발간자료

다루는 주제
경기 남부 중심권 관할 법원 구분 및 접수 기준·시·군별 상가임대차 환산보증금 적용 한도·소액임차인 최우선변제 요건 및 지역별 차이·기준 보증금액 초과 상가 임대차의 법적용 범위

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

상가 점포나 건물의 인도 소송을 제기할 때 관할 법원을 정확히 구분하지 못해 혼선을 겪는 경우가 흔히 발생합니다.

• 민사소송법 제2조 및 제3조에 따라 민사소송은 피고의 보통재판적이 있는 주소지 관할 법원에 제기하는 것이 원칙이지만, 같은 법 제20조에 따라 부동산에 관한 소는 그 부동산이 있는 곳의 법원에도 제기할 수 있습니다.

• 따라서 세입자나 건물주의 주민등록상 주소지가 다른 지역에 있더라도, 분쟁 대상인 점포나 건물이 수원시(장안구·권선구·팔달구·영통구), 화성시, 오산시, 용인시(처인구·기흥구·수지구)에 있다면 각급 법원의 설치와 관할구역에 관한 법률 별표 3에 따라 수원지방법원 본원에 소장을 접수할 수 있습니다.

• 또한 수원지방법원 본원 관할 구역 안에는 법원조직법 제34조 제1항에 따라 소액사건심판법이 적용되는 민사사건, 화해·독촉 및 조정에 관한 사건 등을 담당하는 오산시법원과 용인시법원이 설치되어 있으므로, 단순 금전 청구인 차임 지급명령 신청(민사소송법 제462조)과 건물 인도 본안 소송 중 어떤 절차를 밟는지에 따라 접수 법원을 정확히 구분해야 합니다.

근거 법령 · 민사소송법 제2조, 제3조, 제20조, 제462조, 법원조직법 제34조 제1항, 각급 법원의 설치와 관할구역에 관한 법률 별표 3

인접한 시·군에 위치하더라도 행정구역에 따라 상가건물 임대차보호법상 적용 기준 금액이 달라 분쟁이 발생합니다.

• 수원시는 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 포함되어 기준 보증금액이 6억9천만원 이하이고(시행령 제2조 제1항 제2호), 용인시와 화성시는 시행령 제2조 제1항 제3호에 별도로 열거된 지역으로 5억4천만원 이하, 오산시는 위 각 호에 해당하지 않아 '그 밖의 지역'으로 3억7천만원 이하로 규정되어 있습니다.

• 다만 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통지가 없을 때 기존 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 법정 묵시적 갱신 규정(제10조 제4항)은 제2조 제3항의 적용 목록에 포함되어 있지 않으므로, 고액 보증금 점포의 명도 및 계약 종료 시점을 다툴 때는 목적물이 수원·용인·화성·오산 중 어디에 속하는지부터 대조해야 합니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항·제3항, 제10조 제4항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항·제3항, 수도권정비계획법 시행령 별표 1

건물 담보권 실행이나 경매 절차 진행 시 보증금 중 일정액을 돌려받을 수 있는지 불안해하는 임차인이 많습니다.

• 수원시는 과밀억제권역에 해당하여 시행령 제6조 제2호에 따라 환산보증금 5천500만원 이하 임차인이 최대 1천900만원까지, 용인시는 시행령 제6조 제3호에 따라 환산보증금 3천8백만원 이하 임차인이 최대 1천300만원까지 최우선변제 대상이 됩니다.

• 그러나 화성시는 기준 보증금액(5억4천만원)에서는 용인시와 같은 구간에 묶여 있으면서도 시행령 제6조 제3호의 최우선변제 광역시 등 목록에는 빠져 있어, 오산시와 마찬가지로 그 밖의 지역 기준인 환산보증금 3천만원 이하 임차인에 한해 최대 1천만원까지만 최우선변제를 받을 수 있습니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조, 제7조 제2항

월세와 보증금 합산액이 법정 기준을 초과하는 대형 점포의 경우 법적 보호 범위에 대한 문의가 이어집니다.

• 같은 법 제2조 제3항에 따라 대항력(제3조), 계약갱신요구권 및 갱신거절 사유(제10조 제1항·제2항·제3항 본문), 권리금 회수기회 보호(제10조의3부터 제10조의9까지), 3기 차임 연체 해지(제10조의8), 폐업으로 인한 임차인의 해지권(제11조의2) 등의 규정은 기준 보증금액을 넘는 상가 임대차에도 동일하게 적용됩니다.

