발간자료

다루는 주제
고양시와 파주시 부동산 사건의 관할 법원 특정·고양시 상가건물 환산보증금 및 최우선변제 기준·파주시 상가건물 환산보증금 및 최우선변제 기준·환산보증금 초과 임대차와 묵시적 갱신 적용 배제·명도 본안 소송 전 보전처분

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

상가나 주택의 점유(물건을 사실상 지배하는 상태) 회수 및 보증금 반환을 청구할 때 관할 법원을 잘못 지정하면 이송(소송 사건을 다른 관할 법원으로 넘기는 절차)으로 소송이 지연될 수 있습니다.

• 민사소송법 제2조 및 제3조에 따라 민사소송은 피고의 주소지를 관할하는 법원인 보통재판적(원칙적인 일반 관할 법원)에 제기하는 것이 원칙입니다. 다만 같은 법 제20조에 따라 부동산에 관한 소송은 부동산이 있는 곳의 법원에 제기할 수 있습니다.

• 각급 법원의 설치와 관할구역에 관한 법률 별표 3 및 법원 웹사이트 관할구역 안내에 따르면, 고양시와 파주시를 관할하는 제1심 법원은 의정부지방법원 본원이 아니라 의정부지방법원 고양지원입니다.

• 목적물 소재지가 고양시나 파주시라면 처음부터 고양지원을 관할 법원으로 특정하여 서면을 제출해야 합니다.

근거 법령 · 민사소송법 제2조, 제3조, 제20조, 각급 법원의 설치와 관할구역에 관한 법률 별표 3

고양시 일산동구·일산서구·덕양구 상가는 과밀억제권역 기준을 적용받아 전면 적용 보증금 상한이 결정됩니다.

• 수도권정비계획법 시행령 별표 1에 따라 고양시(일산동구·일산서구·덕양구)는 과밀억제권역에 포함됩니다.

• 이에 따라 고양시 소재 상가건물 임대차의 법 적용 기준 보증금액은 6억9천만원 이하입니다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제2호).

• 고양시는 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당하여 같은 법 시행령 제6조 제2호 및 제7조 제1항 제2호에 따라 환산보증금이 5천500만원 이하인 임차인이 대상이 되며 우선변제를 받을 보증금 중 일정액은 1천900만원 이하입니다(건물가액의 2분의 1 한도, 경매신청 등기 전 대항요건 구비 필요).

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항, 제14조 제1항, 같은 법 시행령 제2조 제1항 제2호, 제6조 제2호, 제7조 제1항 제2호, 수도권정비계획법 시행령 별표 1

파주시는 고양지원 관할에 속하지만 과밀억제권역이 아니므로 고양시와 다른 보호 기준이 적용됩니다.

• 반면 같은 고양지원 관할이라도 파주시는 과밀억제권역에 속하지 않고 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제3호가 별도로 열거한 지역에 해당하여, 법 적용 기준 보증금액이 5억4천만원 이하로 적용됩니다.

• 최우선변제 기준을 정한 시행령 제6조 제3호(광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시)에는 파주시가 포함되어 있지 않으므로, 파주시 소재 상가는 같은 조 제4호의 ‘그 밖의 지역’ 구간이 적용되어 환산보증금 3천만원 이하인 임차인만 1천만원 이하의 범위에서 최우선변제를 받을 수 있습니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제3호, 제6조 제3호 및 제4호, 제7조 제1항 제4호

지역별 기준 보증금을 초과하는 고액 임대차는 상가임대차법상 자동 연장 규정이 적용되지 않습니다.

• 고양시에서 환산보증금이 6억9천만원을 넘거나 파주시에서 5억4천만원을 넘는 상가 임대차는 상가건물 임대차보호법의 모든 조항이 적용되지 않습니다. 이 경우 같은 법 제2조 제3항이 규정한 제3조 대항력(새로운 건물주에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리), 제10조 제1항·제2항·제3항 본문 계약갱신요구권, 제10조의2부터 제10조의9까지 차임증감 및 권리금 회수기회 보호 등, 제11조의2, 제19조만 적용됩니다.

• 특히 기간 만료 전 통지가 없을 때 전 임대차와 같은 조건으로 연장되는 법정 묵시적 갱신 규정(제10조 제4항)은 이 초과 구간 적용 목록에 들어 있지 않으므로, 기준 금액을 넘는 상가에서 기간 만료와 명도를 다툴 때는 민법상 묵시적 갱신 요건을 별도로 따져보아야 합니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 제10조 제4항

차임 연체나 기간 만료로 인한 퇴거 청구 시 무단 전대를 막고 권리금 및 원상복구 분쟁에 대응해야 합니다.

• 임대차 기간 만료나 3기 이상의 차임 연체 등으로 계약이 해지되었음에도 임차인이 부동산을 비워주지 않는다면, 임대인은 본안 소송과 함께 현재 점유자가 제3자에게 점유를 넘기지 못하도록 묶어두는 보전처분을 먼저 검토해야 합니다.

