발간자료

다루는 주제
중개대상물 확인·설명서와 실제 권리관계 불일치 점검·중개보조원 행위 및 명의대여 사고 책임·공제기관 및 보증보험 청구 요건과 한도 확인·상당인과관계(원인과 결과 사이의 타당한 인과관계) 입증과 과실상계(피해자 잘못만큼 배상액을 깎는 일) 방어

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

다가구주택의 선순위 보증금이나 신탁 부동산의 권리관계를 제대로 설명듣지 못해 보증금을 돌려받지 못하는 상황입니다.

• 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시해야 합니다(공인중개사법 제25조 제1항).

• 만약 매도의뢰인이나 임대의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수·임차의뢰인에게 설명하고 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 합니다(같은 법 제25조 제2항, 시행령 제21조 제2항).

• 개업공인중개사는 주택 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 확정일자부여기관에 임대차 정보제공을 요청할 수 있다는 사항과 임대인이 납부하지 아니한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항을 설명해야 합니다(공인중개사법 제25조의3).

근거 법령 · 공인중개사법 제25조, 제25조의3, 공인중개사법 시행령 제21조

공인중개사 자격이 없는 중개보조원이나 실장과 계약을 진행하다가 보증금 편취(속여서 빼앗음)나 권리 누락 사고를 겪는 경우입니다.

• 공인중개사법 제15조 제2항은 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다고 명시하고 있습니다.

• 중개보조원이 단순 업무 보조의 한계를 넘어 권리관계를 직접 설명하거나 계약금·보증금을 전달받는 등 객관적으로 중개업무와 관련된 행위를 하다가 중개의뢰인에게 재산상 손해를 입혔다면, 그를 고용한 개업공인중개사에게 공인중개사법 제15조 제2항 및 제30조 제1항에 따른 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.

• 개업공인중개사가 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에도 공인중개사법 제30조 제2항에 따라 그 손해를 배상할 책임을 부담합니다.

근거 법령 · 공인중개사법 제2조 제6호, 제15조 제2항, 제18조의4, 제30조 제1항·제2항

중개사의 자력 부족으로 피해 회복이 어려워 공제사업자나 보증보험사를 상대로 배상금을 청구해야 하는 상황입니다.

• 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 담보하기 위하여 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁(법원에 돈이나 유가증권을 맡기는 일)을 해야 합니다(공인중개사법 제30조 제3항).

• 보증 설정 금액은 법인인 개업공인중개사는 4억 원 이상(분사무소를 두는 경우에는 분사무소마다 2억 원 이상을 추가로 설정), 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억 원 이상입니다(공인중개사법 시행령 제24조 제1항).

• 중개의뢰인이 손해배상금으로 보증보험금·공제금 또는 공탁금을 지급받고자 하는 경우에는 중개의뢰인과 개업공인중개사 간의 손해배상합의서, 화해조서(소송 대신 서로 양보해 법원에서 성립된 조서) 또는 확정된 법원의 판결문 사본 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부하여 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구해야 합니다(공인중개사법 시행령 제26조 제1항).

근거 법령 · 공인중개사법 제30조 제3항·제4항·제5항, 공인중개사법 시행령 제24조 제1항, 제26조 제1항

중개사의 과실이 드러났음에도 시세 하락 탓이라거나 의뢰인의 부주의를 이유로 배상액 감액을 주장받는 상황입니다.

• 중개사고 손해배상 소송에서는 첫째로 개업공인중개사의 의무 위반 행위와 중개의뢰인이 입은 재산상 손해 사이에 상당인과관계가 존재하는지, 둘째로 피해자인 중개의뢰인 측의 부주의를 참작하여 배상액을 얼마나 감경(과실상계)할 것인지가 핵심 쟁점으로 다투어집니다.

• 중개업자에게 확인·설명의무 위반으로 인한 손해배상 책임이 인정되더라도, 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되는(돌아가는) 것은 아닙니다. 따라서 중개의뢰인의 부주의가 손해 발생 및 확대의 원인이 된 경우에는 과실상계가 적용될 수 있습니다(민법 제396조, 제763조).

근거 법령 · 민법 제396조, 제763조

1단계 확인·설명서 대조 및 미회수 손해액 확정

권리 분쟁이나 경매 개시로 임차보증금 또는 매매대금을 회수하지 못하게 되었을 때 가장 먼저 대조해야 할 서류는 계약 당시 교부받은 「중개대상물 확인·설명서」입니다.

