발간자료

다루는 주제
상가건물 임대차보호법 적용 범위와 환산보증금·10년 계약갱신요구권과 묵시적 갱신·임대료 인상 한도와 관리비 내역 제공·3기 차임 연체와 상가계약해지 및 갱신거절 사유·권리금 회수 보호와 손해배상 청구

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

임차한 상가에서 영업을 이어가던 중 보증금과 월세 규모에 따라 어떤 법 조항이 적용되는지 혼란스러운 경우가 많습니다.

• 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 임대차계약에는 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항이 적용됩니다. 다만 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 일부 조항을 제외하고 적용이 배제됩니다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서, 제3항,).

• 상가건물 임대차보호법 제2조제2항 및 같은 법 시행령 제2조제1항·제2항·제3항에 따르면 보증금 외에 월 단위의 차임이 있는 경우 월 차임액에 1분의 100을 곱하여 보증금에 합산한 금액을 기준으로 삼습니다(,).

• 이 합산 금액이 서울특별시 9억원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시 6억9천만원, 광역시(과밀억제권역 포함 지역·군지역·부산광역시 제외)·세종특별자치시·파주시·화성시·안산시·용인시·김포시·광주시 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원 이하일 때 우선변제권, 임차권등기명령, 100분의 5 차임 증액 상한, 법정 묵시적 갱신 규정까지 모두 적용됩니다(상가건물 임대차보호법 제5조·제6조·제10조제4항·제11조, 같은 법 시행령 제2조제1항·제4조,,).

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제2조, 제5조, 제6조, 제10조제4항, 제11조, 같은 법 시행령 제2조, 제4조

계약 만료일이 다가오는데 재계약 통지 시점과 전체 영업 가능 기간을 놓쳐 불리한 처지에 놓이기도 합니다.

• 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조제1항 본문,).

• 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다(상가건물 임대차보호법 제10조제2항·제3항 본문,).

• 환산보증금 이하 상가에서는 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지나 조건변경 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 이때 존속기간은 1년으로 봅니다(상가건물 임대차보호법 제10조제4항,).

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조제1항, 제10조제2항, 제10조제3항 본문, 제10조제4항

재계약 협의 중 임대인이 무리한 월세 증액을 요구하거나 항목 없는 관리비를 일방적으로 청구해 갈등이 빚어집니다.

• 다만 이 증감청구권은 임대차계약 존속 중 당사자 일방이 청구하는 경우에 한하여 적용되고, 증액의 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과하지 못하며, 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 청구하지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 단서·제2항, 같은 법 시행령 제4조,,).

• 반면 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신 시에는, 당사자가 조세·공과금·주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조의2,).

• 현행 상가건물 임대차보호법 제19조의2제1항·제2항에 따르면 임대차계약 시 합의로 임차인이 임대인에게 상가건물의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 납부하는 경우 임차인은 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있고, 요청받은 임대인은 이에 따라야 합니다(,).

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조의2, 제11조, 제19조의2, 같은 법 시행령 제4조, 제8조

월세를 제때 내지 못해 누적된 금액이 발생했을 때 즉시 계약이 해지되거나 갱신이 거절될까 불안해합니다.

• 아울러 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약 기간 중이라도 계약을 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8,).

• 대표적인 사유로는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(제1호), 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우(제2호), 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우(제3호), 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우(제4호), 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우(제5호), 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우(제6호), 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르거나 안전사고 우려 또는 다른 법령에 따라 철거·재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우(제7호 각 목), 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(제8호)가 규정되어 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조제1항 단서,).

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조제1항 단서, 제10조의8

영업을 종료하고 신규임차인을 주선하려 하지만 임대인의 방해로 권리금을 회수하지 못할 위기에 부딪힙니다.

• 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 등 상가건물 임대차보호법 제10조의4제1항 각 호의 행위로 권리금 회수를 방해한 때에는 임대차 종료 당시의 권리금과 신규임차인이 지급하기로 한 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않는 범위에서 손해배상 청구가 문제 됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4제1항·제3항,).

• 이 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4제4항,).

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조의4제1항, 제3항, 제4항

1단계 계약 조건 검토와 갱신 통지

임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조제1항 본문,). 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다(상가건물 임대차보호법 제10조제2항·제3항 본문,). 이 10년 계약갱신요구권은 환산보증금을 초과하는 상가임대차에도 동일하게 적용됩니다(상가건물 임대차보호법 제2조제3항,).

