발간자료

다루는 주제
토지 경계 침범과 20년 점유취득시효 요건·점유의 승계와 기간 합산 주장·자주점유 추정과 악의의 무단점유 입증 공방·소유자 변동에 따른 대항력과 처분금지가처분·법원 측량감정을 통한 면적 특정과 서면 작성 유의점

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

주택이나 농지를 측량하는 과정에서 담장이나 건축물 일부가 이웃 토지를 침범한 사실을 확인하고 다투는 상황입니다.

• 등기부상 토지 소유자는 소유권에 기한 물권적 청구권(소유권자가 자기 땅을 온전히 돌려받거나 방해를 없애달라고 요구할 수 있는 법적 권리)인 소유물반환청구권과 소유물방해제거청구권을 근거로 침범한 시설물의 철거와 토지 인도를 요구할 수 있습니다(민법 제213조, 제214조).

• 먼저 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득합니다(민법 제245조 제1항). 또한 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득하는 등기부취득시효 규정도 있습니다(민법 제245조 제2항).

• 특히 제1항의 점유취득시효는 법률 규정에 따라 등기함으로써 소유권을 취득하므로, 20년의 점유 기간이 지났다고 하여 등기 없이 저절로 소유권이 넘어오는 것이 아니라 시효 완성을 원인으로 등기부상 소유자에게 소유권이전등기를 청구하는 절차를 거쳐야 합니다(민법 제186조, 제245조 제1항).

근거 법령 · 민법 제186조, 제213조, 제214조, 제245조

부모님으로부터 물려받은 부동산이나 이전 매도인이 가꾸던 마당의 점유 기간을 합쳐 시효를 주장하려는 상황입니다.

• 만약 부모가 점유하던 토지를 상속받았거나 종전 소유자로부터 건물과 대지를 매수하면서 침범 부분의 점유까지 함께 이어받았다면, 본인이 직접 점유한 기간이 20년에 미치지 못하더라도 전 점유자의 점유 기간을 합산할 수 있습니다(민법 제199조 제1항).

• 점유자의 승계인(점유 권리를 물려받거나 넘겨받은 사람)은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있기 때문입니다(민법 제199조 제1항).

• 다만 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 때에는 그 하자(법률상 흠이나 결함)도 계승(그대로 이어받음)하므로, 전 점유자가 소유의 의사 없이 빌려 썼거나 무단으로 점유했다면 승계인 역시 그 하자를 그대로 안게 됩니다(민법 제199조 제2항).

근거 법령 · 민법 제199조, 제245조 제1항

남의 땅인 줄 알면서 무단으로 썼는지, 아니면 자기 땅으로 잘못 알고 점유했는지를 두고 대립하는 상황입니다.

• 대법원 판례는 이러한 법률상 추정으로 인해 취득시효를 주장하는 점유자가 스스로 소유의 의사를 증명할 책임은 없고, 오히려 그 점유가 소유의 의사가 없는 타주점유(빌려 쓰거나 남의 땅인 줄 알면서 점유함)임을 주장하여 취득시효 성립을 부정하는 토지 소유자 측에 증명책임이 있다고 봅니다.

• 그러나 대법원 전원합의체 판례는 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위나 다른 법률요건이 없이, 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 증명된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사가 있는 점유라는 추정이 깨어진다고 봅니다. 즉 매매나 증여 같은 적법한 권원(어떤 행동을 정당화하는 법률상 원인) 없이 남의 땅임을 뻔히 알면서 침범해 들어간 악의의 무단점유임이 밝혀지면 자주점유 추정이 번복되어 20년이 지났더라도 시효취득이 부정됩니다.

• 반대로 대법원 판례는 토지를 매수·취득하여 점유를 개시함에 있어서 매수인이 인접 토지와의 경계선을 정확하게 확인해 보지 아니하여 착오로 인접 토지의 일부를 그가 매수·취득한 토지에 속하는 것으로 믿고 현실적으로 인도받아 점유하고 있다면, 인접 토지의 일부에 대한 점유 역시 소유의 의사에 기한 것이라고 보아야 한다고 판단합니다.

근거 법령 · 민법 제197조 제1항

점유 기간을 채운 후 혹은 분쟁 진행 중에 상대방이 제3자에게 소유권을 매매하거나 증여하여 등기를 넘긴 상황입니다.

• 대법원 판례는 취득시효 기간의 기산점(기간을 계산하기 시작하는 첫날)은 원칙적으로 시효취득의 기초가 되는 점유가 개시된 시점이고 당사자가 이를 임의로 선택할 수 없으며, 그 기산점을 기초로 취득시효가 완성된 후에 소유권이전등기를 마친 제3취득자에 대하여는 시효취득으로 대항할 수 없다고 봅니다. 따라서 점유자가 새 소유자에게 대항하기 위해 점유 개시 시점보다 뒤의 시점으로 기산점을 임의로 늦추어 주장하는 것도 허용되지 않습니다.

