발간자료

다루는 주제
전세보증금내용증명의 법적 성격과 도달주의 원칙·전세보증금반환내용증명과 갱신거절 통지 기한 기준·월세미납내용증명 작성 항목과 차임 연체 해지 기준·발송 후 반송·폐문부재 시 후속 대응과 공시송달·해지 통보 시 자주 하

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

임대차 계약 만료를 앞두고 구두로만 해지를 통보했다가 상대방이 들은 적이 없다고 발뺌할까 염려되는 상황입니다.

• 임대차 종료를 앞두고 작성하는 전세보증금내용증명 자체에 법원 판결문 같은 강제집행 효력이 부여되는 것은 아니지만, 계약 해지 통고나 보증금 반환 독촉(催告) 의사를 상대방에게 전달했다는 객관적 증거 자료로 쓰입니다.

• 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생기므로(민법 제111조제1항 [출처3]), 우체국 창구에 우편물을 접수한 발송일만으로 해지가 성립하지는 않습니다.

• 임대차 관련 통지의 효력은 상대방이 그 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓인 때(도달 시)에 발생하며, 상대방이 실제로 내용을 확인하였는지 여부는 효력 발생에 영향을 미치지 않습니다(민법 제111조 제1항 [출처3]).

근거 법령 · 민법 제111조제1항, 우편법 시행규칙 제25조제1항제4호가목·다목

계약 만료일에 맞춰 이사를 나가고 보증금을 돌려받아야 하는데 묵시적 갱신이 될까 봐 서둘러 통지 시점을 계산하는 상황입니다.

• 주택 임대차에서 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조제1항 전단 [출처5]). 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다(주택임대차보호법 제6조제1항 후단 [출처5]).

• 묵시적 갱신을 원하지 않고 만료일에 맞춰 전세보증금을 돌려받고자 한다면, 우편물이 오가는 송달 소요일수를 감안해 만료 2개월 전까지 상대방에게 전세보증금반환내용증명이 도달하도록 미리 발송해야 합니다.

• 만약 기한을 넘겨 이미 묵시적으로 갱신된 상태라면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2제1항·제2항 [출처5]).

근거 법령 · 주택임대차보호법 제6조제1항, 제6조의2제1항·제2항

세입자가 월세를 계속해서 연체하여 적법하게 계약을 해지하고 건물을 인도(건물을 비워 넘겨줌)받고자 통고서를 작성하는 상황입니다.

• 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임(월세 등 빌려 쓴 대가로 내는 돈) 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조 [출처3]). 또한 주택 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 묵시적 갱신 규정(주택임대차보호법 제6조제1항)을 적용하지 않으며(주택임대차보호법 제6조제3항 [출처5]), 임대인은 임차인의 계약갱신요구도 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3제1항제1호 [출처5]).

• 반면 상가건물 임대차에서는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있으므로(상가건물 임대차보호법 제10조의8 [출처7]), 임대차 목적물이 주거용인지 상가건물인지에 따라 적용되는 연체 기준을 먼저 구분해야 합니다.

• 월세미납내용증명이나 보증금 반환 독촉 문서를 작성할 때는 추후 분쟁에서 의사표시의 내용이 명확히 특정되도록 필수 항목을 빠짐없이 기재해야 합니다.

근거 법령 · 민법 제640조, 주택임대차보호법 제6조제3항·제6조의3제1항제1호, 상가건물 임대차보호법 제10조의8

상대방 주소지로 보낸 우편물이 낮 시간 부재나 수취 거절로 계속 반송되어 발을 구르는 상황입니다.

• 우편물이 반송되었다면 임대차계약서 원본과 반송된 내용증명 우편물 봉투, 신분증을 지참해 가까운 주민센터를 방문하면 이해관계인 자격으로 상대방의 주민등록초본 교부를 신청할 수 있습니다.

