발간자료

다루는 주제
부동산처분금지가처분의 개념과 가압류 구별·피보전권리와 보전의 필요성 소명 기준·담보제공명령과 신청 비용 구조·대상 부동산 특정과 미등기 건물 요건·가처분 집행 후 제소명령 및 취소 방지

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

부동산 매매 후 이전등기를 미루거나 명의신탁·상속 분쟁 중 상대방이 목적물을 제3자에게 넘기려 할 때 적법한 보전 수단을 선택해야 합니다.

• 이처럼 다툼의 대상에 관하여 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행하기 매우 곤란할 염려가 있을 때 법원에 다툼의 대상에 관한 가처분으로 부동산처분금지가처분을 신청합니다(민사집행법 제300조 제1항).

• 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 강제집행을 보전하기 위해 채무자의 일반 재산을 동결하는 가압류(민사집행법 제276조)와 달리, 부동산처분금지가처분은 특정 부동산 자체의 권리 변동을 금지하는 보전처분입니다(민사집행법 제300조 제1항).

• 따라서 대여금·공사대금·손해배상금·매매계약 해제에 따른 원상회복 대금반환청구권처럼 돈을 받을 권리만으로는 부동산처분금지가처분을 신청할 수 없으며, 이 경우에는 부동산가압류를 선택해야 합니다(민사집행법 제276조, 제300조 제1항).

근거 법령 · 민사집행법 제276조, 제300조 제1항

법원의 서면 심리를 통과하려면 등기 청구권의 발생 근거와 처분 위험을 서증으로 즉시 밝혀야 합니다.

• 법원이 부동산처분금지가처분 결정을 내리기 위해서는 신청서에 피보전권리와 보전의 필요성에 관한 사실상의 주장 및 소명 자료를 갖추어야 하며, 두 요건은 독립적으로 심리됩니다(민사집행규칙 제203조 제2항).

• 가처분 신청에서 청구채권과 가처분의 이유는 증명보다 낮은 단계인 소명(疎明)의 방법으로 밝히며(민사집행법 제301조, 제279조 제2항), 소명은 법관이 일응 확실할 것이라는 추측을 얻을 상태에 이르게 하는 절차로서 즉시 조사할 수 있는 증거에 의하여야 합니다(민사집행법 제23조 제1항, 민사소송법 제299조 제1항).

• 피보전권리의 발생 원인이 불분명하거나 상대방이 부동산을 처분할 염려가 구체적으로 드러나지 않으면 법원에서 보정명령을 내리거나 신청을 기각할 수 있습니다.

근거 법령 · 민사집행법 제23조 제1항, 제279조 제2항, 제301조, 민사소송법 제299조 제1항, 민사집행규칙 제203조 제2항

법원의 담보명령에 따른 현금 공탁 여부와 인지대, 송달료, 등기 촉탁 세금 등을 사전에 파악하여 자금 계획을 세워야 합니다.

• 가압류·가처분(임시의 지위를 정하기 위한 가처분 제외) 신청서에는 1만원의 인지를 붙여야 하고, 임시의 지위를 정하기 위한 가처분 신청서에는 본안의 소에 따른 인지액의 2분의 1(상한 50만원)에 해당하는 인지를 붙여야 합니다(민사소송등인지법 제9조 제2항). 전자소송포털을 통해 전자문서로 제출하는 경우에는 위 산출 인지액의 10분의 9에 해당하는 인지를 납부합니다(민사소송등인지법 제16조 제1항·제2항).

• 담보의 제공은 금전 또는 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하거나, 미리 법원의 허가를 받아 대법원규칙이 정하는 바에 따라 지급보증위탁계약을 맺은 문서를 제출하는 방법으로 할 수 있습니다(민사집행법 제19조 제3항, 민사소송법 제122조). 다만, 당사자 사이에 특별한 약정이 있으면 그에 따릅니다.

• 특히 부동산의 처분 자체가 전면 제한되어 채무자에게 미치는 파급력이 큰 사안이거나 다툼의 여지가 큰 권리관계에서는 법원이 현금공탁이나 일부 현금공탁을 명하는 경우가 있으므로, 신청 단계부터 객관적인 서증을 충실히 갖추어 소명 정도를 높이는 것이 담보 부담을 줄이는 데 중요합니다.