2단계 손해배상 및 공제금 청구 소송 제기

개업공인중개사와 당사자 간 합의가 이루어지지 않는 사안에서는 개업공인중개사(필요시 중개보조원 포함)와 보증기관(공제사업자 또는 보증보험회사)을 공동피고로 지정하여 법원에 손해배상 및 공제금(보험금) 청구 소송을 제기하고, 확정판결을 받아 배상금을 회수하는 절차를 밟게 됩니다.

3단계 확정판결문 확보 및 보증기관 배상금 지급 청구

중개의뢰인이 손해배상금으로 보증보험금·공제금 또는 공탁금을 지급받고자 하는 경우에는 중개의뢰인과 개업공인중개사 간의 손해배상합의서, 화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부하여 보증기관에 손해배상금 지급을 청구해야 합니다(공인중개사법 시행령 제26조 제1항).

☑ 거래계약서 작성 시 교부받은 「중개대상물 확인·설명서」의 권리관계·실제 권리관계란 기재 내용, 임대인의 자료요구 불응 기재 여부, 개업·소속공인중개사 서명 및 날인 여부

☑ 확정일자 정보제공 요청 및 미납 국세·지방세 열람 신청 안내 여부, 다가구·다세대 선순위 보증금 내역, 전입세대확인서, 임대보증금 보증, 신탁원부 제시 여부

☑ 중개보조원의 신분 사전 고지 여부, 보조원의 직접 확인·설명 또는 계약금·보증금 수수(받고 건넴) 관여 내역, 타인에게 중개사무소를 중개행위 장소로 제공했는지 여부

☑ 계약 시 교부받은 공제증서·보증보험증서 사본의 보증기관명, 보증기간, 보증 한도 금액(법인 아닌 개업공인중개사 2억 원 이상, 법인 4억 원 이상)

☑ 부동산 경매 사건의 배당표 등본, 임대인·매도인 상대 확정판결문, 강제집행 불능 조서 등 실제로 회수하지 못한 재산상 손해 금액을 입증할 객관적 자료

☑ 거래계약서(5년 보존 의무), 중개대상물 확인·설명서(5년 보존 의무), 계약 전후 중개사·중개보조원과 주고받은 문자·메신저·통화녹음

개업공인중개사에게 책임을 물을 수 있습니다. 개업공인중개사는 확인·설명을 위하여 필요한 경우 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있으며, 매도의뢰인·임대의뢰인 등이 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 합니다(공인중개사법 제25조 제2항, 시행령 제21조 제2항).

공인중개사법 제25조 제1항은 중개가 완성되기 전에 권리관계 등을 확인하여 설명하고 그 설명의 근거자료로 「신탁원부」를 제시하도록 규정하고 있습니다. 계약 당시 신탁원부 제시 여부와 수탁자 동의 요건에 관한 구체적인 설명이 있었는지를 검토하여 배상 청구 가능성을 따져보아야 합니다.

대표 공인중개사와 공제기관에 배상을 청구할 수 있습니다. 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다(공인중개사법 제15조 제2항). 따라서 중개보조원이 현장 안내나 계약 조건 조율 등 객관적으로 중개업무와 관련된 행위를 하면서 권리관계 확인을 누락하거나 허위 설명을 하여 거래당사자에게 재산상 손해를 입혔다면, 그 보조원을 고용한 개업공인중개사도 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상 책임을 부담하며 중개보조원 본인에게도 민법상 불법행위 책임을 물을 수 있습니다. 또한 해당 행위가 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 중개행위에 해당하는 경우에는 개업공인중개사가 가입한 보증기관을 상대로도 공제금 또는 보증보험금 청구를 진행할 수 있습니다.

중개행위가 공제기간 안에 이루어졌다면 원칙적으로 공제금 청구를 검토할 수 있습니다. 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에 거래당사자에게 손해배상책임의 보증 한도 금액, 보증기관 및 보증기간을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부해야 합니다(공인중개사법 제30조 제5항). 중개행위 당시의 공제기간 내에 계약을 체결했으나 실제 배당 불능 등으로 손해가 현실화된 시점이 그 기간 이후인 경우, 사고 발생 시점을 언제로 볼 것인지는 해당 공제약관이나 보증보험약관의 구체적인 문언과 계약 체결 경위, 손해 확정 사정에 따라 법률적 판단이 달라질 수 있습니다.

개업공인중개사가 폐업을 했더라도 손해배상 소송과 공제금 청구가 가능합니다. 개업공인중개사가 폐업을 하였더라도 중개행위 당시 발생한 고의·과실에 기한 민사상 손해배상 책임 자체가 소멸하는 것은 아닙니다. 또한 공탁 방식으로 보증을 설정한 경우에는 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 공탁금을 회수할 수 없도록 법령이 제한하고 있습니다(공인중개사법 제30조 제4항).

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에