2단계 법원 감정 절차와 쟁점 정리

상가임대차 관련 소송에서 소요 기간과 절차 비용을 좌우하는 핵심 변수는 목적물 가액, 연체 차임이나 관리비 공제 규모, 그리고 법원 감정 절차의 진행 여부입니다. 환산보증금 초과 상가에서 상가건물 임대차보호법 제10조의2에 따른 차임·보증금 증감청구 소송을 진행할 때는 주변 상가건물의 시세와 적정 임료를 산정하기 위한 임료 감정이 이루어지는 경우가 많고, 노후·훼손에 따른 안전사고 우려(제10조제1항제7호나목)로 갱신거절의 적법성을 다툴 때는 구조안전진단이나 감정이 추가되어 비용과 시간이 늘어날 수 있습니다().

3단계 임차권등기와 손해배상 청구

임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 등 상가건물 임대차보호법 제10조의4제1항 각 호의 행위로 권리금 회수를 방해한 때에는 임대차 종료 당시의 권리금과 신규임차인이 지급하기로 한 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않는 범위에서 손해배상 청구가 문제 됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4제1항·제3항,). 이 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4제4항,). 아울러 퇴거 시점의 원상복구 범위를 둘러싼 공제 다툼이나, 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 나가야 할 때 신청하는 임차권등기명령(상가건물 임대차보호법 제6조, 환산보증금 이하 적용), 임대인의 건물인도 청구(명도소송) 등이 한꺼번에 진행되기도 합니다(). 따라서 갱신이나 해지 통지를 앞둔 단계부터 권리금 회수 일정과 보증금 반환, 원상복구 범위를 종합적으로 계산하여 대응 순서를 잡아야 손실을 줄일 수 있습니다.

☑ 보증금 + (월 차임 × 100) 합산액이 소재지 기준금액(서울 9억원 등) 이하인지 여부

☑ 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 통지가 도달했는지 및 전체 10년 이내인지 여부

☑ 누적 3기 차임액 연체 이력, 무단 전대, 계약 시 고지된 철거·재건축 계획 등 존재 여부

☑ 청구 당시 차임·보증금의 100분의 5 이내인지, 직전 증액 후 1년이 지났는지 여부(환산보증금 이하)

☑ 2026년 5월 12일 이후 체결·갱신 계약으로서 관리비 부과 내역 요청 대상인지 여부

☑ 상가건물 인도, 사업자등록 신청, 관할 세무서장의 임대차계약서 확정일자 부여 여부

상가건물 임대차보호법 제2조제3항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년 범위의 계약갱신요구권(제10조제1항·제2항·제3항 본문)과 대항력(제3조), 권리금 회수기회 보호(제10조의3부터 제10조의7까지), 3기 차임 연체 해지(제10조의8) 규정은 지역별 환산보증금 기준을 초과하는 상가임대차에도 동일하게 적용됩니다().

연속하여 밀리지 않았더라도 누적 연체액이 해당 기준에 이르면 사유가 될 수 있는데, 상가건물 임대차에서 임대인의 갱신거절은 임대차기간 중 어느 때라도 3기분에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있으면 가능하고(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호), 계약 해지는 해지 통보 당시 연체액이 3기의 차임액에 달해야 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8,). 두 요건은 서로 다르므로 구별이 필요합니다.

환산보증금 이하 상가라면 상가건물 임대차보호법 제10조제4항에 따라 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절이나 조건변경 통지가 없을 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 이때 존속기간은 1년으로 봅니다(). 또한 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다(상가건물 임대차보호법 제10조제5항,). 반면 환산보증금 초과 상가는 민법상 묵시적 갱신 규정을 따릅니다(상가건물 임대차보호법 제2조제3항,).

상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다(). 따라서 계약 체결 당시 임차인의 법정 계약갱신요구권을 사전 배제하거나 권리금 회수기회 보호 규정을 잠탈하는 등 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 원칙적으로 효력을 인정받기 어렵습니다.

2026년 5월 12일부터 시행된 상가건물 임대차보호법 제19조의2에 따라, 임대차계약 시 합의로 임차인이 임대인에게 관리비를 납부하는 경우 임차인은 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있고 임대인은 이에 따라야 합니다(,). 다만 이 규정은 법 시행일인 2026년 5월 12일 이후 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 경우부터 적용되며, 월 관리비가 10만원 미만인 경우에는 항목별 금액을 생략하고 포함된 비용 항목만 표시하여 제공할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 부칙 제21083호 제2조, 같은 법 시행령 제8조제3항,,).

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에