발간자료

다루는 주제
도급계약상 공사대금 청구권과 3년 단기 소멸시효, 책임재산 보전처분 및 유치권·저당권 행사 절차, 추가 공사대금 인정 기준과 상대방 항변 방어, 소송 비용과 심리 기간에 영향을 미치는 요인, 공사대금 회수 과정에서 자주 발생하는 문제를 설명합니다.

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

공사를 마친 뒤 잔금 지급 기일이 지났음에도 건축주가 대금 결제를 미루며 시효 완성 시점이 다가오는 상황입니다.

• 민법 제664조에 따라 수급인(공사를 맡아 수행한 시공자)이 약정한 공사를 완성하면 도급인(공사를 맡긴 발주자나 건축주)은 그 결과에 대하여 보수를 지급할 의무를 부담합니다.

• 보수는 민법 제665조에 의하여 약정 기일이나 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급해야 합니다.

• 도급받은 자 및 공사의 설계·감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다.

근거 법령 · 민법 제163조 제3호, 제664조, 제665조

본안 판결이 나오기 전 건축주가 재산을 처분하거나 은닉할 위험이 있어 목적물 점유나 보전조치가 필요한 상황입니다.

• 본안 소송은 판결 확정까지 시일이 소요되므로, 소 제기 전후로 건축주 소유의 부동산, 예금채권, 임대차보증금 반환채권 등에 대해 가압류를 신청하여 책임재산을 보전하는 절차를 거칩니다.

• 공사대금 변제기(돈을 주기로 약정한 날)가 지난 상태에서 수급인이 공사 목적물을 적법하게 점유하고 있다면 민법 제320조에 따른 유치권(대금을 받을 때까지 물건을 넘겨주지 않고 맡아둘 권리)을 행사하여 변제받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다.

• 부동산 공사의 수급인은 민법 제666조에 근거하여 보수액에 관한 저당권 설정을 청구할 권리도 가집니다.

근거 법령 · 민법 제320조, 제666조

현장 상황에 맞추어 설계를 바꾸고 추가 시공을 완료했으나 건축주가 지체상금이나 하자를 핑계로 지급을 거부하는 상황입니다.

• 설계 변경이나 사정 변경으로 당초 계약 범위를 넘는 시공이 이루어진 경우, 추가 공사대금 청구를 위해서는 도급인의 추가 시공 지시나 묵시적 합의 사실을 수급인이 입증해야 하는 경우가 많습니다.

• 정식 변경계약서가 없더라도 작업지시서, 변경 도면, 감리 확인서, 자재 반입 내역 등이 판단 자료로 활용됩니다.

• 건축주가 미시공이나 하자보수비 상계(맞계산하여 깎음), 공사 지연에 따른 지체상금(지연 배상금) 공제를 주장할 수 있습니다. 이때는 공사 지연이 건축주의 설계 변경이나 인허가 지연 등 시공자의 책임 없는 사유로 일어났음을 소명(법원에 사실이라고 짐작할 만한 증거를 대는 일)하는 것이 중요합니다.

근거 법령 · 민법 제390조, 제667조

추가 시공 물량과 기성고 확정을 둘러싼 다툼으로 감정 절차와 다자간 분쟁이 병합되는 상황입니다.

• 공사대금 소송의 비용과 기간은 법원 건설 감정 절차의 유무와 범위에 따라 달라집니다.

• 계약서 외 추가 시공 물량을 산정하거나 중단된 공사의 기성고 비율을 확정해야 하는 경우 관련 감정인의 현장 감정 비용과 기간이 소요됩니다.

• 건축주가 반소나 항변으로 건물 하자 감정을 신청하여 하자보수비 상계를 다투거나, 발주자·원도급인·하수급인 간 하도급대금 직접지급 합의 및 채권 가압류가 경합하는 다자간 분쟁이 결합되면 심리 기간이 길어질 수 있습니다.

구두 독촉이나 단순한 내용증명 발송에만 의존하다가 법정 기한을 넘기거나 무단 점유로 형사 분쟁이 일어나는 상황입니다.

• 공사 완료 후 대금 지급을 구두로만 독촉하다가 3년의 단기 소멸시효를 넘기거나, 내용증명 우편 발송만으로 시효가 영구히 중단된다고 오인하여 6개월 이내에 정식 소송이나 가압류를 진행하지 않는 경우가 많습니다.

