발간자료

다루는 주제
가입 계약 체결일로부터 30일 이내 청약 철회·설명의무 위반 및 기망·착오에 따른 계약 취소·미신고 조합원 모집 행위의 위법성·조합 탈퇴 시 지분환급 청구 및 부당 공제 대응

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

홍보관 설명을 듣고 가입 계약서에 서명한 뒤 단기간 내에 계약을 철회하고 납입금을 돌려받고자 하는 상황입니다.

• 모집주체는 계약 체결 시 납부할 일체의 금전(가입비등)을 대통령령으로 정하는 예치기관에 예치하게 해야 합니다.

• 조합가입신청자는 계약 체결일부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있고, 서면 철회 시 발송한 날에 효력이 발생합니다.

• 예치기관이 아닌 대행사·조합 일반 계좌로 입금받았다면 법령 위반을 근거로 계약 해지 및 반환을 요구할 수 있습니다.

근거 법령 · 민간임대주택에 관한 특별법 제5조의5 제1항·제2항·제3항

토지 사용권원이 상당 부분 확보되었다는 설명이나 환불 약정을 믿고 가입했으나 실제 현황이 다른 상황입니다.

• 토지 사용권원 확보 비율을 부풀려 설명했거나, 지구단위계획·사업계획승인이 확정된 것처럼 광고한 경우, 또는 사업 지연 시 전액 환불을 약속하는 '환불확약서(환불약정)'를 교부한 경우 착오 또는 사기·강박에 의한 가입 계약 취소 및 부당이득반환 청구를 다툴 수 있습니다.

• 총회 결의 없는 환불약정은 무효로 판단될 수 있고, 약정 무효가 가입 계약 전체의 무효·취소로 이어질지가 핵심 쟁점이 됩니다.

근거 법령 · 민간임대주택에 관한 특별법 제5조의4 제1항, 민법 제109조·제110조·제137조·제741조

정식 모집신고를 거치지 않고 발기인이나 예비 임차인 모집 명목으로 계약을 체결한 상황입니다.

• 민간임대협동조합이나 발기인이 조합원을 모집하려면 건설대지의 80퍼센트 이상 토지 사용권원을 확보해 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집해야 합니다.

• 도시·군계획, 토지이용계획 또는 건축제한 등에 따라 해당 대지에 민간임대주택을 건설할 수 없으면 관할 관청은 모집신고를 수리할 수 없습니다.

• 미신고 또는 비공개 모집 시 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다.

근거 법령 · 민간임대주택에 관한 특별법 제5조의3 제1항·제4항, 제65조 제2항 제1호

사업 지연으로 탈퇴를 요청하자 조합 측이 업무추진비 몰취(전액을 빼앗아 돌려주지 않음)나 대체 조합원 가입 시까지 환급 불가 방침을 통보해 온 상황입니다.

• 조합원은 정관에 따라 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있습니다. 지분 환급은 탈퇴 당시 회계연도의 다음 회계연도부터 정관에 따라 탈퇴 회계연도 말의 자산과 부채를 기준으로 산정하여 청구할 수 있습니다.

• 업무추진비·대행비를 '출자금 외 비용'으로 분류해 반환하지 않는다는 조항을 내세우면, 고객에게 부당하게 과중한 손해배상의무를 지우는 불공정 약관에 해당하는지 다투어야 합니다.

• 지분환급청구권은 2년간 행사하지 않으면 소멸시효(권리를 행사하지 않아 법적 권리가 사라지는 기한)가 완성되어 소멸하므로 기한을 넘기지 않아야 합니다.

근거 법령 · 협동조합 기본법 제24조 제1항, 제26조 제1항·제2항·제3항, 약관의 규제에 관한 법률 제8조·제9조

1단계 사실관계 확인과 증거자료 수집

계약 서류 및 관할 관청 인허가 현황 파악: 가입계약서, 출자증서, 정관, 입금내역서, 홍보물, 설명의무 확인서를 수집하고 지자체에 모집신고 수리 여부와 실제 토지 사용권원 확보율을 확인합니다.

