발간자료

다루는 주제
행정구역에 따른 창원 본원과 마산지원 관할 법원 구분·환산보증금 삼억칠천만원 기준과 상가임대차 법률 적용 범위·소액임차인 최우선변제(경매 시 보증금 중 일정액을 다른 채권자보다 먼저 돌려받는 권리) 요건과 개정 관리비 제공 의무·권리금 회수방해 손해배상 청구와 원상복구 범위 분쟁

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

창원시 내부 구역이나 인접 시군에 위치한 상가 명도소송 사건에서 관할 법원을 잘못 지정하여 소송 절차가 지연되는 상황이 발생합니다.

• 민사소송법 제2조 및 제3조에 따라 소송은 피고의 보통재판적(피고의 주소지나 거소처럼 재판을 받는 기준 장소)이 있는 곳의 법원이 관할하며, 같은 법 제20조에 따라 부동산에 관한 소송은 부동산이 있는 곳의 법원에 제기할 수 있습니다.

• 각급 법원의 설치와 관할구역에 관한 법률 별표 3에 따르면, 창원시 의창구·성산구·진해구와 김해시는 창원지방법원 본원이 관할합니다. 반면 창원시 마산합포구와 마산회원구, 그리고 함안군과 의령군은 창원지방법원 마산지원이 관할합니다.

• 같은 창원시 안이라도 성산구 소재 상가 사건을 마산지원에 접수하거나 마산회원구 건물 인도 사건을 창원지방법원 본원에 제출하면 관할 위반으로 이송 결정(사건을 정당한 관할 법원으로 보내는 법원의 결정)이 내려져 초기 재판 일정이 지연될 수 있습니다. 따라서 등기사항전부증명서와 임대차계약서상의 도로명·지번 주소를 먼저 대조해야 합니다.

근거 법령 · 민사소송법 제2조, 제3조, 제20조, 각급 법원의 설치와 관할구역에 관한 법률 별표 3 및 별표 7

상가의 월세와 보증금을 합산한 금액이 법정 기준액을 넘어서는지에 따라 보호 조항의 적용 여부가 갈리는 상황입니다.

• 보증금 외에 월 단위의 차임(월세)이 있는 상가 임대차계약은 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 환산보증금 액수를 기준으로 상가건물 임대차보호법의 전면 적용 여부를 가립니다.

• 시행령 제2조 제1항 각호의 지역 구분에 따라 창원시(의창·성산·마산합포·마산회원·진해구 5개 구 전역), 김해시, 함안군, 의령군은 모두 제4호의 '그 밖의 지역'에 해당하므로 기준 보증금액은 3억7천만원입니다.

• 환산보증금이 3억7천만원 이하인 상가 임대차에는 우선변제권(경매 시 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 돌려받는 권리), 차임 증액 상한(5%), 법정 묵시적 갱신(계약 만료 전 쌍방이 아무 말도 하지 않아 이전과 같은 조건으로 계약이 자동 연장되는 제도) 등 상가건물 임대차보호법의 모든 규정이 그대로 적용됩니다.

• 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항에 따라 대항력(임차인이 제삼자나 바뀐 건물주에게 임대차 권리를 주장할 수 있는 힘, 제3조), 계약갱신요구권 및 10년 행사 기간(제10조 제1항·제2항·제3항 본문), 갱신 시 차임·보증금 증감 청구와 권리금 회수기회 보호 등(제10조의2부터 제10조의9까지), 폐업으로 인한 임차인의 해지권(제11조의2), 표준계약서(제19조) 규정은 기준 금액을 넘는 상가에도 동일하게 적용됩니다. 다만 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항의 묵시적 갱신 조항은 같은 법 제2조 제3항의 보증금 초과 임대차 적용 목록에 포함되어 있지 않으므로, 창원·김해·함안·의령 지역의 환산보증금 기준액인 3억7천만원을 초과하는 상가임대차에는 적용되지 않으며, 이 경우 민법 제639조에 따른 묵시적 갱신 요건을 별도로 검토해야 합니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항·제3항, 제10조, 제10조의2부터 제10조의9까지, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조, 민법 제639조

임차 건물이 경매로 넘어갈 위험에 놓이거나 월세 외에 청구되는 관리비 항목의 투명성을 다투는 상황입니다.

• 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항 및 같은 법 시행령 제6조·제7조에 따라 창원시, 김해시, 함안군, 의령군은 '그 밖의 지역'에 해당하여 환산보증금이 3천만원 이하인 임차인이 경매신청 등기 전에 대항요건(건물 인도와 사업자등록 신청)을 갖추었을 때, 상가건물 가액(임대인 소유의 대지 가액 포함)의 2분의 1 범위 안에서 최대 1천만원까지 우선 변제를 받을 수 있습니다.

• 2026년 5월 12일부터 시행 중인 개정 상가건물 임대차보호법(법률 제21083호)에 따라 표준계약서에 관리비 부과 항목이 명시되고 임차인의 관리비 내역 제공 요청권 및 임대인의 제공 의무가 신설되었으므로, 차임과 관리비가 함께 다투어지는 사건에서는 개정 규정도 함께 확인해야 합니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항, 제19조의2, 같은 법 시행령 제6조 제4호, 제7조 제1항 제4호

임대차 종료 시 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받으려 하거나 퇴거 과정에서 시설 철거 비용 분쟁이 일어나는 상황입니다.

• 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하고, 임대인이 정당한 사유 없이 그 계약 체결을 거절하는 등 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 각 호의 방해 행위가 있는 경우 같은 조 제3항에 따라 상가 권리금 회수방해 손해배상 청구를 반소(피고가 소송 도중 원고를 상대로 맞소송을 내는 것) 또는 별소(별개의 독립된 소송)로 제기할 수 있습니다. 다만 임대인이 신규임차인과 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있습니다.

