발간자료

다루는 주제
임차 건물 화재 시 임대인과 임차인의 책임 구분·이웃으로 번진 불에 적용되는 실화책임법 기준·손해액 산정 범위와 감가상각 반영·현장 훼손 방지와 섣부른 합의 주의

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

임차한 점포 내부에서 불이 시작되어 목적물이 소실되었을 때 임대인과 세입자 사이에서 복구 책임을 두고 다툼이 발생합니다.

• 임차 건물이 불에 탔을 때 진행하는 화재소송은 민법 제390조의 채무불이행(계약상 의무를 지키지 않음) 책임과 민법 제758조의 공작물(인공적으로 만든 구조물이나 시설) 점유자·소유자 책임을 중심으로 다툽니다.

• 대법원 판례는 임차인이 지배·관리하는 건물 부분에서 화재가 발생한 경우, 발화 원인이 밝혀지지 않았더라도 임차인이 임차 목적물 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다했음을 증명하지 못하는 한 채무불이행에 따른 손해배상 책임을 진다고 봅니다.

• 대법원 판례는 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하는 임대인의 책임 영역에 속하므로 임차인에게 채무불이행 책임을 물을 수 없다고 봅니다.

근거 법령 · 민법 제390조, 민법 제615조, 민법 제654조, 민법 제758조, 상가건물 임대차보호법 제19조의2

화재가 발생한 점포를 넘어 인근 상가나 위층 세대로 불길이 옮겨붙어 대규모 재산 피해가 번진 상황입니다.

• 실화책임에 관한 법률 제2조는 이 법의 적용 범위를 실화로 인하여 화재가 발생한 경우 연소로 인한 부분에 대한 손해배상 청구로 한정하고 있습니다.

• 실화책임에 관한 법률 제3조제1항에 따라 실화(실수로 불을 냄)가 중대한 과실로 인한 것이 아닌 경우 배상의무자는 법원에 손해배상액의 경감(액수를 깎아 줄임)을 청구할 수 있습니다.

• 경과실(주의를 기울였으나 미처 막지 못한 가벼운 과실)로 인정되어 배상의무자가 경감을 청구하면, 법원은 실화책임에 관한 법률 제3조제2항에 규정된 여섯 가지 사정을 종합적으로 고려하여 배상액을 감경할 수 있습니다.

근거 법령 · 실화책임에 관한 법률 제1조, 제2조, 제3조, 민법 제765조

불에 탄 건물의 철거비와 원상복구 공사비뿐 아니라 영업 중단에 따른 손실액 청구까지 겹쳐 배상 액수를 확정해야 하는 상황입니다.

• 화재로 인한 손해배상 책임이 인정될 때 배상해야 할 손해의 범위는 민법 제393조(민법 제763조에 따라 불법행위 손해배상에 준용)에 따라 통상손해를 한도로 하는 것이 원칙입니다.

• 대법원 판례는 화재로 훼손된 건물을 수리할 때 교환가치의 증가가 현저하다면 공평의 원칙상 수리비에서 감가상각에 해당하는 금액을 공제하거나 새 부품 교환에 따른 가치 증가분을 제한 금액만을 손해로 인정할 수 있다고 봅니다.

근거 법령 · 민법 제393조, 민법 제763조

영업 재개나 건물 수리를 서두르다 발화 원인을 밝힐 현장 증거를 치워버리거나 손해 범위가 불분명한 상태에서 서면 합의를 요구받는 상황입니다.

• 대법원 판례는 당사자 일방이 입증에 필요한 현장 증거를 임의로 훼손하거나 멸실시켜 감정 등 증거조사를 불가능하게 만든 경우, 법원이 변론 전체의 취지로 참작하여 증명책임을 지는 쪽이나 증거를 훼손한 쪽에 불리한 사실인정을 할 수 있다고 봅니다.

• 따라서 복구 공사를 시작하기 전에는 현장 사진과 다각도의 영상을 상세히 남기고, 이해관계인들과 일정 협의를 거쳐 합동 감식을 진행하거나 민사소송법 제375조에 따른 증거보전 신청을 통해 현장 감정 및 기록을 확보하는 방안을 고려할 수 있습니다.

• 대법원 판례는 불법행위로 인한 손해배상에 관하여 가해자와 피해자 사이에 합의가 이루어졌더라도, 합의 당시 전혀 예상할 수 없었던 후발적 손해가 아니라면 합의서에 기재된 포기 조항에 따라 추가 청구가 제한될 수 있다고 봅니다.

근거 법령 · 민사소송법 제375조

1단계 공적 화재 조사 및 기록 확보

소방서 화재조사관과 경찰 과학수사팀, 국립과학수사연구원 등이 합동으로 현장 감식을 진행하여 발화 지점과 발화 원인을 조사합니다. 소방 당국은 조사 결과를 바탕으로 화재현장 조사서를 작성하며, 당사자는 공공기관의 정보공개에 관한 법률에 따른 정보공개청구를 통해 화재증명원과 화재현장 조사서를 확보할 수 있습니다.

