발간자료

다루는 주제
분양권 이전의 법적 구조와 전매제한(일정 기간 동안 분양권을 다른 사람에게 팔지 못하도록 막는 규제) 규정, 프리미엄(웃돈) 변동과 중도금대출 승계 거절 시 계약 해제 책임, 서류 교부(서류를 넘겨줌) 거부와 대금 미지급 시 이행 청구 및 계약 해제, 이자·옵션 정산금 산정과 위약금 기준, 다운계약서(세금을 줄이려고 실제보다 낮춰 쓴 허위 계약서) 요구와 일방적 조기 입금의 불이익을 살펴봅니다.

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

분양권 전매를 마쳤으나 규제지역 지정이나 전매제한 기간 위반 여부로 사업주체 명의변경이 보류되는 상황이 발생합니다.

• 당사자 사이에 분양권 매매계약서를 작성했더라도 그것만으로 소유권이나 지위 이전이 끝나지 않습니다. 관할 관청에 대한 거래 신고와 금융기관의 대출 승계, 그리고 사업주체의 명의변경 절차를 차례로 마쳐야 비로소 수분양자 지위가 넘어갑니다.

• 전매행위 제한기간 안에 임의로 분양권 매매계약을 체결하거나 이를 알선하면 주택법 제101조에 따라 형사처벌을 받을 수 있습니다. 또한 주택법 제64조 제3항에 따라 사업주체가 매수인에게 매입비용을 지급한 경우, 그 지급한 날에 사업주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 보게 됩니다. 따라서 입주자모집공고문과 공급계약서상의 전매제한 해제일을 미리 확인하는 것이 중요합니다(주택법 제64조, 제101조).

근거 법령 · 주택법 제64조, 제101조, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항

주변 시세 변동을 이유로 매도인(파는 사람)이 배액 배상(계약금의 두 배를 물어줌)을 내세우며 분양권 계약 해제를 통보하거나, 매수인(사는 사람)의 대출 승계 불가로 잔금 지급이 막히는 분쟁이 빈번하게 발생합니다.

• 매수인이 중도금 일부를 지급했거나, 매도인이 기납부한(이미 낸) 분양계약금·옵션비 등에 대한 정산금을 일부라도 송금한 경우에는 이미 이행에 착수한 것으로 봅니다. 양 당사자가 금융기관에 함께 방문해 중도금대출 채무인수 신청서를 접수한 경우에도 마찬가지로 인정되어, 어느 한쪽의 일방적인 해약금(계약을 깰 때 포기하거나 물어주는 돈) 해제가 제한될 수 있습니다.

• 만약 매수인의 개인 신용도 하락이나 소득 요건 미달, 기존 보유 주택 수에 따른 한도 제한 등으로 금융기관이 대출 승계를 거절했다면, 계약서에 '대출 승계 불가 시 계약을 해제하고 계약금을 반환한다'는 취지의 해제 조건 또는 약정해제 특약이 없는 한 이를 매수인의 영역에서 발생한 사유로 보아 매수인이 자기 자금으로 기존 대출금을 상환하고 분양권을 넘겨받을 의무를 진다고 판단될 수 있습니다.

• 정부 정책이나 금융 규제 변경 등 당사자 누구에게도 책임을 묻기 어려운 사정으로 대출이 막혔을 때는 특약의 구체적 문언과 계약 체결 당시의 경위를 종합해 약정해제 또는 사정변경 인정 여부를 다투게 됩니다.

근거 법령 · 민법 제565조 제1항

잔금일까지 마련되었으나 매도인이 서류 제공을 기피하거나 반대로 매수인이 잔금을 치르지 않고 지연시키는 분쟁이 발생합니다.

• 본안 소송에 앞서 또는 소송과 동시에 법원에 '분양권 처분금지가처분'을 신청하고 제3채무자인 사업주체에게 가처분 결정이 송달되도록 하여 매도인의 임의 처분을 묶어 두는 보전처분이 선행되어야 합니다.

• 매도인이 매수인의 잔금 미지급을 이유로 분양권 계약을 해제하려면 먼저 자신의 의무를 이행할 준비를 마쳐야 합니다. 명의변경에 필요한 인감증명서와 분양계약서 원본 등을 준비해 두고 대출 승계와 명의변경에 협조할 준비가 되었음을 알리면서 잔금 지급을 독촉해야 적법한 해제권이 발생합니다.

