발간자료

다루는 주제
전세사기피해자 요건과 무권계약 피해자 구분·피해자 결정 신청과 최소지원금·선지급금 청구 절차·최소지원금 및 선지급금 산정과 제외 기준·절차 진행 시 비용과 기간에 영향을 미치는 요인·경·공매 배당요구 누락과 이의신청

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

임대인이 보증금을 반환하지 않거나 신탁 부동산에 권한 없이 계약이 체결되어 피해 인정 요건을 확인해야 하는 상황입니다.

• 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조에 따라 일반 피해자로 인정받으려면 주택의 인도와 주민등록(또는 임차권등기), 확정일자 구비, 임차보증금 5억 원 이하(원칙), 다수 임차인의 피해 발생 또는 예상, 임대인의 보증금 미반환 의도 등 네 가지 요건을 갖추어야 합니다.

• 적법한 임대권한을 가지지 않은 위탁자 등과 계약을 체결한 신탁 사기 등 무권계약 피해자는 같은 법 제2조제4호다목에 따라 별도 유형으로 분류됩니다.

• 본인의 계약 형태와 등기부·신탁원부상 권리관계가 어느 유형에 해당하는지 먼저 분류해야 후속 지원 절차를 정할 수 있습니다.

근거 법령 · 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조, 제3조

지자체에 피해자 결정을 신청하고 경·공매 진행 경과에 맞추어 지원금을 순차적으로 청구해야 하는 상황입니다.

• 임차인은 특별법 제14조에 따라 관할 시·도지사에게 전세사기피해자등 결정을 신청하며, 전세사기피해지원위원회의 심의를 거쳐 국토교통부장관이 결정합니다.

• 피해자 결정을 받은 뒤 경·공매가 종료되어 배당액과 기존 지원액이 확정되면, 특별법 제25조의9에 따라 임차보증금의 3분의 1에 미달하는 차액(최소지원금)을 신청합니다.

• 대항력이 인정되지 않는 신탁 사기 등 무권계약 피해자는 제25조의10에 따라 경·공매 종료 전이라도 선지급금을 먼저 신청하고, 이후 임대인 등으로부터 추가로 회수한 금액이 생기면 정산·반납 절차를 거칩니다.

근거 법령 · 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제14조, 제25조의9, 제25조의10

지원금 산정 시 기존 배당금과 공공 지원액이 공제되는 기준 및 제외 사유를 파악해야 하는 상황입니다.

• 2026년 11월 13일 시행되는 특별법 제25조의9 및 같은 법 시행령 제4조의4에 따르면, 최소지원금은 임차보증금의 3분의 1(법령이 정한 최소 금액)에서 경·공매 배당금(배분금), 임대인이나 공인중개사 등으로부터 변제·회수한 금액, 공공주택사업자의 매입 차액 지급액 및 임대료 지원액을 모두 뺀 금액으로 산정합니다.

• 선지급금 역시 시행령 제4조의5에 따라 법령이 정한 최소 금액에서 기존 변제액과 임대료 지원액을 차감하여 계산합니다.

• 다만 피해주택을 본인이 직접 매수한 경우, 배당요구(배분요구)를 하지 않은 경우, 대한민국 국적이 없는 경우는 지원 대상에서 제외됩니다.

근거 법령 · 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의9, 시행령 제4조의4, 제4조의5

임대인의 편취 고의 소명 난이도와 선순위 권리관계 소송 병행 여부에 따라 진행 일정을 가늠해야 하는 상황입니다.

• 단순 자금난이 아닌 무자본 갭투자나 이중계약 등 편취 의도를 의심할 만한 사정을 소명해야 하므로 형사 고소 및 수사 진행 상황에 따라 위원회 심의 기간에 차이가 생길 수 있습니다.

• 일반 피해자의 최소지원금은 경·공매 배당이나 공공주택사업자의 매입 절차가 마무리되어야 차감할 회수액이 확정되므로 법원의 매각 일정에 영향을 받습니다.

• 신탁등기 말소나 선순위 채권자와의 배당이의 소송이 병행되는 사건은 민사소송 비용과 기간이 추가될 수 있습니다.

법원 배당요구종기일을 놓쳐 지원에서 배제되거나 부결 처분 후 불복 기간을 넘길 우려가 있는 상황입니다.

• 특별법 제25조의9 제2항 제2호(2026. 11. 13. 시행 예정)에 따라 우선변제권 행사를 소홀히 하여 배당요구를 누락하면 최소지원금을 신청할 수 없으므로, 법원의 배당요구종기일을 놓치지 않도록 유의하여야 합니다.

