발간자료

다루는 주제
적용 법령과 우선 분양전환 자격 요건·계속 거주 및 무주택 소명과 부적격 통보 대응·분양전환가격 감정평가 결과에 대한 이의신청·초과 분양대금 부당이득 반환 청구 및 승인 처분 다툼

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

거주 중인 단지가 공공건설임대주택인지 민간 임대사업자 단지인지에 따라 적용 규정이 갈려 혼선이 빚어지는 상황입니다.

• 공공건설임대주택의 우선 분양전환에는 공공주택 특별법 제50조의3이 적용되며, 공공주택사업자가 아닌 자가 건설한 경우라도 분양전환이 완료되지 않은 세대에 대해서는 같은 조가 적용됩니다(부칙(2020. 12. 22.) 제6조 제1항).

• 공공건설임대주택의 우선 분양전환에서는 해당 공공주택 특별법의 적용 조항과 시행 시기를 먼저 확인한 뒤, 분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하는 임차인으로서 법이 정한 다섯 가지 우선순위·절차·효력 요건을 검토하여야 합니다(공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호).

• 첫째는 입주한 뒤부터 분양전환할 때까지 계속 거주한 무주택자입니다(공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 가목).

근거 법령 · 공공주택 특별법 제50조의3, 부칙(법률 제17734호) 제6조, 민간임대주택에 관한 특별법 제43조, 부칙(법률 제13499호) 제6조 제2항

일시적인 주민등록 전출이나 세대원 사정으로 부적격 통보를 받아 제3자 매각 위험에 직면하는 상황입니다.

• 우선 분양전환에 응하려는 임차인은 거주 여부를 확인할 수 있는 서류로 주민등록표 등본을 제출해야 합니다(공공주택 특별법 제50조의3 제3항, 같은 법 시행규칙 제41조의2 제1항).

• 우선 분양전환 자격을 갖춘 사람이 없거나 통보받은 임차인이 위 기간 안에 계약을 맺지 않으면, 사업자는 통보한 분양전환 가격 이하의 금액으로 국토교통부령이 정하는 방법과 절차에 따라 해당 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있습니다(같은 조 제4항, 같은 법 시행규칙 제41조의3).

• 따라서 부적격 통보를 받은 임차인은 민사집행법 제300조 제1항에 따른 부동산 처분금지가처분(집을 다른 사람에게 팔지 못하게 묶어 두는 임시 처분) 신청으로 제3자 매각을 먼저 막아 둘 수 있습니다. 이와 함께 매매계약 체결 의사표시나 소유권이전등기절차 이행(의무를 실제로 행함)을 구하는 본안 소송을 함께 진행하는 방안을 검토할 수 있습니다.

근거 법령 · 공공주택 특별법 제50조의3, 같은 법 시행규칙 제41조의2·제41조의3, 민사집행법 제300조 제1항

사업자가 통보한 감정평가금액이 주변 시세나 법령 기준을 벗어나 지나치게 높게 산정되어 입주민들의 반발이 일어나는 상황입니다.

• 전용면적 85제곱미터 이하인 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정의 기준·방법 및 절차 등은 국토교통부령으로 정하도록 위임되어 있습니다(공공주택 특별법 시행령 제56조 제7항).

• 공공주택사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성되어 있는 경우에는 임차인대표회의)은 시장·군수 또는 구청장으로부터 감정평가결과를 통보받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다(공공주택 특별법 제50조의3 제5항 단서, 같은 법 시행령 제56조 제4항).

• 적법한 이의신청이 있으면 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 재평가를 받을 수 있으며, 당초 평가를 맡았던 감정평가법인은 재평가에서 배제됩니다(공공주택 특별법 시행령 제56조 제5항·제6항).

근거 법령 · 공공주택 특별법 제50조의3 제5항, 같은 법 시행령 제56조, 같은 법 시행규칙 제40조

법정 산정기준을 위반한 분양대금을 이미 전액 납부했거나 지자체의 분양전환승인 자체를 다투고자 하는 상황입니다.

• 대법원 판례는 분양전환가격 산정기준에 관한 법령 규정을 강행법규(당사자 합의로도 어길 수 없는 강제 규정)로 보며, 그 산정기준에 따른 금액을 초과하는 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위에서 무효라고 봅니다.

• 임대사업자가 실제 투입 비용보다 높은 표준건축비 상한액을 그대로 건축비로 반영했거나 택지대금 선납할인액을 공제하지 않은 채 분양전환가격을 정했을 수 있습니다. 이때 임차인이 우선 분양계약을 체결하고 분양대금을 모두 낸 뒤라 하더라도 법령상 정당한 산정기준을 초과한 차액을 민법 제741조의 부당이득(법률상 원인 없이 얻은 이익)으로 반환 청구하는 소송을 검토할 수 있습니다.

