발간자료

다루는 주제
재건축사업의 서면 촉구와 행사 제척기간 검토·주택건설사업의 대지 사용권원 확보율 및 10년 장기 보유자 제외 요건·개발이익이 포함된 객관적 시가 산정과 법원 감정 절차·소송 대응상 주의점과 감정 현장조사 입회

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

재건축 조합으로부터 동의 여부를 묻는 서면 촉구서나 소장을 갑작스럽게 송달(법원이나 행정기관이 공식 서류를 당사자에게 전달하는 것)받았을 때의 검토 사항입니다.

• 도시 및 주거환경정비법 제64조제1항에 따라 재건축 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 합니다.

• 촉구서를 송달받은 토지 또는 건축물 소유자는 그날부터 2개월 이내에 동의 여부를 회답해야 하며, 만약 이 2개월 동안 아무런 답장을 하지 않으면 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 않겠다는 뜻으로 회답한 것으로 봅니다.

• 사업시행자는 이 2개월의 회답 기간이 만료된 때부터 다시 2개월 이내에 매도청구권을 행사해야 합니다.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제64조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조

민간 주택사업이나 지역주택조합 구역 내에서 오래 보유해 온 부동산에 대해 매도청구를 당한 상황입니다.

• 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상 사용권원(등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합의 경우 80퍼센트 이상의 소유권 요건 등 법령상 기준 적용)을 확보한 경우에는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구를 할 수 있습니다.

• 반면 80퍼센트 이상 95퍼센트 미만의 사용권원만 확보한 상태라면, 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 장기 소유자(직계존속·직계비속 및 배우자로부터 상속받은 경우 피상속인의 소유기간 합산)에게는 매도청구를 행사할 수 없습니다.

• 또한 사업주체는 매도청구를 하기 전에 대상 대지 소유자와 3개월 이상 협의를 거쳐야 합니다.

근거 법령 · 주택법 제21조, 제22조

사업주체가 제시한 보상 금액이 지나치게 낮아 정당한 개발 가치를 인정받고자 하는 상황입니다.

• 대법원 판례는 매도청구에서의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 노후된 건물이 철거되고 재건축이나 주택건설사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 해당 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 구체화된 개발이익이 포함된 가격을 뜻한다고 봅니다.

• 공익사업에 따른 수용재결(공익사업을 위해 협의가 이뤄지지 않은 토지를 국가나 지자체가 강제로 수용하고 보상금을 정하는 행정 처분)에서는 해당 공익사업으로 인한 가격 변동은 보상액 산정에서 고려하지 않으나, 당해 사업과 무관한 다른 사업으로 인한 개발이익은 배제하지 않습니다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조제2항). 매도청구소송에서의 시가 감정은 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 기준으로 하며, 이는 수용재결의 보상액 산정 기준과 다릅니다.

• 따라서 감정평가사가 인근의 일반 거래사례나 비교표준지를 선정할 때 재건축·개발 기대감이 반영된 거래가액과 시점수정치, 개별 요인(도로 접면, 상업용도 활용 가치, 층별·위치별 효용 등)을 적정하게 반영했는지 면밀히 따져야 합니다.

근거 법령 · 대법원 판례, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조제2항

소송 서류를 송달받았으나 대처 방법을 몰라 기일을 놓치거나 불이익을 우려하는 상황입니다.

• 소유권이전등기 절차 이행과 부동산 인도를 함께 청구하는 매도청구소송에서는 소가(소송목적의 값, 즉 원고가 소송을 통해 청구하는 권리의 금전적 가치)에 비례하는 인지대와 송달료 외에도 법원 감정인에게 지급할 시가 감정료가 주요한 소송 비용 요인이 됩니다.

• 사업시행자가 대지 확보율, 인가 처분, 회답 촉구 및 협의 기간 등 절차적 요건을 모두 적법하게 갖추었다면 법원에서 매도 자체를 거부하기는 어렵습니다.

• 그럼에도 답변서를 법원에 제출하지 않거나 감정인의 현장조사에 직접 참여하지 않으면, 건물 내부의 수리 상태나 특수 시설물, 유리한 비교 거래사례 등이 누락된 채 1차 감정가가 낮게 산정될 위험이 커집니다.

