발간자료

다루는 주제
강행규정과 특약 효력 기준·선순위 권리관계 및 조세 체납 점검·대항력 공백 방어 및 대출 연계 특약·수선의무 및 원상복구 분쟁 예방·신탁 부동산 및 특수 계약 구조·가계약금 송금 및 계약 당사자 확인

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

당사자 간에 합의하여 적은 특약이라도 법률에 위반되어 임차인(세입자)에게 불리한 약정은 법적 효력이 인정되지 않습니다.

• 계약서 특약란에 임대인(집주인)과 임차인이 합의하여 서명 날인했더라도, 그 문구가 법률의 강행규정을 위반하여 임차인에게 불리한 내용이라면 법적 효력이 부정됩니다.

• 주택 임대차에서 법정 최소 존속기간인 2년에 미치지 못하는 기간을 정하여 임차인에게 불리한 약정이나 법정 증액 상한을 초과하여 차임(월세)을 올리기로 미리 정해 둔 문구는 임차인에게 불리한 약정으로서 효력을 인정받기 어렵습니다. 계약갱신요구권의 사전 포기 각서에 대해서도 임차인에게 불리한 약정에 해당하는지 여부가 문제 될 수 있으므로 관련 분야 자문 인력의 검토가 필요합니다.

• 민법 제626조에 따른 임차인의 유익비상환청구권(건물 가치를 높이는 데 들인 비용을 집주인에게 돌려달라고 요구할 수 있는 권리)은 임의규정(당사자 합의로 달리 정할 수 있는 법 규정)이므로 특약으로 포기하거나 제한할 수 있습니다. 반면 민법 제623조에 따른 임대인의 수선의무는 대규모 수선에 대해서는 특약으로도 면제되지 않고, 소규모 수선에 한해서만 임차인 부담으로 돌릴 수 있습니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제10조, 상가건물 임대차보호법 제15조, 민법 제623조, 제626조, 제652조

등기부상 확인되지 않는 다가구 선순위 임차인들의 보증금이나 집주인의 미납 세금으로 인해 경매 시 보증금을 떼일까 걱정하는 상황입니다.

• 주택임대차보호법 제3조의6에 따라 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보제공을 요청할 수 있습니다.

• 나아가 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인은 계약을 체결할 때 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보와 납세증명서(국세 및 지방세)를 임차인에게 제시해야 하며, 임대인이 불가피한 사유로 이를 제시할 수 없는 경우에는 임차인이 직접 열람할 수 있도록 동의해야 합니다.

• 다세대·다가구주택이나 상가건물에서 선순위 임차인들의 보증금 합계액과 당해세(해당 부동산 자체에 부과된 세금) 등 미납 조세를 확인하지 않고 계약하면 문제가 생길 수 있습니다. 추후 경매나 공매 절차에서 주택임대차보호법 제3조의2 및 상가건물 임대차보호법 제5조에 따른 우선변제권(경매 시 다른 채권자보다 보증금을 먼저 돌려받을 권리)을 행사하더라도 배당 순위가 밀려 보증금을 온전히 회수하지 못할 위험이 있습니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제3조의2, 제3조의6, 제3조의7, 상가건물 임대차보호법 제4조, 제5조

잔금을 지급하고 전입신고를 마치는 당일에 집주인이 대출을 받아 근저당권을 설정할 위험에 대비하려는 상황입니다.

• 근저당권 설정등기는 등기소에 접수한 당일 즉시 효력이 발생하므로, 임대인이 임차인으로부터 잔금을 받은 당일에 금융기관 등에서 대출을 받아 근저당권을 설정하면 다음 날 0시에 대항력(새로운 집주인이나 경매 낙찰자에게도 임대차 기간과 보증금 반환을 주장할 수 있는 권리)을 취득하는 임차인보다 근저당권자가 선순위가 됩니다.

• 근저당권 설정으로 보증금을 떼이는 위험을 막으려면 잔금 지급일 다음 날까지 임대인이 저당권·가등기·전세권 등 새로운 제한물권(부동산의 사용이나 처분을 제한하는 권리)을 설정하거나 소유권을 이전하지 않기로 약정해야 합니다. 이를 위반할 경우 임차인은 즉시 계약을 해제(계약을 처음부터 없던 상태로 되돌림)할 수 있으며 임대인은 보증금 전액 반환과 함께 손해배상 책임을 진다는 특약을 명시해야 합니다.

