발간자료

다루는 주제
양도 대상 특정 및 매출 증빙·임대인 동의와 신규 임대차 체결 조건부 특약·상호 계속 사용과 영업상 채무 승계(물려받음) 차단·업종별 특수 점검 사항 및 선납금 정산

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

인수하려는 점포의 비품 목록과 매출 자료를 명확히 확인하지 않고 서명하려 할 때 겪는 상황입니다.

• 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가를 권리금으로 정의하고 있으며, 같은 조 제2항은 신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 이를 지급하기로 하는 약정을 권리금 계약으로 규정합니다.

• 국토교통부장관은 법무부장관과 협의하여 표준권리금계약서를 정하고 그 사용을 권장할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의6).

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의6

권리금 계약금을 지급했으나 건물주가 신규 임대차계약 체결을 거절하거나 조건을 일방적으로 변경하는 경우입니다.

• 민법 제629조 제1항은 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대(빌린 상가를 다른 사람에게 다시 빌려줌)하지 못한다고 규정합니다. 같은 조 제2항은 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다.

• 민법 제565조 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정합니다.

• 계약 위반 시 지급하기로 정한 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되며, 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항·제4항).

근거 법령 · 민법 제398조, 제565조, 제629조

간판과 이름을 유지하며 점포를 이어받았는데 전 운영자의 거래처 미수금 독촉을 받게 된 상황입니다.

• 상법 제42조 제1항은 영업양수인이 양도인의 상호를 계속 사용하는 경우에는 양도인의 영업으로 인한 제3자의 채권에 대하여 양수인도 변제(빚을 갚음)할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.

• 다만 같은 조 제2항에 따라 양수인이 영업양도를 받은 후 지체 없이 양도인의 채무에 대하여 책임이 없다는 뜻을 등기한 때에는 그러하지 아니하며, 양도인과 양수인이 지체 없이 제3자에 대하여 그 뜻을 통지한 경우에 그 통지를 받은 제3자에 대하여도 책임이 면제됩니다.

근거 법령 · 상법 제42조

식당 인허가 승계나 헬스장·학원의 장기 회원권 정산 문제로 인수인계 단계에서 분쟁이 생기는 경우입니다.

• 상가 점포 양도·양수 시에는 유형 시설과 무형 영업 가치의 이전 범위, 임대인과의 신규 임대차 체결 조건, 경업금지(같은 종류의 영업이나 장사를 하지 못하게 막음) 및 기존 채무 불승계 특약을 서면에 명확히 기재해야 합니다.

• 권리금 회수기회 보호 규정(상가건물 임대차보호법 제10조의4)이 적용되는지 확인하려면, 임대차 목적물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부에 해당하는지 등 법정 적용 제외 요건(같은 법 제10조의5)을 먼저 검토해야 합니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조의4, 제10조의5

1단계 양도 대상 확인과 서면 자료 첨부

특히 양도인이 두고 갈 비품과 집기는 품목별 수량, 모델명, 작동 여부, 대여·리스 약정 유무를 별지 목록으로 작성하여 계약서에 첨부해야 인도 시점의 누락이나 하자 다툼을 예방할 수 있습니다. 양수인이 점포 가치를 판단하는 핵심 근거가 기존 매출이라면, 양도인이 제시한 부가가치세 과세표준증명원이나 포스 정산 내역 등을 계약서 별첨 자료로 편철(함께 묶음)해야 합니다.

2단계 임대차 조건 연계와 특약 약정

신규 임대차계약 결렬로 권리금 계약금을 돌려받지 못하는 위험을 막으려면 양도양수 계약서 특약란에 건물주와의 신규 임대차계약 체결을 권리금 계약의 효력 발생 조건 또는 해제 조건으로 연결하는 문구를 넣어야 합니다. 예컨대 지정된 기한까지 양수인과 임대인 사이에 일정 수준 이하의 보증금과 차임(월세) 조건으로 신규 상가 임대차계약이 체결되지 않을 경우, 권리금 계약은 조건 불성취로 효력을 잃거나 위약금 없이 해제되며 양도인은 받은 계약금을 즉시 돌려준다는 취지로 약정하는 방식입니다.