• 행정처분의 취소를 구하는 소송은 처분 등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기해야 합니다. 또한 처분 등이 있은 날부터 1년이 지나면 정당한 사유가 없는 한 제기할 수 없으므로 제소기간(소송을 낼 수 있는 법정 기간)을 놓치지 않도록 주의해야 합니다(행정소송법 제20조 제1항·제2항).

근거 법령 · 민법 제741조, 행정소송법 제20조, 공공주택 특별법 시행규칙 제40조 [별표 7]

☑ 단지 유형과 적용 법령: 공공주택사업자 건설 단지인지, 민간 임대사업자의 경과규정 적용 공공건설임대주택인지, 일반 민간임대주택인지 확인 (최초 입주자모집공고문, 사업계획승인서)

☑ 우선 분양전환 자격 요건: 일반 무주택 계속 거주(가목), 상속·판결·혼인 취득 주택 처분(나목), 임차권 양수(다목), 선착순 입주(라목), 85제곱미터 초과(마목) 중 해당 유형 및 세대원 주택 처분 등기사항증명서

☑ 실거주 증명 자료: 주민등록표 등본·초본(과거 주소 변동 전체), 관리비 고지서, 전화·케이블 방송·인터넷 요금 납부확인서, 가스검침기록, 신용카드 대중교통 이용명세서, 자녀 재학증명서

☑ 계약 체결 기한과 보전처분: 적격 통보 후 6개월(10년 임대는 12개월) 경과 여부, 부적격 통보서 수령일 및 제3자 매각 방지를 위한 부동산 처분금지가처분 필요성

☑ 감정평가 이의신청 요건: 감정평가결과 통보일로부터 30일 이내 여부, 임차인 과반수 동의 또는 임차인대표회의 구성 여부, 감정평가서 사본 확보

☑ 초과 분양대금 반환 및 행정소송: 적용 별표(별표 7·7의2·8) 확인, 택지공급계약서·취득세 과세표준 자료(정보공개청구), 분양전환승인 처분 취소소송 제소기간(안 날부터 90일, 있은 날부터 1년)

법률 제13499호(민간임대주택에 관한 특별법) 시행 당시 국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설했거나, 공공사업으로 조성된 택지에 주택법상 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 지은 임대주택 등은 종전 임대주택법상 공공건설임대주택으로 보아 종전 규정을 적용합니다(민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제6조 제2항). 또한 분양전환이 완료되지 않은 공공건설임대주택에는 공공주택 특별법 제50조의3도 적용됩니다(공공주택 특별법 부칙 제6조 제1항).

입주한 뒤 상속·판결 또는 혼인으로 인해 다른 주택을 소유하게 되었더라도, 입주 후부터 분양전환 시점까지 해당 임대주택에 계속 거주하면서 분양전환 이전까지 그 주택을 처분한 무주택자라면 우선 분양전환 대상에 포함됩니다(공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 나목). 또한 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인은 입주일부터 분양전환할 때까지 계속 거주하면서 분양전환 시점에 입주 당시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하면 우선 분양전환 자격을 갖춥니다(같은 호 라목).

시장·군수 또는 구청장으로부터 감정평가결과를 통보받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 해야 하며, 임차인 측에서 신청할 때는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인 또는 구성된 임차인대표회의가 주체가 됩니다(공공주택 특별법 제50조의3 제5항 단서, 같은 법 시행령 제56조 제4항). 적법한 이의신청이 있으면 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 재평가를 받을 수 있으며, 당초 평가를 맡았던 감정평가법인은 재평가에서 배제됩니다(공공주택 특별법 시행령 제56조 제5항·제6항).

분양계약을 먼저 체결해 대금을 모두 낸 뒤에도 법정 산정기준을 초과한 차액을 돌려받을 수 있습니다. 계약 기한(6개월 또는 12개월)을 넘기면 사업자가 제3자에게 매각할 수 있으므로(공공주택 특별법 제50조의3 제2항·제4항), 먼저 소유권을 취득한 뒤 실제 투입 건축비나 택지비 선납할인액 등을 반영해 다시 계산한 정당 가격과의 차액을 민법 제741조의 부당이득으로 반환 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다. 민간 임대사업자가 지자체의 분양전환승인을 거쳐 분양전환한 단지에서도 같은 법리가 적용된다는 것이 대법원 판례입니다.

동시에 우선 분양전환에 응하려는 임차인은 공공주택사업자에게 주민등록표 등본을 제출하여야 하며(공공주택 특별법 시행규칙 제41조의2 제1항), 등본만으로 거주 여부 확인이 곤란한 경우 관리비 고지서, 통신·인터넷 납부확인서, 가스검침기록, 신용카드 대중교통 이용명세서, 자녀 재학증명서 등 보완 자료를 추가로 제출할 수 있으므로(같은 조 제2항), 우선 분양전환 자격 요건을 갖추었음을 소명하기 위하여 거주 확인 서류와 함께 무주택 요건 관련 서류를 준비하여 매매계약 체결이나 소유권이전등기를 구하는 본안 소송을 검토할 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에