• 상대방의 최신 주민등록상 주소지로 재발송했음에도 계속해서 폐문부재로 반송되거나 상대방의 주소를 끝내 알 수 없는 때에는 법원을 통한 의사표시 공시송달(법원이 서류를 게시하여 상대방에게 전달된 것으로 갈음하는 제도) 절차를 밟아야 합니다.

• 당사자의 주소등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우, 법원사무관등은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있습니다(민사소송법 제194조 제1항 [출처9]). 공시송달은 법원 게시판 게시나 전자통신매체 공고 후 법정 기간이 지나면 소송서류 송달의 효력이 발생하며, 이는 의사표시의 도달과는 별개입니다.

근거 법령 · 민법 제113조, 민사소송법 제194조제1항

만료일에 임박하여 뒤늦게 우편을 접수하거나 문구를 애매하게 적어 법적 분쟁을 키우는 상황입니다.

• 등기우편이 수취인에게 배달되기까지 통상 수일이 걸리므로, 만료 2개월 전 당일에 발송하면 상대방에게는 기한이 지난 뒤에 도달해 묵시적 갱신을 막지 못하게 됩니다(주택임대차보호법 제6조제1항, 민법 제111조제1항 [출처5][출처3]).

• 예를 들어 보증금을 감액해 주면 재계약을 고려해 보겠다는 식의 조건 변경 타진 문구와 계약 해지 통보를 뒤섞어 적어두면, 상대방이 이를 확정적인 갱신거절 의사표시가 아니라고 주장할 빌미를 주게 됩니다.

• 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3제1항 [출처5]). 이후에도 반환이 이루어지지 않으면 보증금반환청구소송을 제기해야 하며, 반대로 임대인이 차임 연체 등으로 계약을 적법하게 해지했는데도 임차인이 건물을 비워주지 않는다면 부동산점유이전금지가처분과 건물인도(명도)청구소송을 진행해야 합니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제3조의3제1항, 제6조제1항, 민법 제111조제1항

1단계 문서 작성 및 부수 준비

내용증명양식에는 정해진 법정 서식이 없으므로 당사자 성명과 주소, 임대차 목적물과 보증금·차임 내역, 확정적인 계약 해지 의사 및 반환 기한·입금 계좌 등 필수 항목을 명확히 기재해야 합니다. 작성한 문서는 원본 1통과 등본 2통 등 총 3통을 똑같이 준비해 우체국 창구에 제출하거나 인터넷우체국을 통해 접수합니다.

2단계 우체국 발송 및 배달증명 신청

우체국은 접수된 3통 중 1통을 수취인에게 등기우편으로 발송하고, 1통은 우체국에서 보관하며, 나머지 1통은 발송인에게 교부해 문서 내용과 발송 일자를 증명합니다(우편법 시행규칙 제25조제1항제4호가목 [출처4]). 이때 수취인이 실제로 우편물을 받은 날짜를 남겨두기 위해 배달증명(우편법 시행규칙 제25조제1항제4호다목 [출처4])을 함께 신청하는 것이 일반적입니다.

3단계 반송 시 초본 확인 및 재발송

우편물이 반송되었다면 임대차계약서 원본과 반송된 내용증명 우편물 봉투, 신분증을 지참해 가까운 주민센터를 방문하면 이해관계인 자격으로 상대방의 주민등록초본 교부를 신청할 수 있습니다. 이를 통해 상대방의 전입신고상 현 주소를 확인한 뒤 그 주소지로 다시 내용증명을 발송합니다.

4단계 법원 의사표시 공시송달 진행

상대방의 최신 주민등록상 주소지로 재발송했음에도 계속해서 폐문부재로 반송되거나 상대방의 주소를 끝내 알 수 없는 때에는 법원을 통한 의사표시 공시송달 절차를 밟아야 합니다. 표의자(의사표시를 하는 사람)가 과실(주의를 기울이지 않은 잘못) 없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 민사소송법의 공시송달 규정에 의하여 의사표시를 송달할 수 있습니다(민법 제113조 [출처3]).

