발간자료

다루는 주제
소유물방해예방청구권과 임시의 지위를 정하는 가처분 요건·수인한도 초과 여부와 건축법·민법상 안전조치 기준·감정·시뮬레이션 비용과 법원 담보공탁금 등 비용 요인·골조가 다 올라간 뒤 신청하거나 구두 협의만 믿는 실수

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

이웃 토지에서 깊은 터파기나 고층 신축이 진행되어 내 건물에 직접적인 피해가 우려될 때 법적으로 공사를 멈추기 위한 요건입니다.

• 이 처분의 실체법적 근거는 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있도록 한 민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권)와 토지소유자가 매연, 열기체, 액체, 음향, 진동 기타 이에 유사한 것으로 이웃 토지의 사용을 방해하거나 이웃 거주자의 생활에 고통을 주지 아니하도록 적당한 조처를 할 의무를 규정한 민법 제217조 제1항(매연 등에 의한 인지에 대한 방해금지)입니다.

• 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위한 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 때에만 허용된다는 민사집행법 제300조 제2항의 ‘보전의 필요성’이 그것입니다.

• 법원은 신청인이 입을 생활상·재산상 회복하기 어려운 손해와 공사가 중단됨으로써 건축주 측이 입게 될 경제적 타격을 비교형량하여 인용 여부를 결정합니다.

근거 법령 · 민법 제214조, 제217조 제1항, 민사집행법 제300조 제2항

상대방이 관할 관청의 인허가를 얻어 적법하게 공사하더라도 참을 수 있는 한도를 넘는 피해가 생긴다면 법적 제동을 걸 수 있습니다.

• 건축주가 관할 지방자치단체로부터 적법하게 건축허가나 사업계획승인을 받아 공사를 진행하고 있다는 이유만으로 공사중지가처분 신청이 당연 기각되는 것은 아닙니다.

• 실무상 일조권 침해 여부는 동지일을 기준으로 오전 8시부터 오후 4시 사이에 총 일조시간이 얼마나 확보되는지, 오전 9시부터 오후 3시 사이에 연속 일조시간이 얼마나 유지되는지를 중심으로 기존 일조 현황, 지역성, 토지 이용의 선후 관계, 피해 회피 가능성 등을 종합해 판단합니다.

• 토지소유자는 인접지의 지반이 붕괴할 정도로 자기의 토지를 심굴하지 못하며, 충분한 방어공사를 한 때에만 예외가 인정됩니다(민법 제241조). 심굴굴착공사로 인접지에 침하·균열 등의 피해가 발생하거나 발생할 염려가 있는 경우, 피해 토지 소유자는 민법 제214조에 기하여 공사 중단·방해 제거를 청구할 수 있습니다.

근거 법령 · 민법 제214조, 제241조, 건축법 제41조 제1항, 제61조 제1항

가처분을 원만하게 구하기 위한 사전 기술 분석 비용과 법원의 담보 명령에 따른 공탁금을 미리 파악해야 합니다.

• 민사집행법 제301조에 따라 준용되는 가압류 절차 규정에 의하여, 법원은 공사중지가처분 신청에 대해 피보전권리와 보전의 필요성을 소명 자료로 검토한 뒤, 채권자에게 담보제공명령을 내릴 수 있습니다(민사집행법 제301조, 제280조 제2항).

• 법원이 명령한 담보 금액을 지급보증위탁계약체결문서(보증보험증권) 제출로 갈음할 수 있도록 허가하는 경우도 있으나, 사안의 성질이나 공사 규모에 따라 담보액의 전부 또는 일부를 현금으로 공탁하도록 명하는 경우도 적지 않습니다.

근거 법령 · 민사집행법 제280조 제2항, 제301조

현장의 원만한 해결 약속만 믿고 기다리다가 가처분 신청 기회를 영구히 놓쳐버리는 일이 잦습니다.

• 대법원 판례와 하급심 실무는 이처럼 침해 원인인 골조가 완공된 경우 건물 철거까지 구하는 것은 사회적·경제적 손실이 지나치게 커 허용되기 어렵고, 따라서 공사중지가처분의 보전의 필요성도 사라진다고 보아 신청을 기각하는 경향이 뚜렷합니다.

• 지하 굴착 공사 역시 터파기와 지하 층 외벽 콘크리트 타설이 모두 마무리되면 추가적인 지반 침하 위험이 현저히 줄어들었다고 보아 가처분이 인용되기 어렵습니다.

근거 법령 · 민사집행법 제300조 제2항

1단계 가처분 신청서 접수 및 관할법원 지정

가처분 절차는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원이나 본안의 관할법원에 피보전권리와 보전의 필요성을 구체적으로 적은 신청서와 소명자료를 제출하면서 시작됩니다.