• 임대차 목적물 또는 임대인의 사유로 전세자금대출이나 보증 가입이 불가능할 때 계약을 종료시키려면, 해당 사유를 해제 조건 또는 약정해제(계약서에 미리 적어 둔 사유로 계약을 끝내는 일) 사유로 명확히 특약에 기재해야 합니다. 그 경우 임대인이 받은 계약금을 반환한다는 내용을 함께 정하는 것이 중요합니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제3조 제1항, 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 부동산등기법 제6조 제2항

퇴거할 때 이전 세입자가 쓰던 시설까지 모두 철거하라거나 자연 노후된 설비 교체 비용을 청구당할까 염려하는 상황입니다.

• 민법상 임차인은 임차 목적물을 반환할 때 원상회복(빌리기 전 상태로 돌려놓음) 의무를 부담합니다. 다만 별도의 약정이 없다면 시간 경과에 따른 자연적인 마모나 통상적인 사용으로 인한 손모(닳아 없어지거나 흠이 생김)까지 임차인이 복구할 의무는 없다는 것이 대법원 판례의 입장입니다.

• 대법원 판례는 특약으로 임대인의 수선의무를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다고 봅니다. 다만 수선의무의 범위를 구체적으로 명시하지 않은 채 포괄적으로 임차인이 수선한다는 취지만 적혀 있다면 이는 통상 생길 수 있는 파손의 수선이나 소모품의 교체 등 소규모 수선에 한정되며, 대파손의 수리나 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비교체까지 임차인이 부담하는 것은 아닙니다.

근거 법령 · 민법 제623조, 제626조

등기부 갑구에 신탁등기가 되어 있어 실소유자와 서류상 소유자가 달라 계약 체결과 보증금 반환이 불안한 상황입니다.

• 신탁 부동산의 법률상 소유자는 위탁자(원소유자)가 아니라 수탁자(신탁회사)입니다. 따라서 수탁자의 사전 동의 없이 위탁자와 직접 임대차계약을 체결하면 적법한 임대 권한이 없는 자와 계약한 것이 되어 수탁자에게 대항력을 주장할 수 없습니다.

• 신탁 부동산의 임대차 중개 시 개업공인중개사는 신탁원부를 확인하여 임대권한의 귀속(어느 쪽에 권리가 속하는지), 수탁자 동의 필요 여부, 보증금 반환 가능성 등을 임차인에게 설명할 의무가 있습니다(공인중개사법 제25조 제1항). 따라서 신탁 부동산을 계약할 때는 등기소에서 신탁원부를 발급받아 신탁계약상의 임대차 권한 귀속과 보증금 수령 주체를 확인해야 하며, 수탁자 명의로 계약을 체결하거나 수탁자의 임대차 동의서 및 보증금 반환 확약서를 첨부하는 조건을 특약에 넣는 것을 검토할 수 있습니다.

• 환산보증금 기준을 초과하는 상가 임대차에서도 대항력(제3조), 계약갱신요구권(제10조), 권리금 회수기회 보호(제10조의4), 차임연체와 해지(제10조의8) 규정은 적용되지만, 확정일자에 기한 우선변제권(제5조)이나 임차권등기명령(제6조), 월 차임 전환 시 산정률 제한(제12조) 등 일부 규정은 적용되지 않습니다.

근거 법령 · 공인중개사법 제25조 제1항, 부동산등기법 제19조, 상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조, 제5조, 제6조, 제10조, 제10조의4, 제10조의8, 제12조

매물을 선점하기 위해 가계약금을 보냈다가 세부 조건 불일치로 돌려받지 못하거나 대리인 계약으로 분쟁이 생기는 상황입니다.

• 대법원 판례는 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 본계약이 체결되지 않았더라도 약정의 구속력(합의 내용을 법적으로 지켜야 하는 힘)이 인정될 수 있다고 봅니다.

• 임대차에서도 목적물, 보증금 및 차임, 입주 시기 등 중요 사항에 관한 의사의 합치가 이루어진 상태에서 가계약금을 보냈다면 구속력이 인정될 수 있습니다. 이후 선순위 대출 말소나 전세대출 협조 등 세부 특약에서 이견이 생겼더라도 임차인의 단순 변심으로 몰려 가계약금을 돌려받지 못하는 다툼이 생길 수 있습니다.

• 계약 자리에는 등기사항증명서상 소유자 본인이 출석했는지 신분증 원본과 대조해야 하며, 공동소유 부동산인 경우에는 공유자 지분의 과반수를 가진 자와 계약하거나 공유자 전원의 동의 여부를 확인해야 합니다.