• 환산보증금이 6억9천만원을 넘는 수원시 상가는 상가건물 임대차보호법상 법정 묵시적 갱신이 적용되지 않으므로 민법상 묵시적 갱신 요건이나 계약서 약정, 또는 적법한 갱신요구권 행사 여부를 별도로 검토해야 합니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 제3조, 제10조, 제10조의3~제10조의9, 제10조의8, 제11조의2

☑ 점포·건물이 수원·화성·오산·용인 중 어디에 위치하는지, 피고 주소지와 부동산 소재지 중 어느 법원에 소장을 접수할지 확인

☑ 보증금 + (월 차임 × 100)으로 계산한 금액이 수원시(6억9천만원), 용인시·화성시(5억4천만원), 오산시(3억7천만원) 기준 이하인지 초과하는지 계산

☑ 경매·공매 시 대항요건 구비 여부와 시별 소액임차인 기준(수원 5천500만원 이하 중 1천900만원, 용인 3천8백만원 이하 중 1천300만원, 화성·오산 3천만원 이하 중 1천만원) 해당 여부

☑ 기간 만료 6개월~1개월 전 갱신거절·조건변경 통지 도달 여부, 또는 3기 이상의 차임 연체 등 적법한 해지 사유와 통고 내역 확보 여부

☑ 실제 점유자가 계약서상 임차인 본인이 맞는지, 무단 전대나 제3자 점유 이전 가능성에 대비해 점유이전금지가처분이 필요한지 점검

☑ 입점 당시 도면·사진 및 원상복구 특약 문구, 신규 임차인 주선 내역 및 임대인의 거절 사유 관련 증빙 보유 여부

민사소송법 제20조에 따라 부동산에 관한 소는 부동산 소재지 관할 법원에 제기할 수 있으며, 각급 법원의 설치와 관할구역에 관한 법률 별표 3에 따라 수원시뿐만 아니라 용인시, 화성시, 오산시를 관할하는 지방법원은 수원지방법원 본원입니다. 건물 인도(명도) 본안 소송은 금전 지급이 아닌 특정물 인도 청구이므로 소액사건에 해당하지 않아 시·군법원의 관할 대상이 아니며, 수원지방법원 본원에 소장을 접수해야 합니다. 다만 명도 분쟁에 관한 화해·조정 신청은 시·군법원에도 할 수 있습니다.

수원시는 수도권정비계획법 시행령 별표 1에 따른 과밀억제권역에 해당하여 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항에 따라 환산보증금 6억9천만원 이하까지 법 전체 규정이 적용되지만, 화성시는 5억4천만원 이하가 기준이 됩니다. 또한 경매 절차 등에서 보증금 중 일정액을 우선 변제받는 소액임차인 최우선변제 기준(시행령 제6조·제7조)에서도 수원시는 환산보증금 5천500만원 이하 임차인이 최대 1천900만원까지 보호받는 반면, 화성시는 그 밖의 지역 구간이 적용되어 환산보증금 3천만원 이하 임차인이 최대 1천만원까지만 최우선변제 대상이 됩니다.

명도소송에 걸리는 기간은 획일적으로 정해져 있지 않으며 사건의 구체적인 진행 상황에 따라 달라집니다. 피고에게 소장 부본이 원활하게 송달되는지 여부(폐문부재 등으로 공시송달이나 특별송달 절차를 거치는지), 임차인이 답변서를 제출하며 갱신요구권·대항력·원상회복 범위 등을 적극적으로 다투는지, 그리고 권리금 회수방해 손해배상 반소나 감정 절차가 병행되는지 여부가 전체 심리 기간을 좌우하는 주요 요인입니다.

환산보증금이 6억9천만원을 넘는 수원시 상가는 상가건물 임대차보호법상 법정 묵시적 갱신이 적용되지 않으므로 민법상 묵시적 갱신 요건이나 계약서 약정, 또는 적법한 갱신요구권 행사 여부를 별도로 검토해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 기준 보증금액을 초과하는 임대차에도 대항력(제3조), 계약갱신요구권(제10조 제1항·제2항·제3항 본문), 권리금 회수기회 보호(제10조의3~제10조의9), 3기 차임 연체 해지(제10조의8) 등을 적용하도록 규정하고 있으나, 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통지가 없을 때 전 임대차와 동일한 조건으로 연장된 것으로 보는 제10조 제4항(법정 묵시적 갱신)은 이 목록에 포함되어 있지 않습니다.

수원시·화성시·오산시·용인시 네 시를 관할하는 지방법원은 수원시 영통구 법조로 105(하동, 수원법원종합청사)에 있는 수원지방법원 본원이며, 화성시·오산시의 시·군법원 사건은 오산시법원이 맡습니다. 오산시 법원로 65(궐동)의 오산시법원은 화성시·오산시를, 용인시 처인구 성산로 7(역북동)의 용인시법원은 용인시를 맡는 시·군법원이며, 수원시에는 시·군법원이 따로 없습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에