발간자료

다루는 주제
허위 공사대금 신고 및 유치권 악용·가장임차인 권리신고 및 허위 배당요구·매각물건명세서 기재와 위험 발생 여부·배당금 편취와 사기죄 경합·유죄 확정 시 매수신청 제한 및 매각불허가

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

공사를 전혀 하지 않았거나 대금을 부풀려 매수인의 인수 부담을 왜곡하는 상황입니다.

• 실제로 공사를 수행하지 않았음에도 허위의 도급계약서나 세금계산서를 꾸며내어 집행법원에 권리신고서를 제출하거나, 정당한 공사대금 채권이 일부 존재하더라도 그 금액을 사실과 다르게 과다하게 부풀려 신고하고 목적물을 점유하는 행위가 이에 해당합니다.

• 매수인이 유치권자의 피담보채권을 변제할 책임이 있다는 점을 악용하여 입찰희망자들에게 인수 부담에 관한 착오를 일으키는 위계 행위로 평가됩니다.

근거 법령 · 형법 제315조

소유자와 짜고 허위 임대차계약서를 제출해 대항력 있는 임차인 행세를 하는 상황입니다.

• 경매개시결정 전후에 채무자나 소유자와 통모하여 실제 임대차보증금을 지급하거나 거주하지 않으면서도 대항력과 우선변제권을 갖춘 소액임차인 또는 선순위 임차인인 것처럼 허위 임대차계약서를 작성해 민사집행법 제88조에 따른 배당요구를 하는 경우입니다.

• 이러한 행위는 낙찰 후 매수인이 보증금을 인수해야 하는지 여부나 배당 가능 금액에 대한 입찰자들의 계산을 왜곡하여 공정한 가격 형성을 방해합니다.

근거 법령 · 형법 제315조, 민사집행법 제88조

낙찰가 하락이나 유찰이 없었더라도 법원 공시 서류에 반영되어 입찰에 영향을 미친 상황입니다.

• 매각물건명세서(민사집행법 제105조)에 허위 권리신고 내용이 기재되어 일반 입찰희망자들에게 공시되었는지 여부는 경매의 공정 침해를 판단하는 핵심 기준이 됩니다.

• 따라서 허위의 유치권이나 임차권 신고로 인해 실제로 경매가 유찰되거나 낙찰 가격이 하락하는 결과가 나타나지 않았더라도, 법원이 매각물건명세서를 작성하면서 해당 신고 내역을 기재하여 입찰희망자들이 매수 여부나 입찰 가격을 결정하는 데 사실상 영향을 미칠 수 있는 상태가 형성되었다면 기수에 이른 것으로 판단될 수 있습니다.

근거 법령 · 민사집행법 제105조, 형법 제315조

허위 권리신고에 그치지 않고 배당기일에 실제 배당금을 수령하려 한 상황입니다.

• 가장임차인이나 허위 채권자가 집행법원에 허위 권리신고 및 배당요구를 하여 경매의 공정을 해치는 데 그치지 않고, 나아가 배당기일에 집행법원을 기망하여 실제로 배당금을 교부받거나 배당표 확정에 이르렀다면 형법 제315조의 경매방해죄 외에 형법 제347조의 사기죄(또는 사기미수죄)가 별도로 성립할 수 있습니다.

• 형법 제347조 제1항의 사기죄는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자를 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있어, 법정형 상한이 2년 이하의 징역인 경매방해죄 단독 사건에 비해 처벌 수위가 대폭 높아집니다.

근거 법령 · 형법 제315조, 형법 제347조 제1항

경매 관련 형사 처벌 확정으로 향후 입찰 참여와 낙찰 허가에 제약이 걸린 상황입니다.

• 민사집행법 제108조 제4호에 따라, 형법 제315조 등 소정의 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 아니한 사람에 대하여 집행관은 매각장소에 들어오지 못하게 하거나 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있습니다.

• 나아가 매수신청이 제한된 사람이 가장 높은 가격의 매수신고인이 된 경우, 이는 민사집행법 제121조 제2호 또는 제4호가 정한 매각허가에 대한 이의신청사유에 해당하며, 법원은 같은 법 제123조 제2항에 따라 직권으로 매각을 불허가할 수 있습니다.

