발간자료

다루는 주제
상가 원상복구 범위를 가르는 기준과 인수 시설·특약 점검, 보증금 반환과 상가원상복구비용 공제 및 견적 산정 다툼, 식당·헬스장·학원·사무실원상복구 등 업종별 설비 철거 쟁점, 폐업원상복구 과정의 퇴거 일정 조율과 임대인 측 비용 청구 대응 기준을 다룹니다.

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

이전 세입자로부터 시설을 넘겨받아 영업하다가 퇴거할 때 어디까지 철거해야 하는지 건물주와 의견이 크게 엇갈립니다.

• 민법 제654조는 사용대차에 관한 민법 제615조를 임대차에 준용(비슷한 다른 법률 규정을 끌어다 적용함)하고 있습니다. 이에 따라 임차인은 목적물을 반환할 때 이를 원상으로 회복하여야 하며 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있습니다.

• 원칙적으로 전 임차인으로부터 시설을 인수한 경우 어디까지를 회복해야 할 원래 상태로 볼 것인지는 임대차계약서상의 원상복구 특약 문구를 우선 확인해야 합니다. 여기에 기존 시설 인수 당시 임대인의 관여 및 합의 내용, 입점 당시의 점포 현황 사진과 도면 등을 종합하여 판단합니다.

• 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는, 임대차 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(민법 제646조 제1항·제2항). 이러한 민법 제646조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(민법 제652조).

근거 법령 · 민법 제615조, 제626조, 제646조, 제652조, 제654조

철거가 미흡하다는 이유로 임대인이 터무니없이 큰 금액을 보증금에서 일방적으로 공제하겠다고 통보해 정산이 막힙니다.

• 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 임대차가 종료된 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다고 규정하여 임차인의 보증금 회수를 보호하고 있습니다.

• 임차인이 직접 철거 공사를 마치고 점포를 넘겼음에도 임대인이 마감 불량이나 미철거 부분을 지적하며 추가 공제를 주장한다면, 퇴거 당시 촬영해 둔 현장 사진·영상과 임대인이 새로 뽑아온 견적서 항목을 비교하여 실제로 임차인의 의무 불이행으로 인한 공사인지, 아니면 임대인이 건물을 새롭게 리모델링하거나 다음 세입자를 받기 위해 추가한 공사 항목이 섞여 있는지를 가려내야 합니다.

• 민법 제398조 제4항에 따라 위약금의 약정은 손해배상액의 예정(의무를 이행하지 않았을 때 물어줄 손해액을 미리 정해 두는 것)으로 추정됩니다. 같은 조 제2항에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있습니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항, 민법 제398조 제2항·제4항

주방 배수관, 칸막이벽, 바닥재, 배선 등 업종 특유의 시설을 철거하고 마감하는 공사 범위를 두고 시공 기준이 충돌합니다.

• 식당 및 카페는 조리 공간의 방수 공사와 바닥 배수 트렌치, 천장형 환기 덕트와 외부 연통 설치가 흔히 진행됩니다. 또한 가스 배관 및 전기 승압 설비 등 건물의 구조체나 외벽에 구멍을 뚫고 부착하는 공사가 많이 수반됩니다.

• - 학원 및 교습소: 다수의 강의실과 자습실, 상담실을 나누기 위한 경량 칸막이(가벽) 공사와 방음 설비, 각 실별 냉난방기 및 조명 배선 분리 공사가 주를 이룹니다.

• 대형 업무용 빌딩은 관리단이나 임대인이 지정한 기준에 맞추어 마감재를 복구하도록 요구하는 특약이 계약서에 포함되기도 합니다. 따라서 계약 체결 단계에서부터 지정 사양과 복구 단가 기준이 별도 첨부 문서로 존재하는지 확인해야 합니다.

가게 문을 닫으면서 철거를 마치고 나가려 하지만 보증금 반환 일정이나 손해배상 청구 문제로 퇴거 마무리가 꼬입니다.

• 임차인이 계약 만료일을 넘겨 점포를 비워주지 않은 경우, 그 기간 동안 실제로 점포를 사용하고 수익을 얻었다면 차임(월세) 상당의 부당이득(법률상 원인 없이 얻은 이익) 반환 문제가 생길 수 있습니다.

• 다만 실제로 사용·수익하지 않은 경우에는 부당이득반환의무가 성립하지 않을 수 있으나, 원상회복의무를 이행하지 않아 임대인이 목적물을 활용하지 못한 경우에는 원상회복의무 불이행을 원인으로 한 손해배상 청구가 별도로 문제 될 수 있으며, 임대인이 보증금을 반환하지 않은 상태라면 임차인의 동시이행항변권이 인정되어 책임 범위가 달라질 수 있습니다.

