발간자료

다루는 주제
매각대금 완납과 6월 이내 부동산 인도명령 신청 요건·대항력 있는 임차권과 유치권 등 인수 권리 분석·명도소송 전환과 부동산점유이전금지가처분·인도 집행관 강제집행과 현장 동산 처리·퇴거 지연 손해배상과 무자격 대행

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

경매로 부동산을 낙찰받고 잔금을 치렀으나 기존 소유자나 채무자가 퇴거하지 않고 버티는 상황입니다.

• 법원부동산경매 절차에서 가장 높은 가격의 매수신고인으로 매각허가결정을 받은 매수인은 법원이 정한 대금지급기한까지 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다(민사집행법 제135조).

• 소유권을 취득한 매수인은 대금을 다 낸 뒤 6월 이내에 집행법원에 신청하여 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명하는 부동산 인도명령을 받을 수 있습니다(민사집행법 제136조 제1항 본문).

• 부동산 인도명령의 6월 신청 기간은 법률이 정한 기한이므로, 매각대금 완납일 다음 날부터 기산(날짜를 셈하기 시작)하여 6월이 지나기 전에 관할 집행법원에 인도명령 신청서가 접수되어야 합니다(민사집행법 제136조 제1항).

근거 법령 · 민사집행법 제135조, 제136조

점유자가 임대차보증금 전액 반환이나 공사대금 유치권을 내세우며 부동산 인도를 거부하는 상황입니다.

• 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 있는 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 그대로 인수합니다(민사집행법 제91조 제4항 본문).

• 선순위 담보권이나 압류·가압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 경매 배당절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 매수인은 임대인의 지위를 승계(지위나 권리를 이어받음)하여 잔여 보증금 반환 의무를 부담하게 될 수 있습니다. 매수인이 잔여 보증금을 반환할 때까지 인도명령으로 퇴거를 구하기 어려울 수 있으므로 매수인과 임차인 모두 배당 결과를 면밀히 확인할 필요가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의5, 상가건물 임대차보호법 제8조, 민사집행법 제136조 제1항 단서).

• 유치권이 성립한 부동산의 경우 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제(빚을 갚음)할 책임이 있습니다(민사집행법 제91조 제5항).

근거 법령 · 민사집행법 제91조, 주택임대차보호법 제3조·제3조의5, 상가건물 임대차보호법 제3조·제8조, 민법 제320조

인도명령이 기각되거나 6월 기한이 지나 정식 소송으로 점유를 넘겨받아야 하는 상황입니다.

• 매각대금을 다 낸 날부터 6월의 신청 기간이 지났거나(민사집행법 제136조 제1항), 점유자의 대항력·유치권 주장 등으로 권원(어떤 법적 권리를 행사할 수 있는 법률상 원인) 유무가 서면심리나 심문만으로 명확히 가려지지 않아 인도명령 신청이 기각된 때에는 소유권에 기한 소유물반환청구권(민법 제213조 본문)을 근거로 관할 법원에 부동산 인도청구 소송(명도소송)을 제기해야 합니다.

• 인도명령 결정이나 명도소송 판결의 집행력은 결정문·판결문에 표시된 당사자와 변론종결 후의 승계인에게만 미치므로, 절차 진행 도중에 점유자가 제3자에게 점유를 넘겨버리면 기존 집행권원(강제집행을 실행할 수 있는 법적 권리를 적은 공적 문서)만으로는 새로운 점유자를 상대로 강제집행을 할 수 없게 됩니다.

• 따라서 본안소송 제기 전이나 인도명령 신청과 동시에 목적물의 현상 변경과 점유 이전을 금지하는 가처분을 집행해 두어야 제3자 무단 전대로 인한 절차 지연을 막을 수 있습니다(민사집행법 제300조).

근거 법령 · 민법 제213조, 민사집행법 제136조, 제300조

집행권원을 확보하였으나 상대방이 자진 퇴거하지 않아 집행관을 통해 강제 개문을 진행하는 상황입니다.

• 집행관은 채무자로부터 부동산의 점유를 빼앗아 채권자(매수인)에게 인도하는 방법으로 강제집행을 실시하며(민사집행법 제258조 제1항), 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 부동산을 인도받기 위하여 현장에 출석한 때에만 할 수 있습니다(민사집행법 제258조 제2항).

• 만약 현장에 채무자가 없거나 채무자의 동거인·친족·고용인 등 사리를 분별할 지능이 있는 사람에게도 동산을 넘겨줄 수 없는 때에는, 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(민사집행법 제258조 제4항·제5항).

• 채무자가 보관된 동산의 수취를 게을리한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고, 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁(돈이나 유가증권을 법원 공탁소에 맡김)하여야 합니다(민사집행법 제258조 제6항).