3단계 영업 채무 차단과 면책 절차 이행

따라서 상호를 계속 사용하는 양수인은 계약서에 식자재 미수금, 물품 대금, 퇴직금 등 양도인의 기존 영업 채무를 일체 승계하지 않으며 양도인이 잔금일 전까지 모두 변제한다는 조항을 넣어야 합니다. 이와 동시에 주요 거래처에 채무 불승계 통지를 내용증명 우편 등으로 보내거나 법원에 면책 등기를 마치는 절차를 챙겨야 합니다.

☑ 유형(시설·비품)과 무형(영업·위치) 가치의 포함 범위, 집기·장비의 모델명·수량·렌탈 여부를 적은 별지 목록 첨부 유무

☑ 임대인의 임차권 양도 동의 또는 양수인과 임대인 간 신규 임대차계약이 무산될 경우 권리금 계약 해제 및 계약금 반환 조건

☑ 이행 착수 전 해약금 해제 기준 시점(중도금 지급 등)의 특정 여부 및 계약 위반 시 위약금(손해배상 예정액) 약정 수준

☑ 양도인이 점포를 넘긴 뒤 동종 업종을 새로 열지 못하도록 제한하는 기간과 지역(반경·행정구역)을 명시했는지 여부

☑ 기존 상호를 계속 쓸 경우 양도인의 거래처 미수금·임금 등 영업상 채무 불승계 특약 및 면책 등기·통지 절차 준비 여부

국토교통부장관이 정한 표준권리금계약서(상가건물 임대차보호법 제10조의6)나 일반 양도양수계약서 양식 중 어느 것을 사용하든 당사자 사이에 합의하여 서명·날인했다면 계약으로서의 효력은 발생합니다. 다만 기본 양식에는 업종별 특수 설비의 하자 담보, 선납 회원권 정산, 임대차 조건 불성취 시의 계약금 반환 기한 등이 구체적으로 적혀 있지 않을 수 있으므로, 본인의 거래 조건에 맞춘 특약 조항을 별도로 추가해 넣어야 분쟁 시 권리를 보호받기 수월합니다.

권리금 계약과 상가 임대차계약은 별개의 계약이므로, 특약 없이 권리금계약서만 작성한 상태라면 건물주와의 임대차 조건 결렬을 이유로 곧바로 권리금 계약금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 따라서 계약서를 작성할 때 양수인이 임대인과 특정 보증금·월세 범위 내에서 신규 임대차계약을 체결하는 것을 조건으로 하며, 임대인의 거절이나 과도한 조건 변경으로 임대차계약이 체결되지 않으면 권리금 계약을 해제하고 계약금 전액을 반환한다는 특약을 넣어 두어야 합니다.

상법 제42조 제1항에 따라 영업양수인이 양도인의 상호를 계속 사용하는 경우에는 양도인의 영업으로 인한 제3자의 채권에 대하여 양수인도 변제할 책임을 지게 됩니다. 계약서 내부에 전 사장의 빚을 인수하지 않는다고 적었더라도 제3자인 거래처에는 그 약정만으로 대항하기 어렵습니다. 따라서 상호를 그대로 쓰려면 영업양도를 받은 후 지체 없이 양도인의 채무에 책임이 없다는 뜻을 등기하거나, 양도인과 함께 거래처에 그 뜻을 통지해야 제3자에 대한 변제 책임을 면할 수 있습니다(상법 제42조 제2항).

계약서에 별도의 경업금지 특약을 적지 않았더라도, 거래의 실질이 단순한 시설물 인수가 아니라 상법상 영업양도에 해당한다면 다른 약정이 없는 한 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 지역에서 동종영업을 하지 못할 의무를 부담합니다(상법 제41조 제1항). 다만 소송에서는 해당 거래가 영업 조직과 고객 관계를 일체로 넘긴 영업양도인지, 아니면 시설만 넘긴 것인지를 두고 치열하게 다투게 되므로, 처음 계약서를 쓸 때 상법상 영업양도 해당 여부와 무관하게 적용되는 경업금지 특약을 명시해 두는 것이 중요합니다.

매매계약의 해약금 규정을 정한 민법 제565조 제1항에 따르면 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 이때 어느 행위까지를 이행의 착수로 볼 것인지, 그리고 단순 준비 행위에 불과한지가 핵심 쟁점이 됩니다. 이러한 다툼을 막으려면 계약서를 작성할 때 계약금 포기에 의한 해제는 중도금 지급일 전(또는 잔금 지급일 며칠 전)까지만 가능하다는 식으로 해제 가능 시점을 날짜나 단계로 명확히 못 박아 두어야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에