발간자료

다루는 주제
위반 건축물 시정명령 및 이행강제금 계고 단계 대응·이행강제금 산정 기준 대조와 법정 감경 특례 소명·반복 부과 횟수 한도 확인 및 원상복구 시 부과 중지·개발부담금 예정 통지에 대한 거래가격 신고 및 고지 전 심사

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

시청이나 구청에서 위반 건축물 시정명령 사전통지나 이행강제금 계고서를 받아 당황스러운 상황입니다.

• 허가권자는 대지나 건축물이 건축법령을 위반한 경우 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자에게 상당한 기간을 정하여 해체·개축·증축·수선·용도변경·사용금지 등의 시정명령을 내릴 수 있습니다.

• 시정기간 안에 이를 이행하지 않으면 다시 상당한 이행기한을 정해야 하고, 그 기한까지 시정명령을 이행하지 않을 때 비로소 이행강제금을 부과합니다.

• 사전통지 및 의견제출 단계에서부터 변호사를 대리인으로 선임하여 실측 면적 오류, 전 소유자 시절 위반 사실 등을 소명하는 자료를 제출하고 부과 제외나 감경 적용을 요청할 수 있으나, 감경 여부는 허가권자의 재량에 따릅니다(건축법 제80조의2).

근거 법령 · 건축법 제79조, 제80조, 제80조의2, 행정절차법 제21조, 제27조

부과된 이행강제금 액수가 과도하게 산정되었거나 법률상 감경 요건에 해당하는지 확인이 필요한 상황입니다.

• 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액을 부과합니다.

• 이때 곱하는 비율은 건폐율 초과 100분의 80, 용적률 초과 100분의 90, 허가를 받지 않고 건축한 경우 100분의 100, 신고를 하지 않고 건축한 경우 100분의 70이며, 건축조례로 낮추어 정하더라도 100분의 60 이상이어야 합니다.

• 또한 위반행위 후 소유권이 변경된 경우, 임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중에 위반내용을 시정하기 어려운 경우(최초의 시정명령 전에 이미 임대차계약을 체결한 경우로서 해당 계약이 종료되거나 갱신되는 경우는 제외), 위반면적이 30제곱미터 이하인 경우(건축법 시행령 별표 1 제1호부터 제4호까지의 건축물로 한정하며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 집합건축물은 제외) 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하면 100분의 75의 범위에서 이행강제금을 감경할 수 있습니다.

근거 법령 · 건축법 제80조, 제80조의2, 건축법 시행령 제115조의3, 제115조의4

매년 반복해서 부과되는 이행강제금의 적법성과 철거 공사를 마친 뒤의 부과 처분 효력을 다투는 상황입니다.

• 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있습니다.

• 만약 시정명령을 받은 자가 철거·원상복구 등으로 이를 이행하면 허가권자는 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수해야 합니다.

• 이미 부과된 금액은 징수하도록 규정되어 있으므로, 원상복구 공사를 마친 시점과 부과처분 통지 시점의 선후 관계가 불복 사건의 주요 쟁점이 됩니다.

근거 법령 · 건축법 제80조 제5항, 제6항

개발부담금 예정 통지서를 수령하여 토지 가액 산정이나 개발비용 공제 내역을 바로잡아야 하는 상황입니다.

• 대표적인 부담금 분쟁인 개발부담금의 부과 기준은 부과 종료 시점의 부과 대상 토지의 가액(종료시점지가)에서 부과 개시 시점의 부과 대상 토지의 가액(개시시점지가), 부과 기간의 정상지가상승분 및 개발비용을 뺀 금액으로 합니다.

• 예정 통지된 부과기준과 부과 금액에 이의가 있는 납부의무자는 예정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 고지 전 심사를 청구할 수 있고, 시장·군수·구청장은 청구를 받은 날부터 15일 이내에 심사하여 그 결과를 청구인에게 알려야 합니다.

• 또한 국가·지방자치단체 등으로부터 매입한 경우나 경매·입찰로 매입한 경우 등 법이 정한 사유에 해당하여 실제의 매입 가액이나 취득 가액을 기준으로 개시시점지가를 산정받으려면, 예정 통지를 받은 날부터 15일 이내에 매입 가액이나 취득 가액을 증명하는 서류를 첨부하여 거래가격 신고서를 제출해야 합니다.

근거 법령 · 개발이익 환수에 관한 법률 제8조, 제10조, 제11조, 제14조, 개발이익 환수에 관한 법률 시행령 제15조, 제16조, 개발이익 환수에 관한 법률 시행규칙 제9조

최종 부과고지서가 발급되어 처분의 취소를 구하면서 강제징수나 압류를 막기 위해 집행정지를 검토하는 상황입니다.