근거 법령 · 민사집행법 제19조 제3항, 제301조, 제280조 제2항·제3항, 민사소송법 제122조, 민사소송 등 인지법 제9조 제2항, 제16조 제1항·제2항

등기부상 소유권 상태나 토지의 분할 여부, 건물의 인허가 상태에 따라 첨부해야 할 소명 서류가 달라집니다.

• 미등기 건물에 대하여 처분금지가처분을 신청할 때에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명하는 서류, 건물의 지번·구조·면적을 증명하는 서류, 건축허가 또는 건축신고를 증명하는 서류를 첨부하여야 합니다(민사집행법 제81조 제1항 제2호, 민사집행규칙 제218조).

• 또한 1필지 토지의 특정 일부분에 대하여 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 처분금지가처분을 신청하려면 장차 분할등기가 이루어질 것을 전제로 측량 성과도 등 도면을 첨부하여 범위를 명확히 특정해야 하는 실무상 요건을 미리 점검해야 합니다.

• 또한 가처분 신청서에 기재한 피보전권리와 본안소송에서 주장하는 청구원인의 기초적 동일성이 인정되지 않으면, 설령 본안소송에서 청구가 인정되더라도 가처분의 처분금지적 효력을 제3취득자에게 주장할 수 없게 될 위험이 있습니다.

근거 법령 · 민사집행법 제81조 제1항 제2호, 제300조 제1항, 민사집행규칙 제218조

등기 촉탁을 마쳤더라도 채무자의 제소명령 신청이나 장기 방치에 따른 취소 결정을 주의해야 합니다.

• 가처분이 본안소송 제기 전에 집행된 경우 채무자가 법원에 제소명령을 신청하면 법원은 2주 이상의 기간을 정하여 그 기간 안에 본안의 소를 제기하고 이를 증명하는 서류를 제출하거나 이미 소를 제기했음을 증명하는 서류를 제출하도록 명하며, 채권자가 이 기간 안에 증명서류를 제출하지 않으면 법원은 채무자의 신청에 따라 결정으로 가처분을 취소해야 합니다(민사집행법 제301조, 제287조 제1항·제2항·제3항).

• 아울러 가처분이 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에도 채무자나 이해관계인이 가처분의 취소를 신청할 수 있으므로(민사집행법 제301조, 제288조 제1항 제3호), 가처분 등기 촉탁 완료 직후 본안소송 일정을 바로 이어가는 것이 안전합니다.

근거 법령 · 민사집행법 제287조 제1항·제2항·제3항, 제288조 제1항 제3호, 제301조

1단계 관할법원 신청서 접수 및 심리

가처분 재판은 본안의 관할법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원이 관할합니다(민사집행법 제303조). 신청서에는 당사자와 법정대리인의 표시, 목적물인 부동산의 정확한 표시, 신청취지와 신청이유, 피보전권리의 요지와 보전의 필요성을 적어야 합니다(민사집행법 제301조, 제279조 제1항, 민사집행규칙 제203조 제1항·제2항). 다툼의 대상에 관한 가처분은 급박한 경우이거나 목적 달성을 위해 변론기일이나 심문기일을 열지 않고 채권자가 제출한 신청서와 서증만으로 심리하여 결정하는 경우가 많습니다(민사집행법 제301조, 제280조 제1항).

2단계 담보제공명령 및 가처분 결정 발령

법원이 신청서와 소명자료를 심리하여 가처분을 명할 만하다고 판단하면 채무자가 입을 수 있는 손해를 담보하기 위해 채권자에게 담보제공명령을 내립니다(민사집행법 제301조, 제280조 제2항·제3항). 채권자가 법원이 정한 기간 안에 공탁금을 납입하거나 지급보증위탁계약 체결 문서를 제출하여 담보제공을 마치면 법원은 가처분 결정을 발령합니다(민사집행법 제301조, 제280조 제3항).