• 대법원 전원합의체 판례는 취득시효 기간이 경과하기 전에 등기부상 소유명의자가 변경된 경우에는 그로써 점유 상태의 계속이 파괴되었다고 할 수 없으므로 시효중단 사유가 되지 않으며, 시효 완성 당시의 등기명의자를 상대로 시효취득을 주장할 수 있다고 봅니다. 또한 이미 시효가 완성된 후 제3자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌더라도, 그 등기 시점을 새로운 기산점으로 삼아 그로부터 다시 20년의 점유 기간이 경과했다면 2차 취득시효의 완성을 주장할 수 있다는 것이 대법원 전원합의체 판례의 입장입니다.

• 그러므로 점유취득시효를 주장하려는 점유자는 상대방에게 내용증명을 보내거나 측량 다툼을 본격화하기 전에, 다툼의 대상에 관한 가처분 규정인 민사집행법 제300조 제1항에 따라 부동산처분금지가처분 신청을 검토할 수 있습니다.

근거 법령 · 민법 제186조, 제245조, 민사집행법 제300조 제1항

철거나 등기 청구를 위해 침범된 위치와 면적을 특정하고 각서나 계약서 작성 요청을 받은 상황입니다.

• 경계점을 지상에 복원하는 경계복원측량은 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제23조 제1항 제4호가 정한 지적측량에 해당하며, 토지소유자 등 이해관계인은 지적측량수행자에게 해당 측량을 의뢰할 수 있습니다(같은 법 제24조 제1항). 당사자가 소송 제기 전에 미리 발급받아 둔 경계복원측량성과도는 침범 현황을 파악하고 소장을 접수할 때 기초 소명자료(주장의 타당성을 뒷받침하는 입증 자료)로 활용됩니다.

• 그러나 본안소송 단계에서는 판결문 주문에 첨부할 정확한 감정도면과 선분 연결점 좌표를 확정하기 위해, 민사소송법 제335조에 따라 법원이 지정한 감정인을 통해 측량감정을 다시 진행하는 것이 일반적입니다.

• 만약 초기에 옆 땅 소유자로부터 경계 침범 항의를 받았다고 하여 법리 검토 없이 철거 각서를 써 주거나 토지 임대차계약서를 새로 작성하면, 그동안 유지되던 자주점유 추정이 깨지거나 이미 완성된 시효이익을 포기한 것으로 해석될 수 있으므로 서면 작성이나 합의 전에 먼저 법적 유불리를 점검해야 합니다.

근거 법령 · 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제23조 제1항 제4호·제24조 제1항, 민사소송법 제335조

1단계 부동산 공부 조사 및 점유 기간 대조

분쟁 대상 토지와 인접 토지의 등기사항증명서(폐쇄등기부 포함), 토지대장, 건축물대장, 지적도 및 임야도를 발급받아 최초 점유 시점부터 현재까지의 소유권 변동 이력과 공부상(공적인 장부상) 면적을 대조해야 합니다.

2단계 부동산처분금지가처분 신청 및 권리 보전

점유자가 이전등기를 마치기 전에 등기부상 소유자가 제3자에게 소유권이전등기를 넘겨주면 원칙적으로 그 제3자에게 시효 완성을 주장할 수 없게 되고, 시효 완성 당시 소유자의 등기의무는 이행불능(의무를 물리적·법적으로 이행할 수 없게 된 상태)에 빠지게 됩니다. 가처분 없이 본안소송만 제기했다가 소송 도중 토지 명의가 제3자에게 넘어가면 청구가 인정되기 어려워질 수 있으므로, 소장 접수 전후에 민사집행법 제300조 제1항에 따른 부동산처분금지가처분 신청을 검토할 수 있습니다.

3단계 사전 경계복원측량과 소장 및 반소 제기

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제23조 제1항 제4호 및 제24조 제1항에 따라 지적측량수행자에게 의뢰해 발급받은 경계복원측량성과도는 침범 사실을 파악하고 소장을 작성하는 기초 증거로 유용합니다.

4단계 법원 측량감정 실시 및 청구취지 특정

법원이 건물·담장 철거와 토지 인도를 명하거나 특정 면적에 대한 소유권이전등기를 명하는 판결을 내릴 때에는 판결문 주문에 첨부할 정확한 감정도면이 필요하므로, 소송 절차 안에서 민사소송법 제335조에 따라 법원이 지정한 감정인을 통해 측량감정을 다시 거치는 것이 일반적입니다. 법원 감정인의 측량감정서가 제출되면 그 도면상의 점들을 연결한 부분과 면적에 맞추어 소유권이전등기 청구취지 또는 건물·담장 철거 및 토지 인도 청구취지를 변경·특정하게 됩니다.

