발간자료

다루는 주제
피담보채권의 성립과 견련성 기준·유치권 배제 특약과 변제기 도래 여부·경매 절차의 대항력과 압류의 효력·허위 유치권 신고와 경매방해 등 형사 쟁점·적법한 점유 유지와 점유 침탈 대응

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

공사를 마친 뒤에도 대금을 받지 못해 건물을 비워주지 않고 버티거나 경매 낙찰자와 채권 범위를 두고 부딪히는 상황입니다.

• 타인의 부동산을 점유한 자는 그 부동산에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 해당 부동산을 유치할 권리가 있습니다(민법 제320조 제1항).

• 유치권의 피담보채권으로 인정되는 대표적인 사례로는 ① 해당 부동산에 관한 공사대금 채권(민법 제320조 제1항의 견련성 요건 충족), ② 유치권자가 유치물 보존을 위해 지출한 필요비 상환청구권(민법 제325조 제1항), ③ 유치물의 가치를 증가시키기 위해 지출한 유익비로서 그 가액의 증가가 현존하는 경우의 상환청구권(민법 제325조 제2항)이 있습니다.

• 대법원 판례는 임차인이 임대인에게 지급한 임대차보증금 반환채권이나 권리금 반환채권, 또는 부속물매수청구권과 무관한 단순 시설비 청구권 등은 건물 자체로부터 발생한 채권이 아니므로 견련성이 부정된다고 봅니다.

근거 법령 · 민법 제320조 제1항, 제325조

시공 과정이나 금융 조달 단계에서 각서를 써준 사실이 뒤늦게 문제 되거나 지급 기일이 남았는데 점유를 시작해 다툼이 생기는 상황입니다.

• 더불어 피담보채권은 변제기가 도래해야 합니다(민법 제320조 제1항).

• 아직 공사 기간이 남아 있거나 약정한 대금 지급기일이 도래하지 않은 상태에서는 미리 유치권을 행사할 수 없습니다.

• 아울러 민법상 유치권 규정은 임의규정(당사자의 합의로 적용을 배제할 수 있는 법 규정)입니다. 따라서 도급계약(일의 완성을 약정하고 보수를 지급하기로 한 계약)이나 근저당권 설정 당시 당사자 사이에 유치권 포기 각서를 작성하거나 배제 특약을 맺었다면 다른 법정 요건을 모두 충족하더라도 유치권 성립이 부정됩니다.

근거 법령 · 민법 제320조 제1항

경매로 넘어간 건물을 낙찰받았는데 갑자기 유치권 신고서가 접수되어 공사대금 인수 여부로 입찰과 명도가 가로막히는 상황입니다.

• 경매 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다(민사집행법 제91조 제5항). 다만 이는 매수인이 유치권의 부담을 승계(권리나 의무를 물려받음)한다는 의미이며, 유치권의 피담보채무를 직접 인수하는 것은 아닙니다.

• 경매개시결정에 따른 압류의 효력은 채무자에게 경매개시결정이 송달된 때 또는 경매개시결정등기가 된 때 중 먼저 도래한 때에 발생합니다(민사집행법 제83조 제4항). 그 이후에 채무자로부터 부동산의 점유를 이전받아 취득한 유치권은 압류의 처분금지효(압류된 물건을 임의로 처분하지 못하게 하는 효력)에 저촉(법률이나 효력에 어긋나 부딪힘)되어 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다(민사집행법 제92조 제1항).

• 대법원 판례는 경매개시결정 기입등기 전에 이미 공사대금 채권이 발생했더라도 기입등기 이후에 비로소 점유를 취득한 경우에는 압류의 처분금지효 때문에 매수인에게 대항할 수 없다고 일관되게 판단합니다.

근거 법령 · 민사집행법 제83조 제4항, 제91조 제5항, 제92조 제1항

실제 공사를 하지 않았거나 대금을 부풀려 허위로 권리를 신고하고 입찰을 방해해 경매 가격을 떨어뜨리려는 상황입니다.