• 피해자 결정 신청이나 최소지원금 지급 신청이 부결(기각)되었을 때 통지서를 송달받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 하지 않아 기한을 넘기는 사례가 많으므로, 송달일 확인과 소명 자료 보완 일정을 체계적으로 관리해야 합니다.

근거 법령 · 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제15조, 제25조의9, 제25조의11

1단계 전세사기피해자등 결정 신청

임차인은 특별법 제14조에 따라 관할 시·도지사에게 전세사기피해자등 결정을 신청하며, 전세사기피해지원위원회의 심의를 거쳐 국토교통부장관이 결정합니다.

2단계 경·공매 배당요구 준수 및 권리관계 소명

특별법 제25조의9 제2항 제2호(2026. 11. 13. 시행 예정)에 따라 우선변제권 행사를 소홀히 하여 배당요구를 누락하면 최소지원금을 신청할 수 없으므로, 법원의 배당요구종기일을 놓치지 않도록 유의하여야 합니다.

3단계 최소지원금 또는 선지급금 청구

피해자 결정을 받은 뒤 경·공매가 종료되어 배당액과 기존 지원액이 확정되면, 특별법 제25조의9에 따라 임차보증금의 3분의 1에 미달하는 차액(최소지원금)을 신청합니다. 대항력이 인정되지 않는 신탁 사기 등 무권계약 피해자는 제25조의10에 따라 경·공매 종료 전이라도 선지급금을 먼저 신청하고, 이후 임대인 등으로부터 추가로 회수한 금액이 생기면 정산·반납 절차를 거칩니다.

☑ 주택 인도·주민등록(또는 임차권등기), 확정일자, 보증금 한도(원칙 5억 원 이하), 다수 피해 및 임대인의 기망 의도 소명 자료 구비 여부

☑ 우선변제권 행사를 위한 법원 경매 배당요구종기일 내 배당요구(공매 배분요구) 신청 완료 여부

☑ 등기사항증명서 및 신탁원부상 수탁자·우선수익자의 임대차 동의서 유무를 통한 무권계약(신탁 사기) 해당 여부

☑ 경·공매 배당액, 임대인·중개사 등으로부터 회수한 변제액, 공공주택사업자 차액·임대료 지원액 합산 후 보증금 1/3 미달 여부

☑ 피해자 결정 또는 지원금 결정 통지서를 송달받은 날부터 30일 이내 이의신청서 및 보완 증거 제출 준비 여부

개정 특별법이 시행되는 2026년 11월 13일 이전에 피해자로 결정되고 경·공매가 종료된 경우라도, 배당금 등으로 회복한 금액의 합계가 보증금의 3분의 1에 미달한다면 소급하여 최소지원금을 신청할 수 있습니다. 단, 적법한 배당요구를 마쳤어야 하며 직접 낙찰받은 경우는 제외됩니다.

적법한 임대권한이 없는 위탁자와 계약한 신탁 사기 등 무권계약 피해자(특별법 제2조제4호다목)는 대항력이 없어 배당을 받기 어렵습니다. 따라서 2026년 11월 13일부터는 경·공매 종료 전이라도 보증금의 3분의 1 범위 내에서 선지급금을 신청하고 추후 회수액 발생 시 정산할 수 있습니다.

전세사기피해지원위원회의 부결 결정 통지서를 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청 기한이 지났더라도 임대인에 대한 형사 판결문 확보나 다수 피해자 추가 확인 등 부결 사유를 보완할 새로운 사정이 발생했다면 재신청이 가능합니다.

신탁원부상 임대권한이 제한된 담보신탁 부동산에서 수탁자나 우선수익권자의 사전 승낙 없이 위탁자와 직접 체결한 임대차계약은 수탁자 및 우선수익권자에게 대항할 수 없으므로 원칙적으로 그들에게 보증금 반환을 청구하기 어렵습니다. 다만 계약 체결 후 수탁자나 우선수익권자가 이를 추인하였거나 위탁자에게 임대차보증금 수령 권한을 부여하였다고 볼 만한 특별한 사정이 입증되는 예외적인 경우에는 권리 주장 가능성을 다투어 볼 수 있으며, 이와 별개로 위탁자를 상대로 한 민·형사상 책임 추궁과 특별법상 무권계약 피해자 지원 절차를 병행해야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에