발간자료

다루는 주제
갱신청구 선행과 제3자에 대한 대항력·철거 특약의 효력과 매수청구권 배제 기준·매수대금 시가 감정과 동시이행 항변·부속물매수청구권 및 유익비상환청구권과의 구별

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

토지임대차가 끝난 뒤 땅주인이 교체되었거나 재계약을 거부당해 건물 처리 방안을 찾는 상황입니다.

• 준용되는 민법 제283조 제1항 및 제2항에 따라 토지임차인은 임대차 기간이 만료하고 지상물이 현존(현재 남아 있음)할 때 우선 임대인에게 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다. 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 비로소 상당한 가액으로 그 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있습니다.

• 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생기며(민법 제621조 제2항), 토지임대차를 등기하지 않았더라도 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에서 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생깁니다(민법 제622조 제1항).

• 적법한 건물 등기를 마쳐 대항력(이미 발생한 법률관계를 제삼자에게 주장할 수 있는 효력)을 갖춘 토지임차인은 임대차 기간이 만료하거나 해지통고로 임차권이 소멸한 경우, 임대인의 지위를 승계(권리와 의무를 이어받음)한 새로운 토지소유자를 상대로도 계약 갱신청구와 지상물매수청구를 행사할 수 있습니다.

근거 법령 · 민법 제283조, 제621조 제2항, 제622조, 제635조, 제643조

임대차계약서에 자비 철거 약정을 적어 넣었거나 월세 지급이 지연되어 계약 해지 통보를 받은 상황입니다.

• 그러나 민법 제652조는 제643조 등의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 명시한 강행규정입니다.

• 대법원 판례도 임대차기간 만료 후 임차인이 지상건물을 철거하여 토지를 인도하고, 철거하지 않으면 그 소유권을 임대인에게 이전하기로 한 약정은 지상물매수청구권을 배제하는 약정으로서 임차인에게 불리하므로 민법 제652조에 따라 무효라고 봅니다.

근거 법령 · 민법 제629조, 제640조, 제641조, 제652조, 제653조

건물 매수를 요구했으나 토지소유자와 금액 합의가 이루어지지 않고 명도 압박을 받는 상황입니다.

• 대법원 판례는 이 매수가격을 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가로 봅니다.

• 토지임대차 종료 후 건물매수청구권을 행사한 경우 임차인은 임대인으로부터 매수대금을 지급받을 때까지 건물 인도 및 소유권이전등기 절차 이행(의무를 실행함)을 거절할 수 있습니다(민법 제536조, 제568조).

• 대법원 판례는 매수대금을 지급받기 전이라도 임차인이 지상건물의 점유·사용을 통하여 그 부지를 계속 점유·사용하는 한, 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임료(토지 사용료) 상당액을 반환할 의무가 있다고 봅니다(민법 제741조).

근거 법령 · 민법 제283조 제2항, 제536조, 제568조, 제741조

토지 위 건물이 아닌 임차 건물 내부 시설이나 증축 부분의 비용 정산 문제를 함께 겪는 상황입니다.

• 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는 임대차 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(민법 제646조 제1항·제2항).

• 증축·개량 등으로 임차물과 분리할 수 없어 독립한 소유권의 객체가 될 수 없는 부분은 부속물 매수청구의 대상이 되지 않습니다. 해당 비용이 임차물의 객관적 가치를 증가시킨 경우에는 민법 제626조 제2항에 따른 유익비상환청구(물건의 가치를 높이는 데 들인 비용을 돌려달라는 요구)의 대상이 됩니다.

• 아울러 임대차 관계에서 임차인이 지출한 비용의 상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날부터 6개월 내에 행사하여야 합니다(민법 제654조, 제617조).

근거 법령 · 민법 제617조, 제626조 제2항, 제646조, 제652조, 제654조

1단계 기초 증빙 자료 확보와 권리관계 확인

따라서 분쟁 초기 단계에서는 가장 먼저 최초 체결한 토지임대차계약서와 이후 갱신된 계약서 일체, 토지 및 건물의 등기사항증명서, 일반건축물대장(또는 가설건축물 축조신고필증), 토지사용승낙서, 그리고 차임 지급 내역서를 빠짐없이 확보해야 합니다.

2단계 갱신 청구 내용증명 발송과 의사표시

임차인 측에서는 임대차 기간 만료 후 지체 없이 계약 갱신을 청구하는 내용증명을 발송하여 갱신청구와 매수청구의 행사 근거를 명확히 문서로 남겨 두어야 합니다.

3단계 답변서 반소장 제출과 시가 감정 신청

반대로 임대인이 건물철거 및 토지인도 소송을 제기해 온 경우에는 답변서와 반소장(소송을 당한 피고가 원고를 상대로 제기하는 소장)을 통해 갱신거절에 따른 매수청구권을 행사하고, 법원에 건물 시가 감정을 신청하여 매수대금 지급과의 동시이행(서로 동시에 의무를 실행하는 관계)을 주장하는 방식으로 방어합니다.

☑ 토지임대차계약서 및 갱신 계약서 일체

☑ 토지 및 건물의 등기사항증명서

☑ 일반건축물대장 또는 가설건축물 축조신고필증

☑ 토지사용승낙서 및 신축 인허가 관련 서류

☑ 차임 입금 확인증 및 금융거래 내역서

☑ 계약 갱신 요구 및 거절 관련 내용증명 우편, 통화 녹음, 문자 내역

☑ 건물 신축 당시 설계도면 및 공사 관련 서류

☑ 건물 현재 이용 현황 및 임대차 관계 서류

임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하여 임대인이 계약을 해지한 경우(민법 제641조·제640조) 또는 임대인의 동의 없이 무단으로 전대하여 계약이 해지된 경우(민법 제629조)는 임차인의 채무불이행으로 인한 해지에 해당하며, 이 경우 임차인은 민법 제643조에 따른 지상물매수청구권을 행사할 수 없습니다. 대법원 판례는 이처럼 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인이 지상물매수청구권을 가지지 아니한다고 봅니다.

토지임대차 종료 후 건물매수청구권을 행사한 경우 임차인은 임대인으로부터 매수대금을 지급받을 때까지 건물 인도 및 소유권이전등기 절차 이행을 거절할 수 있습니다(민법 제536조, 제568조). 다만 대법원 판례는 대금을 받지 못해 건물을 인도하지 않는 기간에도 지상건물의 점유·사용을 통하여 그 부지를 계속 점유·사용하는 한, 부지의 임료 상당액을 부당이득(민법 제741조)으로서 반환할 의무가 있다고 봅니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에