• 사전 의견제출이나 고지 전 심사를 거쳤음에도 최종적으로 이행강제금 부과처분서나 부담금 납부고지서를 수령했다면, 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일, 처분이 있었던 날부터 180일(행정소송은 정당한 사유가 없는 한 처분이 있은 날부터 1년) 이내에 행정심판이나 취소소송을 제기해야 합니다.

• 시장·군수·구청장의 처분에 대한 행정심판은 원칙적으로 시·도지사 소속 행정심판위원회에서 심리·재결하지만, 개발부담금 등의 부과·징수에 이의가 있는 자는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구할 수 있고 중앙토지수용위원회가 심리·의결하여 재결합니다.

• 아울러 개발부담금은 재해나 도난으로 재산에 심한 손실을 받은 경우나 사업에 뚜렷한 손실을 입은 경우 등으로 납부가 곤란하다고 인정되면 신청에 따라 3년의 범위에서 납부 기일을 연기하거나 5년의 범위에서 분할 납부를 인정받을 수 있으므로, 해당 요건에 부합하는지도 함께 점검해야 합니다.

근거 법령 · 개발이익 환수에 관한 법률 제20조, 제26조, 행정심판법 제6조, 제27조, 제30조, 행정소송법 제20조, 제23조

1단계 통지서 수령과 증빙자료 확인

제22대 국회에서 의원 발의된 건축법 관련 법률안은 총 56건에 달하며, 현행 건축법령 역시 위반 건축물에 대한 이행강제금 산정 비율과 가중·감경 특례를 세부적으로 나누어 규정하고 있습니다. 따라서 관할 시청·군청·구청으로부터 건축법령 위반에 따른 시정명령 사전통지서나 이행강제금 부과 계고서를 수령했다면, 본처분 고지서가 나오기 전에 선행 절차의 적법성과 면적·금액 산정 기준이 법령에 부합하는지부터 확인해야 합니다. 허가권자는 대지나 건축물이 건축법령을 위반한 경우 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자에게 상당한 기간을 정하여 해체·개축·증축·수선·용도변경·사용금지 등의 시정명령을 내릴 수 있습니다. 시정기간 안에 이를 이행하지 않으면 다시 상당한 이행기한을 정해야 하고, 그 기한까지 시정명령을 이행하지 않을 때 비로소 이행강제금을 부과합니다. 또한 이행강제금을 부과하기 전에는 상당한 이행기한을 정하여 기한까지 이행하지 않으면 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로 계고해야 하며, 실제 부과할 때는 금액, 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기 기관 등을 구체적으로 밝힌 문서로 해야 합니다. 만약 시정명령을 받은 자가 철거·원상복구 등으로 이를 이행하면 허가권자는 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수해야 합니다. 이미 부과된 금액은 징수하도록 규정되어 있으므로, 원상복구 공사를 마친 시점과 부과처분 통지 시점의 선후 관계가 불복 사건의 주요 쟁점이 됩니다. 실제로 시정기한 내에 철거를 완료했음에도 현장 확인이 늦어져 이행강제금이 부과된 사안이라면, 철거 공사 계약서, 폐기물 처리 확인서, 날짜가 기록된 공정별 현장 사진 등을 갖추어 처분 당시에 이미 의무 불이행 상태가 해소되었음을 입증하고 부과처분 취소를 다투게 됩니다.

2단계 고지 전 심사와 의견제출 신청

시장·군수·구청장이 개발부담금을 결정·부과하려면 미리 납부의무자에게 결정될 부과기준과 부과 금액을 알려야 합니다. 예정 통지된 부과기준과 부과 금액에 이의가 있는 납부의무자는 예정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 고지 전 심사를 청구할 수 있고, 시장·군수·구청장은 청구를 받은 날부터 15일 이내에 심사하여 그 결과를 청구인에게 알려야 합니다. 또한 국가·지방자치단체 등으로부터 매입한 경우나 경매·입찰로 매입한 경우 등 법이 정한 사유에 해당하여 실제의 매입 가액이나 취득 가액을 기준으로 개시시점지가를 산정받으려면, 예정 통지를 받은 날부터 15일 이내에 매입 가액이나 취득 가액을 증명하는 서류를 첨부하여 거래가격 신고서를 제출해야 합니다. 본처분 납부고지서가 발급되기 전인 이 15일·30일의 기간 안에 감정평가 자료와 누락된 개발비용 증빙서류를 정리해 제출하고 산정 오류를 바로잡도록 요청하는 것이 초기 대응의 중심입니다.