• 유치권을 행사하겠다며 이미 건축주에게 인도한 건물에 동의 없이 재진입하여 점유를 시도하면 불법행위로 인한 점유로 보아 유치권이 인정되기 어려울 뿐 아니라 형사상 건조물침입 등이 문제 될 수 있습니다.

근거 법령 · 민법 제163조 제3호, 제320조

1단계 소멸시효 점검 및 시효 중단 조치

준공일이나 약정 지급기일로부터 3년이 경과하기 전에 재판상 청구, 가압류 등 시효 중단 조치를 취하는 편이 안전합니다. 공사대금 채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년의 단기소멸시효가 적용되므로, 권리를 행사할 수 있는 때부터 3년이 경과하기 전에 재판상 청구·가압류 등 시효 중단 조치를 취하여야 합니다.

2단계 책임재산 보전처분 및 담보권 행사

본안 소송 전 건축주의 재산에 대한 가압류나 적법한 유치권 행사, 저당권설정청구 등을 통해 채권 보전을 먼저 검토합니다. 공사대금 변제기가 도래한 상태에서 수급인이 목적물을 적법하게 점유하고 있다면 민법 제320조에 따른 유치권을 행사하여 변제 시까지 인도를 거절할 수 있습니다.

3단계 본안 청구 및 감정·항변 방어

계약서 외 추가 시공 물량을 산정하거나 중단된 공사의 기성고 비율을 확정해야 하는 경우 관련 감정인의 현장 감정 비용과 기간이 소요됩니다. 건축주가 미시공·하자보수비 상계나 공기 지연에 따른 지체상금 공제를 주장할 때는, 공사 지연이 건축주의 설계 변경이나 인허가 지연 등 수급인의 책임 없는 사유로 발생했음을 소명하는 것이 중요합니다.

☑ 단기 소멸시효 도과(기한 경과) 여부: 완공일 또는 약정 잔금 지급기일로부터 3년 경과 여부 및 시효 중단 조치 내역 확인

☑ 본래 및 추가 공사 증빙: 도급계약서, 준공검사필증, 설계 변경 도면, 작업지시서, 자재 반입 송장 등 확인

☑ 유치권 점유의 적법성: 변제기 도래 여부, 인도 전부터 계속적·배타적 점유 유지 여부, 유치권 배제 특약 유무 확인

☑ 건축주 책임재산 파악: 완공 건물·토지 등기부등본, 임대차보증금, 예금 등 가압류 및 저당권 청구 대상 확인

☑ 지체상금·하자 항변 대비: 건축주의 설계 변경 요구 일자, 관공서 인허가 지연 내역 등 공기 지연 면책 사유 자료 확인

공사대금 채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년의 단기 소멸시효가 적용되므로, 권리를 행사할 수 있는 때부터 3년이 지나기 전에 재판상 청구·가압류 등 시효 중단 조치를 취하여야 합니다. 주택 건설·리모델링 사업과 관련해서는 사업비 10퍼센트 이상 증액 시 3분의 2 의결 및 공사비 검증 절차를 신설한 주택법 일부개정법률(법률 제21902호, 제21조제1항은 2026-09-08 시행 중·나머지 2027-03-09 시행 예정)이 공포되어 있으므로 계약 주체와 적용 법령도 함께 살펴야 합니다.

공사대금 채권은 3년의 단기 소멸시효가 적용되어 기한 경과 시 청구권이 소멸합니다. 내용증명만으로는 시효가 확정적으로 중단되지 않고 6개월 내에 소송이나 가압류를 해야 효력이 유지되므로, 시효 만료 전 법적 조치를 검토해야 합니다.

공사대금 변제기가 도래해야 하고 건물을 불법행위 없이 적법하게 점유해야 합니다. 이미 인도한 건물에 무단으로 침입해 점유하면 유치권이 인정되지 않고 형사 문제가 될 수 있으며, 도급인 승낙 없이 제3자에게 임대하면 유치권이 소멸할 수 있습니다.

건축주의 설계 변경 요구 등으로 공사 물량이 증가했다면 추가 공사대금을 청구할 수 있습니다. 변경계약서가 없더라도 작업지시서, 변경 도면, 감리일지, 자재 영수증 등으로 시공 사실과 합의를 입증하고 법원 감정을 통해 금액을 산정합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에