3단계 등기소 기입촉탁 집행 및 고지

부동산의 양도나 저당을 금지하는 가처분이 결정되면, 법원은 민사집행법 제305조 제3항, 제293조에 따라 관할 등기소에 가처분 기입등기를 촉탁합니다. 다만 가처분에 대한 재판이 있은 뒤에 채권자나 채무자의 승계가 이루어져 집행문을 덧붙여야 하는 예외적인 경우가 아니라면 집행문 없이 바로 집행하되(민사집행법 제301조, 제292조 제1항), 채권자에게 가처분 재판을 고지한 날부터 2주를 넘기면 집행하지 못합니다(민사집행법 제301조, 제292조 제2항). 또한 가처분 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있어, 상대방이 결정 사실을 알고 부동산을 먼저 처분하는 것을 차단할 수 있습니다(민사집행법 제301조, 제292조 제3항).

☑ 피보전권리 적격 여부: 금전채권(대여금·대금반환·가액반환 등)이 아닌 소유권이전등기·말소등기·진정명의회복 등 특정 부동산 자체의 권리 변동을 구하는 청구권인지 확인

☑ 즉시 조사 가능한 소명자료: 매매계약서·대금 지급 내역·해제 통지 내용증명·등기사항증명서·문자 및 녹취 등 서면심리에서 바로 확인할 수 있는 서증 구비 여부 확인

☑ 관할법원 및 대상 부동산 특정: 본안 관할법원 또는 부동산 소재지 지방법원 확인, 등기사항증명서상 표시와 신청서 부동산 목록의 일치 여부 및 미등기 시 보존등기 서류 확인

☑ 집행기간 2주 및 제소기간 관리: 결정 고지일로부터 2주 도과 전 등기 촉탁 집행 완료 여부, 채무자의 제소명령 신청(2주 이상 기간 지정) 및 집행 후 3년 도과 취소 사유 확인

할 수 없습니다(민사집행법 제276조, 제300조 제1항). 대여금이나 공사대금, 손해배상청구권, 계약 해제에 따른 원상회복 금전반환청구권처럼 금전채권을 보전하려면 부동산가압류를 신청해야 하며(민사집행법 제276조), 부동산처분금지가처분은 소유권이전등기청구권이나 말소등기청구권처럼 특정 부동산 자체의 권리를 다툴 때 신청합니다(민사집행법 제300조 제1항).

가처분 기입등기가 완료된 이후에 채무자로부터 소유권이전등기를 넘겨받거나 근저당권설정등기 등을 마친 제3취득자는, 가처분 채권자가 본안소송에서 청구가 인정되어 그 확정판결로 등기를 신청할 때 가처분 채권자에게 자신의 권리 취득을 주장할 수 없어 가처분에 저촉되는 범위에서 후순위 등기가 말소될 수 있습니다.

다툼의 대상에 관한 가처분은 보전의 목적을 달성하기 위해 변론기일이나 심문기일을 열지 않고 채권자가 제출한 서면만으로 심리하여 결정하는 경우가 많으며(민사집행법 제301조, 제280조 제1항), 등기부 기입촉탁 집행 역시 채무자에게 가처분 재판을 송달하기 전에 먼저 이루어질 수 있습니다(민사집행법 제301조, 제292조 제3항).

가처분 집행 후 본안소송을 미루면 가처분이 취소될 위험이 있습니다(민사집행법 제287조, 제288조). 채무자가 법원에 제소명령을 신청하면 법원이 정한 2주 이상의 기간 안에 본안의 소를 제기하고 이를 증명하는 서류를 제출해야 하며, 기간 내에 제출하지 않으면 채무자의 신청으로 가처분이 취소됩니다(민사집행법 제301조, 제287조 제1항·제2항·제3항). 또한 가처분이 집행된 뒤 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에도 채무자나 이해관계인의 신청에 따라 가처분이 취소될 수 있습니다(민사집행법 제301조, 제288조 제1항 제3호).

가처분 신청을 기각하거나 각하하는 결정에 대하여 채권자는 재판을 고지받은 날부터 1주 이내에 즉시항고를 할 수 있습니다(민사집행법 제301조, 제281조 제2항, 제15조 제1항). 반대로 가처분 결정이 내려진 뒤 채무자가 가처분 결정에 불복하여 이의신청을 하면 법원은 변론기일 또는 당사자 쌍방이 참여할 수 있는 심문기일을 정하고 당사자에게 통지하여 피보전권리와 보전의 필요성을 다시 심리하게 됩니다(민사집행법 제301조, 제283조 제1항·제2항, 제286조 제1항).

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