근거 법령 · 민사집행법 제108조 제4호, 제121조 제2호·제4호, 제123조 제2항

1단계 경매 기록 열람과 기초 자료 확보

집행법원의 경매 기록 열람과 권리신고 내역 확보는 형사 고소와 피의자 방어 모두에서 첫 번째로 거쳐야 하는 절차입니다. 채권자나 후순위 권리자, 혹은 매수인이 허위 권리신고자를 고소하고자 할 때는 집행법원에 제출된 권리신고서, 배당요구신청서(민사집행법 제88조), 집행관의 현황조사보고서(민사집행법 제85조), 그리고 법원이 작성해 비치한 매각물건명세서(민사집행법 제105조) 사본을 먼저 수집해야 합니다.

2단계 수사기관 조사 대응과 소명자료 제출

수사기관은 신고된 채권이 실제로 발생한 원인과 금융거래 내역, 목적물에 대한 실질적 점유 개시 시점 및 점유 유지 여부를 중점적으로 조사합니다. 피의자로 지목되어 수사에 대응해야 하는 입장이라면 권리신고 당시 해당 채권과 점유 권원이 적법하게 존재했음을 뒷받침하는 객관적 증빙을 초기 조사 단계부터 체계적으로 제출해야 합니다.

3단계 민사소송 병행과 재판 단계 법리 대응

아울러 형사 절차와 별개로 진행되는 민사상 유치권부존재확인의 소나 배당이의의 소에서 제출되는 준비서면과 증거자료가 형사 사건 기록과 모순되지 않도록 두 절차의 선후 관계와 주장 내용을 정합성 있게 관리해야 합니다. 수사 및 재판 과정에서는 권리신고서에 첨부된 소명자료의 조작 여부, 신고 전후 채무자와의 통화 및 자금 거래 내역, 매각물건명세서의 구체적인 기재 문구 등을 종합하여 위계 해당성을 가리게 됩니다.

☑ 매각물건명세서 및 현황조사 반영 여부: 신고된 유치권 또는 임차권 내역이 법원 집행관의 현황조사보고서와 매각물건명세서에 기재되어 입찰희망자들에게 공시되었는지 여부(민사집행법 제85조, 제105조)

☑ 채권 발생 및 실질적 점유 증빙: 공사도급계약서·세금계산서·하도급 계좌 이체 내역(유치권) 또는 임대차보증금 이체 내역·전입신고일·관리비 납부 내역(임차권) 및 점유 개시 시점(형법 제315조, 민사집행법 제88조)

☑ 배당금 실제 수령 여부: 배당기일에 실제로 배당금을 교부받아 사기죄 혐의가 추가될 수 있는지 여부(형법 제315조, 제347조)

☑ 공소시효 도과 여부: 범죄행위 종료 시점으로부터 5년이 경과했는지 여부(형사소송법 제249조 제1항 제5호)

☑ 매수신청 제한 해당성: 과거 형법 제315조 등 경매 관련 범죄로 유죄판결이 확정된 날부터 2년이 지나지 않아 입찰 참여가 제한되는 상태인지 여부(민사집행법 제108조 제4호)

☑ 매각허가에 대한 이의 및 직권 불허가 사유: 매수신청이 제한된 사람이 가장 높은 가격의 매수신고인이 되어 매각불허가 결정 사유에 해당하는지 여부(민사집행법 제121조 제2호·제4호, 제123조 제2항)

정당한 공사대금 채권과 적법한 점유에 기한 유치권이 일부 존재하더라도, 실제 채권액을 넘어 허위의 공정이나 비용을 추가해 금액을 과다하게 부풀려 신고함으로써 매수희망자들이 낙찰 후 인수해야 할 부담액을 오인하게 만들었다면 위계에 의한 경매방해죄 성립이 문제 될 수 있습니다.

허위의 임대차계약서를 제출해 경매의 공정을 해친 행위는 형법 제315조의 경매방해죄(2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금)에 해당할 수 있으며, 이에 더해 집행법원을 기망하여 배당기일에 실제로 배당금을 수령했다면 형법 제347조 제1항의 사기죄(20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금)가 별도로 성립할 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에