발간자료

다루는 주제
실제 용도에 따른 적용 법률과 차임 연체 기준·입주 전 계약 파기와 계약금 정산·묵시적 갱신 및 갱신요구권 행사 후 중도해지·약정 기간 중 해지 요건과 합의해지 정산·해지 통보 효력과 대항력 유지

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

오피스텔을 주거용으로 사용하는지 사업용으로 사용하는지에 따라 해지 요건과 연체 기준이 갈립니다.

• 건축물대장상 업무시설로 등재된 오피스텔이라도 계약 해지를 검토할 때는 공부상(공적으로 작성된 공문서상) 표시가 아니라 당사자의 약정과 실제 사용 목적을 먼저 살펴야 합니다.

• 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액(두 달 치 월세에 해당하는 금액)에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으므로(민법 제640조), 실제 주거 목적으로 사용하는 오피스텔 임대차에는 민법 제640조가 적용되어 차임 연체액이 2기에 달할 때 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

• 반면 사업자등록 대상 건물로서 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 임대차에는 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 차임 연체액이 3기의 차임액(세 달 치 월세에 해당하는 금액)에 달하는 때에야 임대인의 해지권이 발생합니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제2조, 상가건물 임대차보호법 제2조·제10조의8, 민법 제640조

잔금을 치르기 전 계약을 취소해야 할 때 계약금 포기나 배액 상환의 적용 가능성을 따집니다.

• 일단 당사자 일방이 이행에 착수(중도금 지급이나 이사 준비 등 계약 이행을 시작하는 행위)한 뒤에는 임차인이 계약금을 포기하겠다고 하거나 임대인이 두 배를 돌려주겠다고 하더라도 민법 제565조에 따른 일방적 해제는 허용되지 않습니다. 이 단계에서는 상대방의 채무불이행(계약상 의무를 지키지 않음)이 있거나 별도의 합의가 있어야만 계약을 끝낼 수 있습니다.

• 대법원 판례는 가계약금 지급 당시 목적물과 보증금, 차임, 잔금 지급 기한 등 계약의 중요 사항에 관해 당사자 사이에 의사 합치가 있었는지, 그리고 가계약금을 해약금으로 한다는 별도의 약정이 있었는지를 기준으로 반환 범위와 기준 금액을 판단합니다.

근거 법령 · 민법 제565조, 제567조

기간이 자동으로 연장되었거나 갱신요구권을 쓴 뒤 이사를 가야 할 때 통지 시점과 효력 발생일을 살핍니다.

• 주택임대차보호법 제6조제1항에 따라 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지나 조건 변경 통지를 하지 않고 임차인도 같은 기간에 통지하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 주택임대차보호법 제6조의2제1항에 따라 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.

• 또한 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사해 연장된 기간 중에도 같은 조 제4항에 의해 제6조의2가 준용되므로 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

• 다만 상가건물에서 임차인이 법정 계약갱신요구권을 행사하여 연장된 경우에는 주택임대차보호법과 달리 3개월 전 통지에 의한 일방적 중도해지 준용 규정이 없으므로 주의해야 합니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 상가건물 임대차보호법 제10조, 제10조의2, 제10조의4

원래 정한 기간이 끝나기 전 사정상 퇴거해야 하거나 임대인이 의무를 지키지 않을 때의 기준입니다.

• 반면 묵시적 갱신이나 갱신요구권 행사가 아니라 처음 맺은 약정 기간이나 당사자가 새로 합의해 재계약한 약정 기간 중이라면 당사자 일방은 원칙적으로 기간 중 일방적으로 해지할 수 없으며, 당사자 일방 또는 쌍방이 기간 내에 해지할 권리를 보류한 특약(중도해지 특약)이 있는 경우에는 민법 제636조에 따라 제635조의 해지통고 절차가 준용되어 일방적 해지가 가능합니다.