근거 법령 · 민법 제544조

중도금대출 후불이자 승계 시점이나 발코니 확장비 등 옵션 정산 기준이 어긋나면서 계약 해제 시 위약금 범위를 둘러싼 대립이 커집니다.

• 계약 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 미리 예정할 수 있으며(민법 제398조 제1항), 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 위약금(약속을 어겼을 때 물기로 한 돈) 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되므로(민법 제398조 제4항), 위약금 조항의 성격이 손해배상액의 예정인지 위약벌(손해배상과 별도로 가하는 제재금)인지를 계약서 문언과 당사자 의사에 따라 검토해야 합니다. 계약서의 위약금 조항이 손해배상액의 예정에 해당하는 경우 법원의 감액이 가능하지만, 위약벌로 인정되는 경우에는 민법 제398조 제2항이 직접 적용되지 않으므로 성격 판단이 청구 전략에 중요한 영향을 미칩니다.

근거 법령 · 민법 제398조 제1항, 제2항, 제4항

양도소득세를 줄이려는 실거래 거짓 신고 요구에 부딪히거나 계약 파기를 차단하려고 약정일 전 송금하는 돌발 상황이 벌어집니다.

• 대법원은 당사자가 통정하여(서로 짜고 합의하여) 실제 거래가액보다 낮은 금액으로 다운계약서를 따로 작성했더라도 당사자 사이에서는 실제 합의한 금액대로 매매계약의 사법상 효력이 유지된다고 봅니다. 또한 상대방이 다운계약서 작성을 거절한다는 이유로 잔금 지급이나 명의변경 서류 교부를 거부하는 것은 정당한 동시이행항변권(상대방이 의무를 다할 때까지 내 의무 이행을 거절할 권리) 행사로 인정하지 않습니다.

• 대법원은 이행기(돈을 내기로 약속한 날) 전이라도 당사자 사이에 미리 착수하지 않기로 하는 특약이 없는 한 매수인이 중도금을 먼저 지급하여 이행에 착수할 수 있다고 봅니다. 다만 매도인이 이미 계약 해제의 의사를 밝히고 배액 상환(두 배로 물어줌)을 준비하는 사정을 알면서도 해제를 막으려고 소액을 기습 입금했거나 신의칙(신의성실의 원칙, 상대방의 신뢰를 저버리지 않아야 한다는 법 원칙)에 반하는 사정이 있다면 적법한 이행 착수로 인정되지 않을 수 있습니다.

근거 법령 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조, 민법 제565조

1단계 계약 이행 최대와 해제 서면 통지

매도인이 매수인의 잔금 미지급을 이유로 분양권 계약을 해제하려면 명의변경에 필요한 인감증명서와 분양계약서 원본 등을 준비해 두고 대출 승계 및 명의변경에 협조할 준비가 되었음을 알리면서 잔금 지급을 독촉해야 적법한 해제권이 발생합니다. 해제 의사는 앞으로 진행될 소송에서 상대방에게 도달한 시점이 명확히 입증되도록 내용증명 우편으로 발송하는 것이 안전합니다.

2단계 분양권 처분금지가처분 신청 진행

매수인이 이미 중도금을 지급해 이행에 착수했거나 잔금 준비를 마쳤는데도 매도인이 시세 상승을 이유로 연락을 피하며 서류 교부를 거부한다면, 매도인이 제3자에게 분양권을 넘기지 못하도록 신속히 법원에 분양권 처분금지가처분을 신청해야 합니다. 가처분 인용(신청을 받아들임) 결정이 제3채무자인 사업주체에게 송달되면 매도인은 사업주체를 통한 명의변경을 임의로 진행할 수 없게 됩니다.

3단계 수분양자 지위 이전 본안소송 수행

그와 함께 매도인을 상대로 수분양자 지위 이전 절차 이행을 청구하는 본안 소송을 제기하여 판결로 명의를 넘겨받는 절차를 밟게 됩니다.

