 금전 채권은 민사집행법 제276조에 따른 가압류로, 소유권이나 인도 청구권은 같은 법 제300조에 따른 가처분으로 현상을 묶어두는 절차를 선행하는 것이 일반적입니다.

건물 기타 공작물의 임대차는 연체 총액이 2기(민법 제640조), 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 3기(상가건물 임대차보호법 제10조의8)의 차임액에 달해야 해지할 수 있습니다. 일시적 지체를 넘어 해지 통지가 상대방에게 도달하는 시점에 해당 연체액이 유지되어야 하므로 구체적인 입출금 내역과 충당 순서는 상담에서 확인합니다.

상대방이 수취를 거부하거나 폐문부재로 반송되면 해지나 이행 독촉(催告)의 의사표시가 적법하게 도달했는지가 다투어질 수 있습니다. 이 경우 소장 부본에 해지의 의사표시를 담아 법원 특별송달이나 공시송달 절차를 통해 송달시킴으로써 의사표시 도달을 갈음하는 방법이 있으므로 반송 경위는 상담에서 확인합니다.

주택 임대인은 기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지(주택임대차보호법 제6조 제1항), 상가 임대인은 6개월 전부터 1개월 전까지(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항) 통지가 상대방에게 도달해야 묵시적 갱신을 막을 수 있습니다. 임차인의 계약갱신요구권 행사 기한과 거절 사유 해당 여부는 상담에서 확인합니다.

2026년 5월 12일부터 시행된 상가건물 임대차보호법 제19조의2에 따라, 임대차계약 시 합의로 관리비를 납부하는 임차인은 임대인에게 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있고 임대인은 이에 따라야 합니다. 차임 증액 상한을 우회하기 위해 관리비를 과다 청구한 정황이 있다면 부당이득 반환이나 채무부존재 여부를 다툴 수 있으므로 계약서 특약과 납부 내역을 지참해 확인하시기 바랍니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에