근거 법령 · 부동산등기법 제19조, 민법 제265조

1단계 공적 장부 발급과 권리관계 확인

보증금 규모가 큰 전세계약을 맺기 전에는 등기사항증명서(부동산등기법 제19조)와 건축물대장을 직접 발급받아 표제부의 건물 용도와 면적, 갑구의 실제 소유자 및 가압류·가처분·경매개시결정 등기 여부, 을구의 근저당권 채권한도액이나 전세권 설정 내역을 대조해야 합니다. 개업공인중개사는 공인중개사법 제25조 제1항에 따라 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항을 확인하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다. 중개대상물 확인·설명서에 적힌 내용만 믿지 말고, 계약 당일과 잔금 지급 직전에 발급한 공적 장부의 변동 여부를 임차인이 직접 대조하는 절차가 필요합니다. 등기사항증명서만으로는 드러나지 않는 선순위 임차보증금과 임대인의 조세 체납액은 주택임대차보호법이 부여한 정보 확인 절차로 점검해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의6에 따라 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보제공을 요청할 수 있습니다. 나아가 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인은 계약을 체결할 때 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보와 납세증명서(국세 및 지방세)를 임차인에게 제시해야 하며, 임대인이 불가피한 사유로 이를 제시할 수 없는 경우에는 임차인이 직접 열람할 수 있도록 동의해야 합니다. 다세대·다가구주택이나 상가건물에서 선순위 임차인들의 보증금 합계액과 당해세 등 미납 조세를 확인하지 않고 계약하면, 추후 경매나 공매 절차에서 주택임대차보호법 제3조의2 및 상가건물 임대차보호법 제5조에 따른 우선변제권을 행사하더라도 배당 순위가 밀려 보증금을 온전히 회수하지 못할 위험이 있습니다.

2단계 계약 당사자 대조와 대리권 검증

계약 당사자 확인과 대리권 검증을 소홀히 하여 보증금 편취나 무권대리(대리 권한이 없는 자가 대리인으로 계약하는 행위) 분쟁에 휘말리는 사례도 적지 않습니다. 계약 자리에는 등기사항증명서상 소유자 본인이 출석했는지 신분증 원본과 대조해야 하며, 공동소유 부동산인 경우에는 공유자 지분의 과반수를 가진 자와 계약하거나 공유자 전원의 동의 여부를 확인해야 합니다. 만약 소유자의 가족이나 관리인이 대리인으로 나왔다면, 소유자 본인이 직접 발급한 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)와 임대차계약 체결 및 보증금 수령 권한이 명시된 위임장 원본을 확인하고 소유자 본인과 영상통화나 유선통화로 위임 사실을 재확인해야 합니다.

3단계 특약 문구 명시와 정정 날인 완료

계약서 인쇄본에 도장을 찍기 전에 현장에서 구두로 협의된 모든 조건을 특약사항란에 육필이나 인쇄 문구로 빠짐없이 기입하고, 정정한 글자가 있다면 당사자 전원의 정정인을 날인하여 사후에 문구 해석을 둘러싼 다툼이 발생할 여지를 차단해야 합니다.

☑ 등기사항증명서상 소유자 신분증 원본 대조 및 공동소유 시 과반수 지분권자 여부 확인

☑ 대리 계약 시 소유자 본인 발급 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)·위임장 원본 수령 및 소유자 명의 계좌 입금 지정

☑ 등기사항증명서 갑구(가압류·경매·신탁 등)·을구(근저당권·전세권 등) 및 신탁원부 확인

☑ 확정일자 부여 현황(보증금·차임) 및 국세·지방세 납세증명서 제시 요구 또는 열람 동의 확보

☑ 주택 인도·전입신고(상가는 사업자등록 신청) 다음 날까지 근저당권 등 권리 변동 금지 및 위반 시 계약 해제·원상회복·손해배상 특약 기재

☑ 전세자금대출·보증보험 가입 불가 시 계약금 반환 조건 명시

☑ 입주 전 시설물 현황 사진 첨부 및 소모품·주요 설비 수선 부담 주체 구분

☑ 상가 관리비 부과 항목 명시 및 내역 제공 확인, 갱신요구권 사전 포기 등 임차인에게 불리한 강행규정 위반 문구 포함 여부 확인

대법원 판례는 특약에서 수선의무의 범위를 구체적으로 명시하지 않은 경우, 임차인이 부담하는 수선은 통상 생길 수 있는 파손의 수선이나 소모품의 교체 등 소규모 수선에 한정된다고 봅니다. 따라서 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선이나 보일러 교체·배관 누수 등 기본적 설비교체까지 임차인이 부담하는 것은 아닙니다. 분쟁을 예방하려면 계약 단계에서 소규모 수선과 주요 설비 수선의 기준을 나누어 적어 두는 것이 안전합니다.

A. 상가건물 임대차보호법 일부개정법률(법률 제21083호, 2026-05-12 시행 중)에 따라 상가임대차 표준계약서에 관리비 부과 항목을 명시하도록 하였고, 임차인이 임대인에게 관리비를 납부하는 경우 관리비 내역 제공을 요청할 수 있는 권리와 임대인의 내역 제공 의무가 신설되었습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에