발간자료

다루는 주제
계약 종료 요건과 갱신거절 통지 법령 기준·전세보증금반환 지체 시 절차 진행 기준·상황별 계약 해지 기한 및 효력 발생 기준·소송 비용 산정 및 소요 기간에 영향을 미치는 요인·퇴거 및 인도 과정에서 발생하는 유의 사항

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

임대차 만료 시점에 맞춰 이사를 계획했으나 집주인과의 갱신 여부 소통 기준을 명확히 확인하지 못해 곤란을 겪는 상황입니다.

• 민법 제618조 및 주택임대차보호법 제6조에 따라 임대차계약이 기간 만료로 종료되려면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지가 상대방에게 도달해야 합니다.

• 이 기간에 통지가 이루어지지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 간주됩니다.

• 묵시적 갱신이 된 이후라도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있으며, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제6조, 민법 제618조

약정한 만료일이 지났음에도 보증금을 돌려받지 못하여 권리 보전과 법적 강제 절차를 검토하는 상황입니다.

• 주택임대차보호법 제3조의3에 근거하여 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

• 등기가 완료되어 주택임대차보호법 제3조 및 제3조의2에 따른 대항력과 우선변제권이 보전된 상태에서 보증금 반환 청구소송을 제기합니다.

• 판결 확정 후에도 임대인이 보증금을 지급하지 않으면 판결문을 집행권원(강제집행을 실행할 수 있는 공적인 문서)으로 삼아 부동산 강제경매 등 강제집행 절차를 밟아 매각대금에서 배당을 받습니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3

계약 갱신 거절이나 묵시적 갱신 또는 월세 연체 등 사유에 따라 계약 해지 시점이 언제 성립하는지 확인해야 하는 상황입니다.

• 기간 만료에 따른 임차인의 갱신거절 통지는 만료 2개월 전까지 도달해야 만료일에 즉시 종료되며, 묵시적 갱신 후 해지 통고는 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 경과해야 효력이 생깁니다.

• 반면 차임(월세) 연체에 따른 해지는 주택의 경우 2기분, 상가의 경우 3기분 연체 시 해지 통고가 도달한 즉시 효력이 발생하며, 연체된 차임은 반환받을 보증금에서 공제(받을 돈에서 빚진 돈을 제하는 것)되는 것이 일반적입니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제6조

소송 제기 시 소요되는 비용 규모와 상대방의 송달 회피 여부에 따른 소송 지연 가능성을 파악해야 하는 상황입니다.

• 반환을 청구하는 보증금 원금 규모(소가, 소송물가액의 줄임말로 재판으로 청구하는 금액)에 비례하여 법원에 납부할 인지대와 송달료, 집행 비용이 산정됩니다.

• 임대인이 내용증명이나 임차권등기명령 결정문, 소장 수령을 회피할 경우 특별송달이나 공시송달(상대방을 찾을 수 없을 때 법원 게시판 등에 게시하여 서류가 전달된 것으로 보는 제도) 절차가 추가되어 기간이 늘어납니다.

• 판결 선고 후 임의 변제(채무자가 법적 강제 없이 스스로 빚을 갚는 일)가 이루어지지 않아 부동산 강제경매로 진입하면 매각 및 배당기일까지 추가 기간이 소요됩니다.

다른 거처로 이사하면서 대항력을 잃지 않고 지연이자 청구 권리를 제대로 갖추고자 하는 상황입니다.

• 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 할 때 임차권등기명령 신청만 하고 등기사항전부증명서 기입 여부를 확인하지 않은 채 주민등록을 이전하면 기존 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있습니다.

• 보증금 미지급에 따른 지연손해금(이행이 늦어져 발생하는 법정 이자 상당의 손해배상금)을 청구하려면 임차권등기를 마친 뒤 주택의 점유를 비워주는 편이 안전합니다. 퇴거 시 비밀번호 인계나 공실 사진 전송 등 목적물 인도 사실을 임대인에게 명확히 통지하지 않아 지연이자 기산점(날짜를 셈하기 시작하는 기준 시점) 다툼이 발생하는 경우가 많습니다.