근거 법령 · 민사집행법 제136조 제6항, 제258조

인도 지연으로 대출 이자와 관리비 부담이 커지고 무자격 명도 대행 업체의 위법성이 문제되는 상황입니다.

• 점유자가 적법한 권원 없이 매각대금 완납일 이후에도 부동산을 계속 점유하여 매수인에게 손해를 입힌 경우, 매수인은 불법점유로 인한 손해배상 또는 법률상 원인 없이 얻은 차임(임대료·월세) 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다(민법 제741조, 제750조).

• 변호사가 아니면서 금품·향응 또는 그 밖의 이익을 받거나 받을 것을 약속하고 소송 사건, 비송 사건 등 법률사건에 관하여 감정·대리·중재·화해·청탁·법률상담 또는 법률 관계 문서 작성, 그 밖의 법률사무를 취급하거나 이러한 행위를 알선한 자는 7년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해지며, 이 경우 벌금과 징역은 병과(둘 이상의 형벌을 함께 내림)할 수 있습니다(변호사법 제109조 제1호).

• 법원부동산경매 사건에서 부동산 인도명령 신청, 부동산점유이전금지가처분 신청, 명도소송 수행 및 점유자와의 퇴거 합의 대리는 모두 법률사무에 해당하므로, 자격 없는 업체나 중개인에게 대가를 지급하고 명도 절차를 위임하면 형사처벌 대상이 될 수 있습니다(변호사법 제109조 제1호).

근거 법령 · 민법 제741조, 제750조, 변호사법 제109조 제1호, 민사집행법 제53조

☑ 매각대금을 다 낸 날부터 6월 이내인지 여부(6월 도과(기간이 지남) 시 명도소송 제기 필요)

☑ 최선순위 담보권·압류 설정일과 주택 인도·주민등록(상가는 인도·사업자등록) 시점 선후 관계

☑ 배당절차에서 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 변제 여부

☑ 경매개시결정 기입등기(압류 효력 발생) 이전 점유 개시 여부

☑ 해당 부동산에 관하여 발생한 유치권 피담보채권(유치권으로 담보되는 채권) 성립 증빙 유무

☑ 인도명령 결정문 송달 가능 여부(송달불능 시 주소보정·공시송달 요건)

☑ 제3자 점유 이전 방지를 위한 부동산점유이전금지가처분 필요성

☑ 대금 완납일 이후 점유 기간의 차임 상당 부당이득 산정 자료 및 연체 관리비 내역

내보낼 수 있습니다. 다만 민사집행법 제136조 제1항이 정한 간이한 부동산 인도명령 신청 기한인 6월이 지났기 때문에 집행법원에 인도명령을 신청할 수는 없으며, 민법 제213조의 소유물반환청구권에 기하여 관할 법원에 정식 부동산 인도청구 소송(명도소송)을 제기해 청구를 인정하는 판결문을 받아 강제집행을 진행해야 합니다.

즉시항고만으로는 집행이 멈추지 않습니다. 부동산 인도명령에 대한 재판에는 즉시항고를 할 수 있으나(민사집행법 제136조 제5항), 즉시항고는 집행정지의 효력을 가지지 아니합니다(민사집행법 제15조 제6항). 따라서 점유자가 항고법원(재판기록이 원심법원에 남아 있는 때에는 원심법원)으로부터 별도의 집행정지 결정을 받아 집행기관에 제출하지 않는 한(민사집행법 제15조 제6항 단서), 매수인은 인도명령 결정문과 송달증명원을 갖춰 집행관에게 인도집행을 신청할 수 있습니다.

매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차인은 인도명령 대상이 됩니다(민사집행법 제136조 제1항). 다만 실무상 배당기일에 배당금을 수령할 예정인 임차인에 대해서는 배당기일이 종료될 때까지 인도명령 결정을 유보하거나, 임차인이 배당금을 지급받으려면 매수인의 인감증명서가 첨부된 명도확인서(인도확인서)를 제출하도록 하여 자진 퇴거를 유도하는 방식으로 절차가 진행됩니다.

인도명령 결정문에 기한 강제집행을 개시하려면 원칙적으로 해당 인도명령 결정문이 상대방에게 적법하게 송달되어야 합니다(민사집행법 제39조 제1항). 다만 인도명령은 상대방에게 송달되기 전에도 집행할 수 있는 경우가 있으므로(민사집행규칙 제195조 제4항 참조), 구체적인 절차는 사안에 따라 확인이 필요합니다. 폐문부재 등으로 우편 송달이 불능된 경우에는 법원의 보정명령에 따라 주소를 보정하고, 야간·휴일 특별송달(집행관 송달)이나 발송송달·공시송달 등의 절차를 거쳐 송달 효력이 발생한 뒤 송달증명원을 발급받아 강제집행을 신청해야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에