• 임대인 측에서는 임차인이 퇴거한 직후의 점포 내부 상태를 날짜가 확인되는 사진과 영상으로 빠짐없이 기록해 두고, 계약서 특약에 따른 원상복구 이행을 최대하는 내용증명을 발송하여 기한 내에 복구하지 않을 경우 직접 철거 후 비용을 청구하겠다는 의사를 명확히 남겨두어야 합니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조의4, 민법 제615조, 제654조

☑ 최초 임대차계약 체결 당시의 점포 사진 및 도면 유무

☑ 이전 임차인으로부터 권리금을 주고 인수한 시설물 목록과 당시 임대인의 동의·특약 내용

☑ 계약서에 기재된 원상복구 범위 문구(최초 상태 복구인지, 기존 시설 포함 전체 철거인지)

☑ 유익비 상환청구권 및 부속물매수청구권 관련 계약 특약 조항

☑ 임대인 또는 임차인이 제시한 공종별 세부 견적서와 객관적 산출 근거

☑ 실제 공사 시 세금계산서, 이체 내역, 시공 전후 비교 사진

☑ 계약 종료일 전후의 철거 완료 시점, 열쇠 및 비밀번호 인계 날짜

☑ 원상복구 이행 최대 내용증명 및 문자 내역

민법 제654조가 준용하는 민법 제615조에 따라 임차인은 목적물을 반환할 때 원상으로 회복할 의무를 지며 부속시킨 물건을 철거할 수 있습니다. 통상적인 사용에 따른 자연적 마모인 통상 손모(시간이 지나며 자연스럽게 낡고 닳는 현상)는 원칙적으로 임차인의 원상복구 의무 대상이 아닙니다. 임차인이 영업을 위해 변경하거나 추가한 시설물, 또는 임차인의 귀책사유로 발생한 훼손이 복구 대상이 됩니다. 다만 계약서에 별도의 수선·도색 특약이 있는 경우에는 그 약정 내용에 따라 범위가 달라질 수 있으므로 계약서를 함께 확인해야 합니다.

상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 따라 임대차가 종료된 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다. 건물주가 과도한 공제를 주장할 때는 건물주에게 공종별 세부 견적서와 산출 근거를 요구해야 합니다. 이와 동시에 임차인 측에서도 복수의 철거·인테리어 업체로부터 동일 범위의 비교 견적서를 받아 적정 비용을 산출해야 합니다. 만약 계약서에 과도한 위약금 약정이 있어 이를 근거로 공제를 주장한다면, 민법 제398조 제2항·제4항에 따라 손해배상 예정액의 감액을 주장하며 보증금 반환 청구 소송을 검토할 수 있습니다.

임차인이 철거 공사를 마치고 임대인이나 관리실과 함께 현장을 확인하여 이상이 없다는 점포 인도 확인서를 작성했거나 이의 없이 열쇠를 인계받았다면, 추후 임대인의 추가 비용 청구를 다툴 중요한 근거가 됩니다. 다만 현장 확인 없이 일방적으로 열쇠나 비밀번호만 남기고 퇴거한 상태에서 계약서상 복구 기준에 미달하는 미철거 부분이 남아 있다면 다툼이 생길 수 있습니다. 따라서 철거 직후 구석구석 촬영한 사진과 영상, 임대인의 점포 인도 승인 문자나 녹취를 확보해 두는 것이 좋습니다.

민법 제626조에 따라 임차물의 보존을 위한 필요비나 임차물의 객관적 가치를 증가시킨 유익비를 지출한 경우(종료 시 가액 증가가 현존한 때에 한함) 상환을 청구할 수 있고, 임대인의 동의를 얻어 부속한 독립된 물건은 민법 제646조에 따라 부속물매수청구를 할 수 있습니다. 다만 임대차계약서에 원상복구 의무를 규정하면서 일체의 유익비 등 상환청구권을 포기한다는 특약이 들어가 있기도 하고, 영업 특수성에 맞춘 시설이 건물의 객관적 가치를 높였는지 여부도 엄격히 따지므로 계약서 원문과 시공 내역을 먼저 확인해야 합니다.

세입자가 원상복구 의무를 이행하지 않고 퇴거했더라도, 아무런 증거를 남기지 않고 곧바로 현장을 철거해 버리면 나중에 상가 원상복구 소송이나 보증금 공제 분쟁에서 세입자가 남기고 간 시설물의 범위와 실제 철거 필요성을 증명하기 어려워집니다. 먼저 미철거 상태의 점포 내부를 영상과 사진으로 상세히 기록하고, 세입자에게 상당한 기한을 정해 원상복구 이행을 최대하는 내용증명을 보낸 뒤, 불이행 시 복수의 견적서와 세금계산서 등 객관적 지출 증빙을 갖추어 공사를 진행하고 비용을 정산·청구해야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에