2단계 심문기일 진행 및 객관적 소명자료 제출

건축 공사 중단을 목적으로 하는 임시의 지위를 정하는 가처분은 법원이 원칙적으로 변론기일 또는 채무자가 참석할 수 있는 심문기일을 열어 양측의 주장을 확인한 후 결정합니다. 심문기일에서 신청인은 정보공개청구 등으로 입수한 신축 건물의 설계도면, 관련 기관의 일조 시뮬레이션 결과 보고서, 지반 침하 및 건물 기울기 계측 자료 등을 제출하여 회복하기 어려운 피해가 임박했음을 객관적 수치로 소명해야 합니다.

3단계 담보제공명령 및 가처분 결정 발령

법원이 양측의 심문을 마치고 신청이 이유 있다고 판단하면, 공사 지연으로 인해 상대방이 입을 수 있는 손해를 담보하기 위한 공탁 명령을 먼저 내리거나 담보 제공을 조건으로 가처분 결정을 발령합니다.

4단계 결정문 송달 및 집행관을 통한 집행

신청인이 법원이 정한 방법으로 담보를 제공한 뒤 결정문이 채무자에게 송달되고 집행관에 의한 고지·공시 등 집행 절차가 이루어지면, 현장의 특정 굴착 공정이나 일조 침해를 유발하는 일정 층수 이상의 골조 공사가 법적으로 제한됩니다.

☑ 현재 현장이 지하 굴착(터파기) 단계인지, 지상 몇 층 골조가 올라가고 있는지 날짜별 현장 사진 촬영 및 관할 지자체 정보공개청구를 통한 건축허가 도면(배치도·단면도·입면도) 확보 여부

☑ 신축 도면 기준 동지일(12월 21일 또는 22일경) 오전 8시~오후 4시 총 일조시간 및 오전 9시~오후 3시 연속 일조시간의 착공 전후 변화 폭 분석 자료

☑ 인접 굴착면 흙막이 가시설 설치 상태, 지하수 유출 여부, 착공 전후 내 건물 외벽·내벽·바닥 균열 진행 사진(날짜·자 눈금 포함) 및 기울기 계측 기록

☑ 거주지 거실 창호 기준 소음·진동 측정치, 관할 지자체 환경과 민원 신고 및 행정처분 내역, 현장 방음벽·방진막 설치 상태 사진

가능합니다. 건축법 제61조 등 공법상 높이 제한·이격거리 기준은 일조권 보호를 위한 최소한의 기준에 불과하므로, 적법한 건축허가를 받은 건물이라도 일조 방해의 정도가 사회통념상 수인한도를 넘는다면 민법 제214조 또는 제217조에 근거하여 공사 중지 청구를 할 수 있습니다.

문제 되는 층수의 골조와 외벽 공사가 이미 끝났다면 지금 공사를 멈추더라도 가려진 일조권이 회복되지 않으므로 보전의 필요성이 부정되어 가처분 신청은 기각될 가능성이 높습니다. 이 단계에서는 무리하게 가처분을 신청하기보다, 일조·조망·사생활 침해로 인한 부동산 시가 하락분과 건물 균열 보수비, 정신적 고통에 대한 위자료를 청구하는 본안 손해배상 소송으로 다투는 방법을 검토하게 됩니다.

가처분은 본안 소송을 전제로 하는 임시 보전처분이지만 꼭 같은 날 소장을 접수해야 하는 것은 아닙니다. 현장 골조가 올라가는 속도가 빨라 시급할 때는 공사중지가처분 신청서를 먼저 접수해 심문 절차를 진행하면서, 이어서 일조권 침해 금지 및 손해배상을 구하는 본안 소송을 제기하는 방식으로 대응할 수 있습니다.

단순한 소음·진동·분진 피해만으로는 건축 공사 전체를 중단시키는 가처분이 인용되기 까다롭습니다. 토지소유자는 매연, 열기체, 액체, 음향, 진동 기타 이에 유사한 것으로 이웃 토지의 사용을 방해하거나 이웃 거주자의 생활에 고통을 주지 않도록 적당한 조처를 할 의무가 있으며(민법 제217조 제1항), 소음·진동 등이 사회통념상 수인한도를 넘는 경우 피해자는 민법 제214조에 기하여 방해의 제거 또는 예방을 청구하거나 민법 제750조에 기하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. 수인한도 초과 여부는 피해의 성질과 정도, 가해행위의 공공성, 가해자의 방지조치 가능성, 공법상 규제기준 위반 여부, 지역성, 토지 이용의 선후관계 등 모든 사정을 종합하여 판단합니다.

법원은 수인한도를 넘는 침해가 발생하는 범위로 한정한 일부 인용 결정을 내리는 경우가 많습니다. 예를 들어 일조권 침해가 7층 이상부터 수인한도를 초과한다면 1층부터 6층까지의 공사는 허용하되 ‘7층 이상 부분에 대한 골조 및 일체의 신축 공사를 중지한다’는 식으로 침해 층수를 특정하여 공사 중지를 명하게 됩니다.

비슷한 상황이라면 혼자 고민하지 마세요. 상담이 필요하시면 엘케이파트너스에 바로 연락해 주세요.