근거 법령 · 민법 제536조, 제618조, 주택임대차보호법 제3조의3

1단계 임차권등기명령 신청 및 등기 기입 확인

주택임대차보호법 제3조의3에 근거하여 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 퇴거가 필요한 경우 임차권등기명령이 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤에 점유를 이전해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

2단계 보증금 반환 청구소송 제기

등기가 완료되어 주택임대차보호법 제3조 및 제3조의2에 따른 대항력과 우선변제권이 보전된 상태에서 보증금 반환 청구소송을 제기합니다.

3단계 판결 확정 및 부동산 강제집행

판결 확정 후에도 임대인이 보증금을 지급하지 않으면 판결문을 집행권원으로 삼아 부동산 강제경매 등 강제집행 절차를 밟아 매각대금에서 배당을 받습니다. 보증금 반환 청구소송 판결문이 확보된 이후에도 임의 변제가 이루어지지 않으면 부동산 강제경매 및 배당 절차를 진행합니다.

☑ 갱신거절 통지 도달 여부: 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약 종료 의사가 도달했는지 증명할 자료(내용증명·문자·녹취) 확인

☑ 대항력 및 확정일자 유지: 전입신고와 실제 거주(점유), 임대차계약서상 확정일자가 공백 없이 유지되고 있는지 점검

☑ 임차권등기명령 경료(등기 절차를 완전히 마침) 확인: 이사 및 전출신고 전 등기사항전부증명서 을구에 주택임차권 등기가 실제로 기입되었는지 확인

☑ 목적물 인도 및 공과금 정산: 지연이자 기산점 입증을 위해 퇴거 시 비밀번호 인계, 공과금 정산 내역 및 공실 사진을 임대인에게 통지

☑ 선순위 권리 및 체납 세금 파악: 강제경매 진행에 대비하여 등기부상 선순위 근저당권 설정액과 임대인의 국세·지방세 체납 여부 확인

보증금 반환 의무는 계약 종료 및 목적물 인도(집을 비워 넘겨주는 일)와 동시이행(서로 동시에 의무를 실행해야 하는 관계) 관계일 뿐 후속 임차인 입주 여부와는 원칙적으로 관계가 없습니다. 계약이 적법하게 종료되었다면 임대인은 신규 세입자 확보와 관계없이 보증금을 반환해야 합니다.

거주 중에도 보증금 반환 청구소송을 제기하여 판결을 받을 수 있습니다. 다만 보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계이므로, 지연이자를 청구하려면 임차권등기를 마친 뒤 점유를 이전하고 퇴거 사실을 통지하는 편이 안전합니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 보증금 반환 청구소송 시 청구취지에 포함하거나 별도 비용 청구 절차를 통해 회수합니다.

보증보험 이행청구 절차를 진행하더라도 대항력과 우선변제권 유지를 위해 임차권등기명령 신청은 함께 진행해야 하며, 상황에 따라 별도 소송을 검토해야 합니다. 보증기관의 이행 요건에 임차권등기 경료(등기를 마침)가 포함되는 경우가 일반적이고, 보증 한도를 초과하는 금액이나 지연손해금을 회수해야 할 때는 임대인을 상대로 직접 반환 청구소송을 병행할 필요가 있습니다.

보증금 반환 지체에 따른 지연손해금은 임차인이 목적물을 인도하거나 인도의 이행제공(인도 의무를 다할 수 있도록 준비를 마친 상태를 알림)을 한 때부터 다 갚는 날까지 약정이율 또는 민법·소송촉진 등에 관한 특례법상 법정이율을 적용해 산정합니다. 다만 거주 중 발생한 목적물 훼손에 대한 원상회복 보수비나 연체 차임·관리비가 있다면 이를 보증금에서 공제하는 정산이 이루어질 수 있으며, 공제 범위와 지연이자 기산 기준은 당사자 간 합의 또는 법원의 판단에 따라 결정됩니다.

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