근거 법령 · 민사소송법, 도시 및 주거환경정비법 제64조

1단계 소장 접수 확인과 송달 일자 대조

따라서 소장을 받은 소유자는 관할 지방자치단체의 사업시행계획인가 고시일, 내용증명 등 회답 촉구서를 실제로 수령한 날짜, 그리고 매도청구 소장 부본(소장 원본을 그대로 복사한 문서)이 도달한 날짜를 순서대로 대조하여 기간 도과(정해진 기한이 지나버림) 여부부터 점검해야 합니다.

2단계 감정 현장조사 대비와 의견서 제출

법원이 지정한 감정인이 현장조사를 나오기 전에 소유자 측에서 대상 부동산의 특수성, 인근 유사 개발사업 구역의 매매 사례, 임대수익 및 영업적 가치 등에 관한 참고자료를 정리해 법원에 의견서로 제출하는 과정이 매매대금 결정에 영향을 미칠 수 있습니다. 반면 답변서를 제출하지 않거나 감정인의 현장조사에 참여하지 않으면 건물 내부의 수리 상태나 특수 시설물, 유리한 비교 거래사례가 누락되어 1차 감정가가 낮게 산정될 위험이 큽니다.

3단계 감정 결과 검토와 보완 신청 대응

1차 법원 감정평가서에 비교표준지 선정 오류, 구체화된 개발이익 누락, 시점수정이나 개별 요인 비교의 위법·부당함이 있다면 감정인에 대한 사실조회나 감정보완 신청을 통해 다툴 수 있습니다. 기존 감정 결과에 중대한 오류가 있어 보완만으로는 시정이 어려운 경우 재감정을 신청할 수 있으며, 개별 사건의 재감정 채택 가능성과 대응 자료는 상담에서 확인합니다.

☑ 사업시행계획인가 고시일로부터 30일 내 서면 촉구 여부 확인

☑ 촉구서 수령 후 2개월 경과 뒤 2개월 내 청구 여부(봉투 우체국 소인 및 송달일자 확인)

☑ 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상(또는 80퍼센트 이상) 사용권원 확보 여부 확인

☑ 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전 취득 여부(등기사항전부증명서 및 상속 관계 확인)

☑ 매도청구 전 3개월 이상 실질 협의 진행 내역 증빙

☑ 매도청구 의사표시 도달일(또는 회답기간 만료 다음 날) 기준 시가 산정 기준시점 일치 여부

☑ 구체화된 개발이익 및 인근 거래사례, 상업용도 가치 등 감정 참고자료 준비

☑ 조합설립인가, 사업시행계획인가, 주택건설 사업계획승인 등 선행 행정처분의 법정 요건 충족 여부

도시 및 주거환경정비법 제64조제3항 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조제3항에 따라, 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하지 않으면 그 소유자는 조합설립이나 재건축 참가에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 보아 매도청구 대상이 됩니다.

매도청구소송의 소장 부본에 회답 촉구서를 첨부하거나 소장 자체에 촉구 의사를 담아 송달한 경우, 대법원 판례는 상대방이 2개월의 회답 기간 안에 사업 참가 의사를 밝히지 않는 것을 정지조건(그 조건이 성취되어야 법적 효력이 발생하는 조건)으로 하여 회답 기간 만료 다음 날에 매도청구권을 행사한 것과 같은 효과가 생긴다고 봅니다. 이 경우 회답 기간이 만료된 다음 날을 기준으로 개발이익이 포함된 시가에 의한 매매계약이 성립한 것으로 다루어집니다.

1차 법원 감정평가서에 비교표준지 선정 오류, 구체화된 개발이익 누락, 시점수정이나 개별 요인 비교의 위법·부당함이 있다면 감정인에 대한 사실조회나 감정보완 신청을 통해 다툴 수 있습니다. 기존 감정 결과에 중대한 오류가 있어 보완만으로는 시정이 어려운 경우 재감정을 신청할 수 있으며, 개별 사건의 재감정 채택 가능성과 대응 자료는 상담에서 확인합니다.

1심 판결 결과에 따라 소유자가 항소하더라도, 가집행 선고 여부·판결 확정 여부 등에 따라 후속 절차 진행 가능성이 달라질 수 있으므로, 1심 단계에서 절차적 요건·시가 산정 등을 충실히 다투는 것이 중요합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에