☑ 본인의 점유 기간이 20년 이상인지, 또는 피상속인(사망하여 유산을 물려준 사람)·종전 매도인의 점유 기간을 합산해 20년이 되는지 여부 (민법 제245조 제1항, 제199조 제1항·제2항)

☑ 연도별 항공사진, 과거 매매계약서와 대금 영수증, 건축물대장을 통해 20년 이상의 점유 계속을 증명할 수 있는지 여부

☑ 매매계약서·경계 착오 경위 등 소유의 의사로 볼 자료가 있는지, 반대로 무단점유·임대차계약·사용료 지급 등 타주점유 증거가 있는지 여부 (민법 제197조 제1항)

☑ 점유 개시 후 20년이 완성된 뒤에 제3자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌는지, 소유자 변동 시점부터 다시 20년(2차 시효)이 지났는지 여부 (민법 제186조, 제245조 제1항)

☑ 본안소송 제기 전 또는 소송 중 등기부상 소유자가 제3자에게 토지를 처분하여 시효 완성에 따른 등기청구가 막힐 위험이 있는지 여부 (민사집행법 제300조 제1항)

☑ 지적도상 경계를 넘어선 담장·처마·건물·경작지의 위치와 면적을 경계복원측량 및 법원 측량감정으로 특정할 수 있는지 여부 (민법 제213조·제214조, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제23조 제1항 제4호)

☑ 재산세 납부 내역, 건축허가·증축 기록, 인근에 오래 거주한 주민들의 사실확인서 등 점유 개시 당시 사정 증빙의 확보 여부

☑ 상대방의 항의에 대응하여 법리 검토 없이 철거 각서를 써 주거나 토지 임대차계약서를 새로 작성하여 시효이익을 포기한 사실이 있는지 여부

합산하여 주장할 수 있습니다. 따라서 본인이 직접 점유한 기간이 20년에 미치지 못하더라도 피상속인이나 종전 매도인이 점유한 기간을 합쳐 20년의 시효기간을 채울 수 있습니다(민법 제245조 제1항). 다만 민법 제199조 제2항에 따라 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 때에는 그 하자도 계승하므로, 만약 전 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 타주점유였다면 승계인 역시 자주점유를 인정받기 어렵습니다.

대법원 판례는 토지를 매수·취득하여 점유를 시작할 때 인접 토지와의 경계선을 정확히 확인하지 않아 착오로 인접 토지의 일부를 매수한 토지에 속하는 것으로 믿고 현실적으로 인도받아 점유해 왔다면, 그 인접 토지 일부에 대한 점유 역시 소유의 의사에 기한 점유로 보아야 한다고 판단합니다. 다만 점유 개시 당시 소유권 취득의 원인이 될 만한 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유했다는 점이 상대방에 의해 증명되면 자주점유 추정이 깨질 수 있으므로, 당시 매수 경위와 지형 현황을 구체적으로 살펴야 합니다.

점유 개시 시점부터 20년이 완성된 시점과 토지 소유자가 바뀐 시점의 선후 관계를 먼저 확인해야 합니다. 대법원 전원합의체 판례는 취득시효 기간이 경과하기 전에 등기부상 소유명의자가 변경된 것만으로는 시효가 중단되지 않으므로, 시효 완성 당시의 새 소유명의자를 상대로 시효취득을 주장할 수 있다고 봅니다. 반대로 이미 20년의 시효가 완성된 뒤에 등기를 하지 않고 있는 사이 제3자가 소유권이전등기를 마쳤다면 원칙적으로 그 제3자에게는 시효취득으로 대항할 수 없다는 것이 대법원 판례입니다. 다만 제3자 앞으로 소유권이 변동된 시점을 새로운 기산점으로 삼아 그로부터 다시 20년의 점유 기간이 경과했다면 2차 취득시효 완성을 다툴 수 있으므로 등기사항증명서상 접수일자를 정확히 대조해 보아야 합니다.

따라서 점유자가 이전등기를 마치기 전에 등기부상 소유자가 제3자에게 소유권이전등기를 넘겨주면 원칙적으로 그 제3자에게 시효 완성을 주장할 수 없게 되고, 시효 완성 당시 소유자의 등기의무는 이행불능에 빠지게 됩니다. 가처분 없이 본안소송만 제기했다가 소송 도중 토지 명의가 제3자에게 넘어가면 청구가 인정되기 어려워질 수 있으므로, 소장 접수 전후에 민사집행법 제300조 제1항에 따른 부동산처분금지가처분 신청을 검토할 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에