3단계 행정심판 청구와 집행정지 신청

사전 의견제출이나 고지 전 심사를 거쳤음에도 최종적으로 이행강제금 부과처분서나 부담금 납부고지서를 수령했다면, 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일, 처분이 있었던 날부터 180일(행정소송은 정당한 사유가 없는 한 처분이 있은 날부터 1년) 이내에 행정심판이나 취소소송을 제기해야 합니다. 청구인은 변호사를 대리인으로 선임하여 처분청의 사실오인, 산정 방식의 위법, 절차적 하자와 재량권의 일탈·남용을 다툴 수 있습니다. 시장·군수·구청장의 처분에 대한 행정심판은 원칙적으로 시·도지사 소속 행정심판위원회에서 심리·재결하지만, 개발부담금 등의 부과·징수에 이의가 있는 자는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구할 수 있고 중앙토지수용위원회가 심리·의결하여 재결합니다. 한편 행정심판이나 행정소송을 제기하더라도 처분의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행에는 원칙적으로 영향을 주지 않습니다. 건축법상 이행강제금을 납부기한까지 내지 않으면 「지방행정제재·부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수하며, 독촉장을 받고도 지정된 기한까지 완납하지 않으면 재산이 압류될 수 있습니다. 개발부담금의 납부의무자는 부과일부터 6개월 이내에 개발부담금을 납부해야 하고, 지정된 기한까지 완납하지 않으면 독촉장이 발부된 뒤 가산금 등과 함께 「지방행정제재·부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수될 수 있습니다. 따라서 일시 납부나 강제징수로 사업 운영이나 생계에 중대한 손해 또는 회복하기 어려운 손해가 생길 우려가 있다면 본안 청구와 함께 집행정지 신청을 검토합니다. 아울러 개발부담금은 재해나 도난으로 재산에 심한 손실을 받은 경우나 사업에 뚜렷한 손실을 입은 경우 등으로 납부가 곤란하다고 인정되면 신청에 따라 3년의 범위에서 납부 기일을 연기하거나 5년의 범위에서 분할 납부를 인정받을 수 있으므로, 해당 요건에 부합하는지도 함께 점검해야 합니다.

☑ 현재 수령한 통지 문서가 시정명령·계고서인지, 개발부담금 예정 통지서(15일 내 거래가격 신고·30일 내 고지 전 심사 대상)인지, 최종 부과고지서(90일 내 심판·소송 대상)인지 여부 확인

☑ 이행강제금 부과 전 상당한 기간을 정한 시정명령과 문서에 의한 계고가 적법하게 이루어졌는지, 부과 문서에 금액·부과 사유·이의제기 방법 등이 명시되었는지 여부 확인

☑ 위반행위 후 소유권 변경, 임차인으로 인한 시정 곤란, 위반면적 30㎡ 이하, 농어업용 시설 등 이행강제금 감경·가중 제외 요건 해당 여부 점검

☑ 지방자치단체의 조례로 정한 기간 안에 시정했는지 여부 및 연간 부과 횟수 한도(최초 시정명령일 기준 연 2회 이내 조례 기준) 준수 여부 확인

☑ 철거·원상복구 공사 완료 시점과 부과처분 통지 시점의 선후 관계 및 공정별 사진, 폐기물 처리 확인서 구비 여부 점검

☑ 개발부담금 개시시점지가 및 종료시점지가 산정의 적정성과 순 공사비·설계비·기부채납 가액 등 개발비용 명세서 반영 누락 여부 확인

☑ 부담금관리 기본법상 최소한의 범위 부과 및 동일 대상 이중 부과 금지 원칙 위반 여부 확인

☑ 개발부담금 행정심판의 중앙토지수용위원회 관할 확인, 집행정지 신청 및 납부 기일 연기(3년 범위)·분할 납부(5년 범위) 요건 부합 여부 점검

본처분 고지서가 나온 뒤 행정심판이나 행정소송을 제기하는 것도 가능하지만, 예정 통지 단계의 절차를 놓치면 유리한 산정 기준을 적용받기 어려워질 수 있습니다. 국가·지방자치단체 등으로부터 매입하거나 경매·입찰로 매입한 경우처럼 개발이익 환수에 관한 법률 제10조 제3항 각 호에 해당해 실제 매입 가액을 개시시점지가 산정에 쓰려면 예정 통지를 받은 날부터 15일 이내에 증명 서류를 붙인 거래가격 신고서를 내야 하고, 산정된 지가나 개발비용 누락을 다투는 고지 전 심사는 예정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 청구할 수 있습니다.

시장·군수·구청장의 처분에 대한 행정심판은 원칙적으로 시·도지사 소속 행정심판위원회에서 심리·재결하지만, 개발부담금 등의 부과·징수에 이의가 있는 경우에는 개발이익 환수에 관한 법률 제26조 제1항·제2항의 특례에 따라 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구하고, 중앙토지수용위원회가 심리·의결하여 재결합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에