☑ 입주자모집공고문·원분양계약서상의 전매행위 제한기간 도과(정해진 기간이 지나서 끝남) 여부 및 일반분양권과 조합원 입주권 구분 확인

☑ 계약금 외 중도금 및 정산금 일부 입금 내역(이체확인증) 확인

☑ 매도인의 해약금 배액 제공이나 공탁(상대방이 받지 않을 때 법원에 돈을 맡겨 둠) 통지 도달 시각과 매수인의 송금 시각 사이의 선후 관계 대조

☑ 중도금대출 채무인수 거절 시 계약 해제 및 계약금 반환 조건 명시 여부 확인

☑ 중도금대출 후불이자 및 양도소득세 부담 주체에 관한 계약서 특약사항 확인

☑ 계약 체결일로부터 30일 이내 관할 신고관청의 실거래 신고필증 발급 여부 확인

☑ 명의변경 서류 준비 완료 통지 및 잔금 지급 최대 내역(내용증명 우편 또는 문자메시지 기록)

☑ 위약금 조항 문언(총매매대금 기준인지 실제 정산금 기준인지) 및 손해배상액 예정 여부 확인

계약서에 '중도금 지급기일 전에는 대금을 입금하지 못한다'는 특약이 없다면 매수인은 약정된 이행기 전이라도 중도금을 먼저 송금해 이행에 착수할 수 있는 것이 원칙입니다. 이행 착수가 인정되면 매도인은 민법 제565조에 따라 계약금 배액을 상환하더라도 일방적으로 분양권 계약을 해제할 수 없습니다. 다만 매도인이 이미 적법하게 해제 의사를 통지하고 배액 상환을 준비한 뒤에 입금되었거나 신의성실의 원칙에 어긋나는 예외적 사정이 있다면 효력이 다투어지므로 송금 시각과 직전 대화 기록을 함께 확인해야 합니다.

계약서 특약사항에 '금융기관의 중도금대출 승계가 불가능할 경우 조건 없이 계약을 해제하고 계약금을 반환한다'는 문구가 들어가 있는지에 따라 달라집니다. 그러한 특약이 없다면 기존 대출을 승계하지 못하는 것은 매수인의 자금 조달 영역에 속하는 문제로 해석되어, 매수인이 자기 자금으로 기존 중도금대출을 상환해서라도 잔금 의무를 이행해야 한다고 판단될 수 있습니다. 이 경우 매수인이 대출 불발을 이유로 잔금을 치르지 않으면 채무불이행이 되어 계약금을 돌려받기 어려울 수 있으므로 특약 문언과 금융기관의 거절 사유부터 확인해야 합니다.

주택법 제64조가 정한 전매제한 기간 내에 분양권을 매매하면 주택법 제101조에 따른 형사처벌 대상이 되고 주택법 제64조 제3항에 따라 사업주체가 매수인에게 매입비용을 지급하여 해당 입주자로 선정된 지위를 취득할 수 있는 행정적·공법적 제재가 따릅니다(주택법 제64조, 제101조). 다만 대법원 판례는 전매제한 규정을 위반한 개인 간 매매계약이라 하더라도 그것만으로 당사자 사이의 사법상 계약 효력까지 당연무효가 되는 것은 아니라고 보는 입장을 취해 왔습니다. 그러나 사업주체가 매입비용을 지급해 입주자 지위를 취득함으로써 수분양자 지위 이전이 불가능해지면 이행불능에 따른 계약 해제와 기지급 대금 반환 및 과실상계 문제가 발생하므로 거래 경위와 현재 사업주체의 조치 상태를 함께 검토해야 합니다.

매수인이 이미 중도금 등을 지급해 이행에 착수했거나 잔금 준비를 마쳤는데도 매도인이 시세 상승을 이유로 연락을 피하며 서류 교부를 거부한다면, 매도인이 제3자에게 분양권을 넘기지 못하도록 신속히 법원에 '분양권 처분금지가처분'을 신청해야 합니다. 가처분 인용 결정이 제3채무자인 사업주체(사업주체·조합 등)에게 송달되면 매도인은 사업주체를 통한 명의변경을 임의로 진행할 수 없게 됩니다. 그와 함께 매도인을 상대로 수분양자 지위 이전 절차 이행을 청구하는 본안 소송을 제기하여 판결로 명의를 넘겨받는 절차를 밟게 됩니다.

분양권 거래는 매수인과 매도인 사이의 대금 정산에 더해 금융기관의 대출 채무인수 승인과 사업주체의 권리의무승계 인가까지 맞물려 진행되므로 어느 단계에서 누구의 사유로 절차가 멈췄는지부터 가려야 합니다. 공급 질서를 다루는 주택법은 법률 제21323호(2026-08-04 시행 중)와 법률 제21902호(제21조제1항은 2026-09-08 시행 중, 나머지는 2027-03-09 시행 예정) 등 개정이 이어지고 있어 거래 시점의 법령과 계약서 특약을 함께 대조해야 합니다. 해약금 포기와 배액 상환으로 정리할 수 있는 단계인지, 아니면 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 사안인지 이행 경과를 바탕으로 살펴야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에