• 만약 실제 공사대금 채권이 전혀 없거나 공사 금액을 허위로 부풀려 유치권을 신고하고, 급조한 도급계약서를 법원에 제출하거나 현장을 점거해 경매 입찰을 방해했다면 구체적 사실관계에 따라 형사상 책임이 문제될 수 있으며, 민사상으로도 유치권 부존재 확인 등의 청구가 가능합니다.

• 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 형법 제315조(경매, 입찰의 방해)에 따라 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해집니다.

• 또한 법원을 기망(남을 속여 착오에 빠뜨림)하여 재산상 이익을 취하려 한 정황이 뚜렷할 경우 소송사기 미수나 사문서위조 및 위조사문서행사(위조한 문서를 실제로 사용함) 등 추가 혐의가 문제 될 수 있습니다. 따라서 경매 단계의 허위 유치권 분쟁은 민사상 부존재 확인과 형사상 고소 여부를 함께 검토해 대응 방향을 정해야 합니다.

근거 법령 · 형법 제315조

건물 출입문에 자물쇠만 채워두고 자리를 비웠다가 점유가 끊기거나 반대로 상대방이 무단 침입해 시설을 뜯어내 분쟁이 격화되는 상황입니다.

• 유치권은 점유의 상실로 인하여 곧바로 소멸합니다(민법 제328조).

• 대법원 판례는 점유란 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말합니다. 따라서 잠금장치나 표찰 게시만으로는 제3자의 간섭을 배제하는 배타적(남의 간섭을 물리치고 홀로 차지하는) 지배가 계속되고 있다고 보기 어렵다는 입장입니다.

• 설령 상대방의 유치권이 성립하지 않는 경우라 하더라도, 점유자가 침탈(점유를 강제로 빼앗김)을 당하면 민법 제204조 제1항에 따른 점유물반환청구권을 행사해 점유를 되찾아갈 수 있습니다. 이 청구권은 침탈을 당한 날로부터 1년 내에 행사해야 하므로(같은 조 제3항), 점유 회수는 점유이전금지가처분과 본안 판결에 따른 집행관의 강제집행 절차로 진행하는 편이 안전합니다.

근거 법령 · 민법 제204조, 제320조 제2항, 제328조

1단계 권리관계 분석 및 인도명령 신청 검토

점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원(어떤 법률적 행위를 정당화하는 법적 근거) 없이 부동산을 점유하고 있는 경우, 소유권에 기한 인도청구소송이나 민사집행법 제136조에 따른 부동산인도명령 신청을 검토할 수 있습니다. 인도명령은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청할 수 있는 간이한 절차이나, 상대방이 내세우는 유치권의 진위 여부가 첨예하게 대립할 때는 정식 본안 소송인 인도청구소송과 유치권부존재확인소송으로 넘어가 다투어집니다.

2단계 유치권부존재확인소송 제기 및 입증 책임 공방

이때 경매 절차의 이해관계인이나 가장 높은 가격의 매수신고인, 매각대금을 납부한 낙찰자는 유치권 신고자를 상대로 유치권부존재확인소송을 제기하여 권리의 유무와 범위를 가릴 수 있습니다. 유치권부존재확인소송에서는 원고가 부존재를 구하더라도 실질적으로는 유치권을 주장하는 피고가 피담보채권의 발생 사실과 금액, 적법한 점유의 개시 시점 및 현재까지의 계속성을 입증해야 하는 부담을 집니다. 만약 일부 공사대금만 인정되고 나머지 부풀려진 금액이 배척된다면 법원은 인정되는 채권액 범위 내에서만 일부 패소(제한적 유치권 인정) 판결을 내리게 됩니다.

3단계 타담보 제공 또는 유치물 경매를 통한 종결

채무자 또는 유치물의 소유자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다(민법 제327조). 여기서 상당한 담보란 담보 가치가 채권 담보로서 상당하고 유치물에 의한 담보력을 저하시키지 않는 것을 의미하며, 유치물 가액이 피담보채권액보다 적은 경우에는 유치물 가액에 해당하는 담보를 제공하면 됩니다. 반대로 정당한 공사대금을 받지 못한 수급인(일을 완성하기로 약정한 시공자)은 도급계약서와 기성(이미 완성된 공사 분량) 내역 등 채권 입증 자료를 제출해 유치권의 적법성을 방어하며, 민법 제322조 제1항에 따라 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 직접 경매 신청할 수도 있습니다.