• 이러한 특약이 없다면 임대인이 목적물의 파손이나 누수 등을 방치하여 임차인이 계약 목적을 달성할 수 없을 정도의 수선 의무 불이행(민법 제623조)이 있거나, 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 함으로써 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우(민법 제625조) 같은 법정 해지 사유가 인정되어야 계약을 끝낼 수 있습니다.

• 임대인은 원래 계약 기간이 끝날 때까지 기존 계약을 유지할 권리가 있으므로, 임차인이 제안하는 중도 퇴거 조건을 받아들일지 여부를 결정할 수 있습니다.

근거 법령 · 민법 제623조, 제625조, 제635조, 제636조

해지 의사를 정확히 도달시키고 보증금을 돌려받을 때까지 권리를 지키는 절차입니다.

• 민법 제111조제1항에 따라 상대방 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생기며, 주택임대차보호법 제6조의2제2항 및 상가건물 임대차보호법 제10조의2(제10조의4제3항)에 따른 3개월의 기간도 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 기산(날짜를 세기 시작)합니다.

• 보증금 반환 전에 점유를 상실하거나 주민등록·사업자등록을 이전하면 그동안 유지해 오던 대항력과 우선변제권이 소멸하여 선순위 권리자로서의 지위를 잃게 됩니다.

• 따라서 임대차계약이 해지로 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 채 이사를 해야 하는 상황이라면, 주택임대차보호법 제3조의3 또는 상가건물 임대차보호법 제6조에 따라 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기부등본에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에 퇴거와 전출 절차를 진행해야 하며, 임차권등기가 기입되기 전에 점유를 상실하면 기존 대항력은 그 시점에 소멸하고 임차권등기가 마쳐진 때부터 새로운 대항력이 발생하므로 선순위 권리자에 대한 대항력이 약화될 수 있습니다.

근거 법령 · 민법 제111조, 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 상가건물 임대차보호법 제3조, 제6조

1단계 해지 사유 및 권원 확인

입주 전 이행 착수 여부와 계약 갱신 방식, 목적물의 실제 사용 용도에 따라 적용되는 법률과 계약금·보증금 정산 기준이 달라집니다.

2단계 해지 의사표시 도달

민법 제111조제1항에 따라 상대방 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생기며, 주택임대차보호법 제6조의2제2항 및 상가건물 임대차보호법 제10조의2(제10조의4제3항)에 따른 3개월의 기간도 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 기산합니다.

3단계 임차권등기명령 신청 및 권리 보전

따라서 임대차계약이 해지로 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 채 이사를 해야 하는 상황이라면, 주택임대차보호법 제3조의3 또는 상가건물 임대차보호법 제6조에 따라 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기부등본에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에 퇴거와 전출 절차를 진행해야 하며, 임차권등기가 기입되기 전에 점유를 상실하면 기존 대항력은 그 시점에 소멸하고 임차권등기가 마쳐진 때부터 새로운 대항력이 발생하므로 선순위 권리자에 대한 대항력이 약화될 수 있습니다.

4단계 보증금 회수 및 소송 비용 청구

반대로 임대인의 수선 의무 위반으로 상당한 기간을 정하여 이행을 독촉(催告)한 뒤 적법하게 해지했거나, 주택임대차보호법 제6조의2에 따른 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지났는데도 임대인이 "새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"며 반환을 미룬다면 이는 정당한 사유 없는 보증금 반환 지체에 해당합니다.

☑ 실제 사용 용도: 주민등록 전입 여부 및 실제 주거·업무 사용 실태(취사·숙박 여부, 사업자등록 유무)

☑ 계약 진행 단계: 가계약금·계약금 지급 내역과 중도금·잔금 지급 등 이행 착수 여부

☑ 계약 갱신 상태: 최초 약정 기간 내인지, 묵시적 갱신·계약갱신요구권 행사 연장 중인지

☑ 차임 연체·의무 위반: 주거용 2기·업무용 3기 차임 연체 여부 또는 누수·파손 등 수선 의무 위반 여부

☑ 해지 통지 도달 증거: 내용증명 우편 배달증명, 문자·메시지 수신 및 임대인의 회신 기록

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에