2단계 현장 보존 및 증거보전 신청

본안 소송이 제기되기 전이라도 현장이 훼손되거나 철거될 우려가 급박하다면 민사소송법 제375조에 따라 법원에 증거보전을 신청할 수 있습니다. 증거보전 절차를 통해 법원이 지정한 감정인이 현장에 나와 상태를 기록하고 감정을 마친 뒤에야 안전하게 복구 공사를 진행할 수 있습니다.

3단계 법원 감정 및 손해액 산정

대법원 판례는 소방서의 화재현장 조사서가 민사소송에서 유력한 증거 자료가 되지만 법원이 그 조사 결과에 구속되는 것은 아니며, 법원 감정이나 반증을 통해 다른 원인이 밝혀지면 조사서와 다른 사실인정을 할 수 있다고 봅니다.

☑ 발화 지점이 임차인 전용 구역인지 건물 공용 설비·벽체 내부 배선인지 여부 및 임대차계약서·관리비 내역서 확인

☑ 발화 구역 자체의 파손 손해인지 불이 이웃 건물·타인 점포로 옮겨붙어 확대된 연소 손해인지 여부 구분

☑ 전열기구 방치 등 실화자의 주의의무 위반 정도, 초기 진화·신고 노력, 건물 방화구획 미비 등 연소 확대 원인 확인

☑ 소방서 화재증명원·화재현장 조사서 발급 여부 및 국립과학수사연구원(국과수) 감정서 유무 확인

☑ 복구 철거 전 민사소송법 제375조에 따른 증거보전 신청 상태 확인

☑ 건물 복구 견적서, 파손 집기 구매 영수증·취득가액 자료 확보

☑ 휴업 손해 산정을 위한 부가가치세 과세표준증명원 및 소득금액증명원 등 세무 증빙 자료 확보

발화 지점이 임차인이 지배·관리하는 전용 구역이라면, 원인이 불분명하더라도 임차인이 보존상의 주의의무를 다했음을 증명하지 못하는 한 민법 제390조에 따라 배상 책임을 질 수 있습니다. 반면 건물 외벽이나 벽체 내부 노후 배선처럼 임대인이 관리하는 영역에서 불이 났거나 그 하자가 원인이라면 임대인의 책임으로 귀속(책임이 임대인에게 돌아감)될 수 있으므로, 구체적인 입증 방향은 상담에서 확인합니다.

불이 처음 난 임차 목적물 자체를 넘어 이웃 점포나 인접 건물로 옮겨붙은 연소 피해에는 실화책임에 관한 법률 제2조 및 제3조가 적용됩니다. 실화자에게 고의에 가까운 중대한 과실이 없다면 법원에 손해배상액 경감을 청구할 수 있으며, 법원은 화재 원인과 규모, 진화 노력, 당사자의 경제상태 등을 고려해 감경 비율을 결정합니다.

소방서의 화재현장 조사서에 원인이 미상으로 기재되었더라도 민사소송에서 법원 감정을 신청하거나 잔해물 정밀 분석을 통해 발화 원인을 다시 다툴 수 있습니다. 감정 끝에도 원인이 밝혀지지 않으면 발화 구역의 지배·관리 주체가 누구인지에 따라 법령상 입증책임 분배 원칙대로 결론이 나므로, 초기 기록 검토와 대응 방향은 상담에서 확인합니다.

상대방과 협의하거나 법원의 감정 절차를 거치지 않고 현장을 임의로 철거하면, 발화 원인과 건물 설비 하자를 밝혀낼 물리적 증거가 사라져 소송에서 불리한 판단을 받을 수 있습니다. 복구 공사를 시작하기 전 단계에서 증거 멸실이 우려된다면, 민사소송법 제375조에 따른 증거보전 신청을 통해 현장 감정 및 기록을 확보하는 방안을 고려할 수 있습니다.

채무불이행 또는 불법행위로 인한 손해배상의 범위는 통상의 손해를 한도로 하며(민법 제393조 제1항, 불법행위의 경우 민법 제763조 준용), 노후 건물의 수리·교체 비용을 산정할 때는 기존 사용 연수에 따른 감가상각이 반영될 수 있습니다. 수리로 인해 건물의 교환가치가 현저히 증가하거나 내용연수가 연장되는 경우에는 법원 손해액 감정을 통해 새 교체 비용에서 감가상각분을 공제한 금액으로 배상 범위가 산정될 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 고민하지 마세요. 상담이 필요하시면 엘케이파트너스에 바로 연락해 주세요.