☑ 피담보채권의 견련성: 공사대금·필요비·유익비 등 해당 부동산 자체에 관하여 발생한 채권이며 변제기가 도래했는지 여부(민법 제320조 제1항, 제325조)

☑ 유치권 배제 특약 유무: 도급계약서나 금융 약정서에 유치권 포기 각서 또는 행사 배제 특약 조항이 포함되어 있는지 여부(민법 제320조 임의규정 법리)

☑ 점유 개시 시점과 압류 효력: 경매개시결정 기입등기 및 선순위 담보권 설정 시점보다 먼저 적법하게 점유를 시작했는지 여부(민사집행법 제83조, 제91조, 제92조)

☑ 점유의 적법성과 계속성: 불법행위 없이 점유를 취득했고 출입 통제·관리 인력 배치 등으로 현재까지 단절 없이 점유 중인지 여부(민법 제320조 제2항, 제328조)

☑ 객관적 증빙 자료 확보: 도급계약서 외에 전자세금계산서, 금융계좌 이체 내역, 자재 납품서 등 제3자 검증 가능 자료 유무(민사소송 입증 자료)

단순한 현수막 게시나 시정장치 설치만으로는 배타적 지배가 인정되지 않을 수 있습니다. 대법원 판례는 사회통념상 사실적 지배가 계속되고 있는지를 기준으로 삼으므로, 경비 인력 상주나 경비용역 계약을 통한 간접점유, 지속적인 현장 출입 및 관리 기록 등을 입증해야 점유 상실에 따른 유치권 소멸(민법 제328조)을 막을 수 있습니다.

민사집행법 제91조 제5항의 변제 책임은 유치권자가 피담보채권을 변제받을 때까지 매수인에 대하여 부동산 인도를 거절할 수 있다는 의미인 물적 유한책임(해당 부동산 가치의 한도 안에서만 부담하는 책임)으로 해석됩니다. 대법원 판례는 낙찰자가 원래 채무자의 인적 채무까지 직접 인수하는 것은 아니라고 봅니다. 따라서 유치권자가 낙찰자에게 직접 공사대금 지급을 청구하는 소송을 내기는 어렵고, 변제할 때까지 건물 인도를 거절하거나 경매를 신청할 수 있습니다.

실제 공사대금 채권이 없거나 금액을 허위로 부풀리고, 점유 사실이 없음에도 유치권을 신고해 유찰을 유도하는 등 경매의 공정을 해했다면 형법 제315조 경매방해죄(2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금) 고소를 검토할 수 있습니다. 구체적인 혐의 성립 여부는 현황조사보고서와 세금계산서 등 확보된 객관적 증거를 바탕으로 확인합니다.

유치권은 법정담보물권이지만, 당사자가 미리 유치권의 발생을 막는 특약(유치권 배제 특약)을 하면 그 특약은 유효하고, 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권은 발생하지 않습니다. 이 특약의 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있습니다. 따라서 도급계약 체결 당시나 금융기관 대출 과정에서 유치권 포기 각서(배제 특약)를 유효하게 작성했다면, 설령 미지급 공사대금이 남아 있고 건물을 점유하고 있더라도 유치권이 성립하지 않아 건물 인도를 거절하기 어렵습니다.

상대방의 유치권이 허위이거나 성립 요건을 갖추지 못했더라도, 법원의 집행 절차 없이 물리력으로 자물쇠를 부수거나 내부 집기를 들어내면 건조물침입죄나 재물손괴죄로 형사 처벌을 받을 수 있고 민법 제204조 제1항에 따른 점유물반환청구의 대상이 됩니다. 이 청구권은 침탈을 당한 날로부터 1년 내에 행사해야 합니다(같은 조 제3항). 점유이전금지가처분과 인도명령 또는 건물인도청구소송을 거쳐 집행관을 통해 적법하게 점유를 회수해야 합니다.

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