발간자료

다루는 주제
임대차보증금 반환 및 전세사기 구제·상가 명도 및 권리금 회수 방해·부동산 매매계약 해제 및 하자담보책임·인테리어·건축 공사대금 및 하자 정산·공유물분할 청구

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

임대차 계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못하거나 경매 절차에 직면한 경우입니다.

• 주택 임대차보증금 미반환 및 2026년 11월 13일 시행되는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법상 선지급 제도 절차, 상가건물 차임(월세) 연체에 따른 명도소송(건물을 비워 달라는 소송)과 권리금 회수 기회 보호 분쟁을 수행합니다.

• 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면, 기간이 끝난 때 전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제6조 제1항, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조, 제25조의9, 제25조의10

월세 연체로 가게를 비워 달라고 요구하거나 반대로 권리금 회수를 방해받은 상황입니다.

• 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 등의 방법으로 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.

• 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 권리는 상가 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효(권리 행사 기간 만료)로 소멸합니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조, 제10조의4 제1항·제3항·제4항, 제10조의8

시세 변동으로 계약 파기 통보를 받거나 매수 후 심각한 균열과 누수가 드러난 때입니다.

• 부동산 매매계약 해제와 위약금 청구, 매도인의 하자담보책임(물건 결함에 대해 매도인이 지는 손해배상이나 해제 책임), 인테리어·건축 시공 하자 및 미지급 공사대금 정산, 집합건물 하자보수 및 관리단 의결권 갈등, 공동소유 부동산의 공유물분할 청구소송까지 부동산 분쟁 사건 전반을 포괄합니다.

• 매매 목적물에 하자가 있을 때 매수인의 계약 해제나 손해배상 청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다.

근거 법령 · 민법 제544조, 제565조, 제575조 제1항, 제580조 제1항, 제582조

공사가 중단된 채 추가 공사비 청구를 받거나 부실시공으로 분쟁이 일어난 상황입니다.

• 도급(공사 완성을 약정하고 보수를 받기로 한 계약)을 받은 자, 기사, 그 밖에 공사의 설계나 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효(권리를 행사하지 않아 소멸하는 기간)가 완성됩니다.

• 중단 시점의 공정률과 하자 상태를 증명하는 것이 중요합니다.

근거 법령 · 민법 제163조 제3호, 제667조

공동 명의로 상속·취득한 부동산 처분 방식을 두고 다른 공유자와 뜻이 맞지 않는 경우입니다.

• 분할 방법에 관해 협의가 이루어지지 않으면 공유자는 법원에 공유물분할(공동 소유 부동산을 지분대로 나누는 청구)을 청구할 수 있습니다(민법 제269조 제1항).

• 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가액이 현저히 줄어들 염려가 있으면 법원은 물건의 경매를 명할 수 있고, 이 경우 경매 대금을 지분 비율에 따라 나누는 방식이 검토됩니다(같은 조 제2항).

근거 법령 · 민법 제269조

1단계 사실관계 분석과 내용증명 발송

계약서와 등기부를 대조해 해지·해제 요건과 권리행사 기간을 검토하고, 상대방에게 의사표시가 도달하도록 내용증명을 작성해 보냅니다.

2단계 권리·증거 보전처분 신청

본안 소송에 앞서 임차권등기명령, 가압류, 처분금지·점유이전금지가처분, 하자 현장에 대한 법원 증거보전신청 등 필요한 보전 절차를 먼저 밟습니다.

3단계 본안 소송과 법원 감정

보증금·공사대금 반환, 부동산 인도, 소유권이전등기, 공유물분할 등 본안 소송(실체적 판결을 구하는 정식 재판)을 제기하고, 하자나 권리금 사건에서는 법원 감정 절차로 손해액을 다툽니다.

4단계 강제집행과 배당 절차

확정판결 등 집행권원(강제집행을 진행할 권리를 증명하는 공적 문서)을 바탕으로 부동산 강제경매 신청, 채권 압류와 추심(채무자의 채권을 대신 받아내는 절차), 집행관을 통한 인도집행, 배당금 수령까지 후속 절차를 진행합니다.

☑ 임대차·매매·도급계약서 원본 및 특약사항

☑ 대상 부동산의 등기사항전부증명서(갑구·을구 권리관계)

☑ 중개대상물 확인·설명서 및 건축물대장

☑ 계약금·중도금·잔금·보증금 및 월세 이체 내역

☑ 내용증명·배달증명, 문자메시지, 통화 녹취록 등 의사표시 도달 기록

☑ 주민등록초본(전입신고일 확인) 또는 사업자등록 현황

☑ 하자 현장 날짜별 사진·동영상 및 보수 견적서

☑ 인테리어·건축 공정표 및 세금계산서

보증금 반환 전 전출하거나 퇴거하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 이사 전 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 퇴거해야 기존 권리 순위가 유지되며, 이후 반환소송을 진행할 수 있습니다.

전세사기피해자로 결정된 국민 중 경매나 공매 종료 후 회수액이 보증금의 3분의 1에 미달할 때 차액을 신청할 수 있습니다. 무권계약(정당한 권한 없이 체결된 계약) 피해자는 선지급 신청이 가능하나, 배당요구종기일(배당을 신청해야 하는 마지막 날) 내 배당요구를 누락한 경우 등에는 지원이 제한될 수 있습니다.

판결과 강제집행 없이 임의로 단전·단수하거나 출입문을 잠그면 업무방해죄나 건조물침입죄가 될 수 있습니다. 3기 이상 차임 연체 시 해지 통고를 먼저 한 뒤 점유이전금지가처분과 상가 명도소송으로 적법하게 점유를 회수해야 합니다.

매도인의 하자담보책임은 매도인이 하자를 몰랐더라도 물을 수 있는 책임입니다. 다만 매수인이 계약 당시 하자를 알았거나 과실로 알지 못했다면 청구할 수 없고, 하자를 안 날부터 6개월 안에 손해배상이나 계약 해제를 행사해야 합니다(민법 제580조, 제582조).

중단 시점의 공정률과 하자 상태를 증명하는 것이 중요합니다. 곧바로 타 업체와 보수 공사를 하면 현장 상태가 훼손되어 감정이 어려우므로, 날짜별 사진·영상을 남기고 소송 전 법원에 증거보전신청을 하여 감정으로 상태를 확정해 두는 편이 안전합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에