• 권리금 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효(일정 기간 권리를 행사하지 않으면 그 권리가 사라지게 하는 법률 제도)의 완성으로 소멸하므로 기한 관리에 유의해야 합니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항·제3항·제4항, 민법 제615조, 제654조

1단계 관할 법원 확인과 소송 제기 준비

행정구역상 하나의 기초자치단체인 창원시와 인접한 김해시, 함안군, 의령군에 소재한 상가나 주택을 둘러싸고 건물 인도(명도) 청구, 보증금 반환, 권리금 손해배상 등 민사소송을 제기할 때는 소장을 제출할 법원부터 구분해야 합니다. 민사소송법 제2조 및 제3조에 따라 소송은 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할하며, 같은 법 제20조에 따라 부동산에 관한 소송은 부동산이 있는 곳의 법원에 제기할 수 있습니다. 따라서 당사자의 주소지나 대상 부동산의 소재지가 어느 행정구역에 속하는지에 따라 접수할 법원이 결정됩니다.

☑ 목적물 소재지 관할 구분: 대상 부동산이 창원시 의창·성산·진해구 및 김해시(창원 본원)에 있는지, 마산합포·마산회원구 및 함안·의령군(마산지원)에 있는지 등기사항전부증명서·건축물대장 주소 확인

☑ 환산보증금 3억7천만원 초과 여부: 임대차계약서상 보증금 + (월 차임 × 100) 합산액이 3억7천만원 이하인지 계산하여 상가임대차법 전면 적용 대상인지, 제2조 제3항 일부 적용 대상인지 확인

☑ 해지·갱신거절 통지 및 연체 내역: 3기 이상 차임 연체에 따른 해지 통고 또는 만료 6개월~1개월 전 갱신거절·갱신요구 통지가 상대방에게 도달했음을 증명할 내용증명 우편물·배달증명·문자·계좌 입출금 내역 확보

☑ 소액임차인 최우선변제 요건: 경매·공매 진행 시 환산보증금 3천만원 이하 여부 및 경매신청 등기 전 건물 인도·사업자등록 신청 완료 여부를 확인할 사업자등록증·확정일자 자료 준비

☑ 현재 점유자 및 내부 시설 현황: 계약서상 임차인과 실제 영업·점유 중인 사람이 일치하는지(무단 전대(임차인이 건물주 동의 없이 다른 사람에게 다시 세를 주는 행위) 여부), 입점 당시와 현재의 내부 시설 상태를 비교할 현장 사진·도면·원상회복 특약 문구 대조

성산구 상가와 마산합포구 상가는 창원지방법원 본원과 창원지방법원 마산지원으로 접수할 법원이 서로 다릅니다. 같은 창원시 안이라도 행정구에 따라 관할이 나뉘기 때문입니다. 성산구(의창구·진해구 포함)에 위치한 부동산 사건은 창원지방법원 본원이 관할하며, 마산합포구(마산회원구 포함)에 위치한 부동산 사건은 창원지방법원 마산지원이 관할합니다. 민사소송법 제2조·제3조 및 제20조에 따라 피고의 주소지 또는 부동산 소재지를 확인하여 관할 법원에 소장을 접수해야 합니다.

김해시 소재 상가나 주택에 관한 건물 인도 본안 소송을 부동산 소재지 기준으로 제기할 때는 창원지방법원 본원에 소장을 제출해야 합니다. 현행 각급 법원의 설치와 관할구역에 관한 법률 별표 3에 따라 김해시는 창원지방법원 본원의 관할구역에 속합니다.

기준 보증금액인 3억7천만원을 넘더라도 창원시·김해시·함안군·의령군 상가 임차인에게는 상가건물 임대차보호법의 주요 보호 규정이 일부 적용됩니다. 환산보증금이 3억7천만원을 넘는 상가 임차인도 대항력(제3조), 최대 10년의 계약갱신요구권(제10조 제1항·제2항·제3항 본문), 갱신 시 차임 증감 청구와 권리금 회수기회 보호 등(제10조의2~제10조의9), 폐업으로 인한 해지권(제11조의2), 표준계약서(제19조) 규정을 적용받습니다. 다만 제10조 제4항의 법정 묵시적 갱신 규정은 제2조 제3항의 적용 목록에 없으므로 기간 만료 전 통지 여부와 민법상 묵시적 갱신 요건을 별도로 살펴야 합니다.

상가 명도소송 소요 기간은 일률적으로 정해져 있지 않으며 개별 사건의 송달 및 심리(법원이 재판을 위해 사실관계와 법리를 조사하는 과정) 경과에 따라 달라집니다. 피고(점유자)에게 소장 부본(소장 복사본)이 지체 없이 송달되는지 여부, 피고가 답변서를 제출하여 계약 해지의 적법성이나 권리금 손해배상·유익비(부동산의 가치를 객관적으로 증가시키는 데 들인 비용) 상환·원상회복 범위를 다투는지 여부, 그리고 현장검증이나 감정 절차가 필요한지에 따라 변론기일 횟수와 판결 선고 시점이 달라집니다.

진해구는 의창구·성산구·김해시와 함께 창원지방법원 본원 관할이고, 함안군·의령군은 마산합포구·마산회원구와 함께 창원지방법원 마산지원 관할입니다. 아울러 소액사건 등을 관할하는 시·군법원의 경우 진해구를 관할하는 창원남부시법원과 김해시를 관할하는 김해시법원은 본원 소속이고, 함안군법원·의령군법원은 마산지원 소속으로 나뉩니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에