2단계 내용증명 발송과 계약 취소 통지

청약 철회 또는 계약 취소·해지 내용증명 발송: 계약 후 30일 이내라면 내용증명으로 청약 철회 서면을 발송하고, 30일이 지났다면 기망·착오에 의한 계약 취소 또는 탈퇴 의사를 담은 내용증명을 조합과 모집주체에게 발송합니다.

3단계 조합 재산 대상 채권가압류 신청

조합 재산 및 신탁계좌 가압류(판결 전 조합이 재산을 빼돌리지 못하도록 묶어두는 보전처분): 본안 소송 중 자금 소진에 대비해 조합 명의 계좌나 신탁회사·예치기관에 대한 채권가압류를 먼저 검토합니다.

4단계 출자금 반환 청구소송 제기

출자금 등 부당이득반환 및 손해배상 청구 소송: 모집주체와 조합을 상대로 계약 무효·취소에 따른 부당이득반환 또는 탈퇴에 따른 출자금 환급 청구 소송을 제기하며, 불법행위 개입 시 업무대행사·임원진 상대 손해배상 청구를 병행합니다.

☑ 가입 계약 체결일 확인: 계약서상 작성일로부터 오늘 기준 30일 경과 여부 (청약 철회 기한 확인)

☑ 입금 계좌의 명의 확인: 입금 계좌가 법정 예치기관(신탁회사 등)인지, 조합·대행사 일반 계좌인지 여부

☑ 계약서 명칭 및 자격 기재: '조합원 가입계약서'인지, 모집신고 전 '발기인 가입계약서'·'출자약정서'인지 여부

☑ 설명의무 확인서 및 정관 사본: 토지 확보 현황, 자금계획, 환불 절차가 적힌 설명 확인서 서명 및 정관 보유 여부

☑ 환불 약정서(환불확약서) 유무: 사업 무산이나 토지 미확보 시 전액 환불을 약속한 별도 확약서·각서 교부 여부

☑ 홍보물 및 상담 녹취·문자 기록: 확정 임대가격·분양전환가, 동·호수 지정, 인허가 완료 등을 약속한 안내문이나 대화 내역

☑ 납입 금액 구분 내역: 송금 총액 중 출자금과 업무추진비(가입비) 구분 영수증 및 이체 확인증 정리

가입 계약 체결일부터 30일 이내라면 청약을 철회하여 납부한 가입비와 출자금 전액의 반환을 요구할 수 있습니다.

답변. 명칭이 발기인이나 회원이라도 실질적으로 민간임대주택을 공급받을 조합원을 모집한 것이라면 법령 위반을 이유로 계약 취소나 무효를 다툴 수 있습니다. 관할 지자체에 모집신고 없이 발기인 모집 등의 명목으로 사실상 조합원을 모집하는 행위는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조의3 위반 소지가 크며, 토지 확보율이나 인허가 가능성을 속였다면 사기나 착오에 의한 계약 취소를 청구할 수 있습니다.

답변. 모집주체가 토지 사용권원 확보 현황을 허위로 알리거나 과장하여 계약을 체결하게 했다면 기망 행위나 중요 부분의 착오를 이유로 가입 계약을 취소할 수 있습니다. 건설대지의 사용권이나 소유권 확보 현황은 계약 체결 시 의무적으로 설명하고 확인받아야 하므로, 당시 설명 자료와 실제 지자체 신고 내역의 차이를 입증해 반환 청구 소송을 진행해야 합니다.

답변. 정관이나 계약서에 적힌 일방적인 불반환이나 환급 유예 조항이 언제나 그대로 인정되는 것은 아니며, 계약 취소 사유나 약관 규제법 위반 여부에 따라 전액 또는 일부 반환을 청구할 수 있습니다. 사기나 착오로 계약이 취소되면 처음부터 무효가 되어 업무추진비를 포함한 전액이 부당이득반환 대상이 됩니다. 임의탈퇴 시에도 정당한 사유 없이 환급을 미루거나 과도한 공제를 주장하면 지분환급청구 소송과 약관 무효 주장으로 다툴 수 있습니다.

협동조합 탈퇴에 따른 지분환급청구권은 2년간 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸하므로 지체 없이 절차를 밟아야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에