☑ 주택 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 상대방에게 우편물이 실제 도달할 수 있는 일정인지 여부

☑ 이미 묵시적 갱신이 된 상태라면 임차인의 해지 통지 도달일로부터 3개월 경과 시점이 언제인지 여부

☑ 목적물 용도에 따라 주택은 2기, 상가건물은 3기의 차임액에 달하도록 연체되었는지 여부 및 내역 정리

☑ 임대차계약서상 상대방 주소와 발송 봉투 기재 주소의 일치 여부 및 우체국 배달증명 동시 신청 여부

☑ 폐문부재·이사불명 반송 시 반송 봉투를 통한 주민등록초본 발급 가능 여부 및 의사표시 공시송달 신청 요건

☑ 해지 도달 후 보증금 미반환 시 임차권등기명령·보증금반환청구소송 또는 목적물 미인도 시 명도소송 준비 여부

대법원 판례는 상대방이 정당한 사유 없이 우편물의 수령을 거절한 경우에도 수취인이 그 우편물의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓였다면 의사표시의 도달 효력이 인정된다고 봅니다. 다만 집배원이 방문했을 때 단순히 사람이 없어 폐문부재로 반송된 것만으로는 수령 거절로 단정하기 어려우므로, 주민등록초본을 통한 주소 재확인 후 재발송하거나, 상대방의 소재를 알 수 없는 경우에는 민법 제113조에 따라 민사소송법의 공시송달 규정에 의하여 의사표시를 송달할 수 있으며, 해지 통지 등의 도달 효력을 확보할 수 있습니다 [출처3].

주택임대차보호법 제6조제1항에 따른 갱신거절 통지 방식에는 특별한 제한이 없으므로 문자메시지나 모바일 메신저, 이메일로 갱신거절 의사를 전달해도 유효합니다 [출처5]. 그러나 상대방이 메시지를 읽지 않거나 삭제한 뒤 통보받은 적이 없다고 다투는 경우, 통지한 사람이 도달 사실과 시점을 직접 입증해야 합니다(민법 제111조제1항 [출처3]). 상대방의 명확한 수신 확인 답장을 남겨두기 어렵다면 전세보증금내용증명과 배달증명을 함께 발송해 두는 편이 안전합니다.

주택 임대차는 연체된 차임 총액이 2기의 차임액에 달하는 때(민법 제640조 [출처3]), 상가건물 임대차는 3기의 차임액에 달하는 때(상가건물 임대차보호법 제10조의8 [출처7]) 임대인이 계약 해지를 통고할 수 있습니다. 연속하여 밀리지 않았더라도 누적 연체액이 해당 기준에 이르면 해지 사유가 됩니다.

우편법 시행규칙 제25조 제1항 제4호 가목에 따른 내용증명은 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였는지를 우체국이 증명하는 제도이며, 민법 제111조 제1항에 따라 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생깁니다 [출처4][출처3]. 다만 대리인 명의로 발송하는 경우에는 대리관계를 명확히 표시하여야 하며, 그렇지 않으면 의사표시의 효력에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다. 다만 법률 대리인이 사실관계와 계약서를 검토해 작성하면 법정 해지 요건 충족 여부를 미리 점검하고, 후속 보증금반환청구소송이나 명도소송에서 작성자에게 불리하게 해석될 수 있는 모호한 문구를 사전에 걸러낼 수 있다는 점에서 차이가 있습니다.

발송인이나 수취인이 내용증명 우편물을 분실한 경우, 우편물을 발송한 다음 날부터 3년까지는 발송 우체국에 재증명을 청구하여 우체국이 보관 중인 등본과 같은 문서를 다시 교부받을 수 있습니다(우편법 시행규칙 제25조제1항제4호가목 [출처4]). 인터넷우체국을 통해 전자 문서 형태로 발송한 경우에도 보관 기간 내에 출력이나 열람이 가능합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에