발간자료

다루는 주제
임대차계약갱신요구권과 묵시적 갱신의 법적 구별·갱신 요구 통지 방법과 중도 해지 효력 시점·임대인의 갱신 거절 사유와 차임 증액 한도·통지 기한 계산과 재계약 합의 시 주의점·전월세 갱신 계약 신고 현황과 분쟁 비용

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

만기를 앞두고 계약 연장 의사를 전하거나 아무런 연락 없이 기간이 지나갈 때 적용 법리가 달라집니다.

• 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 전세계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있습니다.

• 임대인과 임차인 모두 이 기간 내에 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 제6조에 따라 종전과 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보는 전세묵시적갱신이 이루어집니다.

• 두 제도는 모두 존속기간을 2년으로 보지만, 정부 해설·해석상 묵시적 갱신은 임차인의 갱신요구권 1회 행사 횟수를 차감하지 않는다는 점에서 법적 차이가 있습니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3

갱신 의사를 표시하거나 갱신된 계약 기간 도중 이사를 결정하여 통보할 때 도달 시점 증명이 핵심입니다.

• 계약갱신 요구나 거절 통지는 상대방에게 도달해야 효력이 발생하므로 문자메시지, 내용증명 우편 등 도달 시점을 증명할 수 있는 방법으로 진행합니다.

• 묵시적 갱신이나 갱신요구권 행사로 연장된 계약을 임차인이 중도에 끝내고자 할 때는 임대차보호법 제6조의2에 따라 언제든지 해지를 통지할 수 있습니다.

• 임차인의 중도 해지 통지는 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하며, 효력 발생 시점 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 사안은 별도의 보증금 반환 청구 절차를 따릅니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제6조의2, 제6조의3 제4항

집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구하거나 보증금 인상을 요구할 때 법정 요건을 확인해야 합니다.

• 임대인은 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체한 경우나 임대인 및 직계존비속(부모·조부모나 자녀·손자녀 등)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등 법정 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다.

• 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 보되, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조 및 시행령에 따라 기존 금액의 20분의 1(5%) 범위에서만 증액할 수 있습니다.

• 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임대인은 법정 손해배상 책임을 집니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제6조의3 제1항·제5항, 제7조, 주택임대차보호법 시행령 제8조

만기 직전에 발송만 하거나 상한선을 넘는 증액 요구에 구두로 합의할 때 예기치 못한 불이익이 발생합니다.

• 만기 2개월 전이라는 기한은 통지를 발송한 날이 아니라 임대인에게 도달한 날을 기준으로 계산하므로, 만기가 임박해 우편을 보내면 기한을 넘기는 실수가 자주 발생합니다.

• 임대인이 5%를 초과하는 보증금 증액을 요구할 때, 계약갱신요구권을 명시적으로 행사하지 않고 단순 합의로 재계약서를 작성하면 증액 상한 제한을 적용받기 어려울 수 있습니다.

• 구두로만 연장이나 퇴거 의사를 주고받아 추후 분쟁 시 통지 시점을 증명하지 못하는 사례도 많으므로 기록을 남기는 대응이 필요합니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제6조 제1항, 제6조의3 제1항, 제7조

실제 거래 시장에서 갱신 계약 비중이 상당하며 분쟁 발생 시 소송 인지대와 송달료 등 비용 구조를 파악해야 합니다.

• 전국 아파트 전월세 계약 61,921건 중 갱신 계약은 23,512건이고 갱신요구권 사용은 8,551건이며, 연립다세대 전월세 계약 15,791건 중 갱신 계약은 3,411건이고 갱신요구권 사용은 1,050건입니다.

• 임대차 계약 유지 및 갱신 단계에서 다툼이 발생하면 초기에는 내용증명 발송 비용 등이 소요됩니다.

• 임대인의 부당한 갱신 거절이나 실거주 의무 위반으로 소송을 진행하게 될 경우 청구 금액(손해배상액 또는 보증금 액수)에 비례하여 법원에 납부하는 인지대와 송달료가 발생합니다.

근거 법령 · 국토교통부 아파트·연립다세대 전월세 실거래가 자료(2026년 9월 계약분)

1단계 사실관계 확인과 증빙 자료 확보

계약갱신 요구나 거절 통지는 상대방에게 도달해야 효력이 발생하므로 문자메시지, 내용증명 우편 등 도달 시점을 증명할 수 있는 방법으로 진행합니다.

2단계 기한 확인과 서면 발송 대응

임대차 계약 유지 및 갱신 단계에서 다툼이 발생하면 초기에는 내용증명 발송 비용 등이 소요됩니다. 만기 2개월 전이라는 기한은 통지를 발송한 날이 아니라 임대인에게 도달한 날을 기준으로 계산하므로, 만기가 임박해 우편을 보내면 기한을 넘기는 실수가 자주 발생합니다.

3단계 법원 소송 제기와 권리 구제

임대인의 부당한 갱신 거절이나 실거주 의무 위반으로 소송을 진행하게 될 경우 청구 금액(손해배상액 또는 보증금 액수)에 비례하여 법원에 납부하는 인지대와 송달료가 발생합니다. 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 임대인에게 갱신거절로 입은 손해의 배상을 청구할 수 있습니다.

☑ 통지 도달 시점: 임대차 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 요구 또는 거절 통지가 상대방에게 도달했는지 여부 (주택임대차보호법 제6조 제1항, 제6조의3 제1항)

☑ 갱신 거절 사유: 임대인(직계존비속 포함)의 실거주 목적, 2기 차임 연체 등 법정 거절 사유에 해당하는지 여부 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각호)

☑ 증액 청구 범위: 갱신 시 임대인이 요구한 차임이나 보증금 인상분이 기존 금액의 5% 이내인지 및 증액 후 1년 경과 여부 (주택임대차보호법 제7조 제1항·제2항, 시행령 제8조)

☑ 중도 해지 효력: 갱신된 계약에서 임차인의 해지 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 경과했는지 여부 (주택임대차보호법 제6조의2, 제6조의3 제4항)

☑ 도달 증명 수단 확보: 구두 합의에 그치지 않고 문자메시지, 내용증명 우편 등 객관적 도달 증빙을 확보하였는지 여부

☑ 실거주 거절 후 위반 확인: 실거주 사유로 거절당한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대되었는지 확정일자 부여 현황 등으로 확인 여부

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 기간 내에 정당한 거절 사유가 없다면 1회에 한하여 2년간 계약이 연장되며, 만기 후 보증금 미반환 문제는 별도의 반환 청구 절차로 다룹니다.

네, 정부 해설·해석상 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 따라서 묵시적 갱신으로 연장된 2년의 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.

네, 주택임대차보호법상 계약갱신요구권으로 갱신된 경우에도 묵시적 갱신의 해지 규정이 준용(비슷한 다른 규정을 끌어다 적용하는 것)됩니다. 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 임대인에게 갱신거절로 입은 손해의 배상을 청구할 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에