1단계 관할 확인과 소송 제기

따라서 임대인이나 임차인은 상대방의 현 주소지 법원뿐만 아니라 분쟁 목적물인 상가나 주택이 자리한 지역의 관할 법원을 선택하여 소장을 접수할 수 있습니다. 경기 북부 사건이라고 해서 의정부시에 있는 본원으로 소장을 잘못 접수하면 관할 이송 절차로 인해 초기 재판 일정이 지연될 수 있으므로, 목적물 소재지가 고양시나 파주시라면 처음부터 고양지원을 관할 법원으로 특정하여 서면을 제출해야 합니다.

2단계 보전처분과 점유 고정

임대차 기간 만료나 3기 이상의 차임 연체 등으로 계약이 해지되었음에도 임차인이 부동산을 비워주지 않는다면, 임대인은 본안 소송과 함께 현재 점유자가 제3자에게 점유를 넘기지 못하도록 묶어두는 보전처분을 먼저 검토해야 합니다.

☑ 부동산 소재지가 고양시(일산동구·일산서구·덕양구) 또는 파주시인지 확인하여 의정부지방법원 고양지원으로 관할 특정

☑ 보증금 + (월 차임 × 100) 합산액이 고양시 6억9천만원 이하, 파주시 5억4천만원 이하에 해당하는지 확인

☑ 기준 보증금액을 초과하는 상가의 경우 상가임대차법상 법정 묵시적 갱신(제10조 제4항)이 적용되지 않으므로 계약서상 통지 기한 및 민법 규정 확인

☑ 경매·공매 시 대항요건 구비 시점과 지역별 소액보증금 구간(고양시 5천500만원 이하 중 1천900만원 / 파주시 3천만원 이하 중 1천만원) 확인

☑ 계약서상 임차인과 실제 점유자가 일치하는지 확인하고 본안 소송 전 점유이전금지가처분(소송 중 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하게 묶어두는 법원 처분) 신청 준비

☑ 상가임대차 표준계약서상 관리비 부과 항목 명시 여부 및 임차인의 관리비 내역 제공 요청권 확인

☑ 상가 임대차계약서, 차임 입출금 내역, 해지 통고 문자·내용증명 등 객관적 증빙 자료 구비

민사소송법 제20조에 따라 부동산이 있는 곳의 법원에 소를 제기할 수 있으며, 각급 법원의 설치와 관할구역에 관한 법률 별표 3에 따라 고양시(일산동구·일산서구·덕양구)와 파주시를 관할하는 법원은 의정부지방법원 고양지원입니다. 피고의 주소지가 다른 지역이더라도 부동산 소재지를 기준으로 소송을 진행한다면 의정부 본원이 아닌 고양지원에 소장을 제출하면 됩니다.

일산동구·일산서구·덕양구를 포함한 고양시와 파주시는 둘 다 의정부지방법원 고양지원 관할이지만, 상가 기준 보증금액은 서로 같지 않습니다. 고양시는 수도권정비계획법 시행령 별표 1에 따른 과밀억제권역에 해당하여 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제2호에 따라 환산보증금 6억9천만원 이하까지 법이 전면 적용됩니다. 반면 파주시는 과밀억제권역이 아니며 같은 항 제3호에 따라 환산보증금 5억4천만원 이하까지 전면 적용됩니다. 최우선변제 대상 역시 고양시는 5천500만원 이하(일정액 1천900만원), 파주시는 그 밖의 지역 구간인 3천만원 이하(일정액 1천만원)로 구분됩니다.

환산보증금이 6억9천만원을 초과하는 고양시 상가는 상가임대차법 제10조 제4항이 적용되지 않으므로, 계약서 약정과 민법상 묵시적 갱신 요건에 따라 연장 여부를 따져야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 기준 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용되는 조항을 열거하고 있는데, 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통지가 없으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 법 제10조 제4항(법정 묵시적 갱신)은 이 목록에 포함되어 있지 않기 때문입니다.

소송 소요 기간은 일률적으로 정해져 있지 않으며 몇 가지 절차적 요인에 따라 달라집니다. 피고(임차인)에게 소장 부본이 송달되는 데 걸리는 시간, 피고가 답변서를 제출하여 해지 사유나 권리금·원상회복 항변을 적극적으로 다투는지 여부, 감정평가나 현장검증 신청 유무, 그리고 해당 재판부의 기일 지정 일정에 따라 전체 기간에 차이가 발생합니다.

고양시 3개 구(일산동구·일산서구·덕양구)와 파주시는 모두 고양시 일산동구 장백로 209에 있는 의정부지방법원 고양지원 관할 구역입니다. 파주시 금바위로 40(와동동)에는 고양지원 소속 파주시법원이 따로 설치되어 있는 반면, 고양시에는 시·군법원이 없습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에