발간자료

다루는 주제
법적 해지 요건과 통지 도달·임의 퇴거 강제 금지와 점유이전금지가처분·목적물 유형별 법적 판단 기준·소송비용 부담과 강제집행 절차

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

월세 미납이나 계약 만료를 이유로 세입자에게 퇴거를 요구할 때 법정 기준을 충족했는지 살피는 단계입니다.

• 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 다만 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차의 경우에는 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8).

• 기간 만료가 원인이라면 주택은 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 상가건물은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따라 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지가 상대방에게 도달했는지 살펴야 합니다.

• 또한 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대(빌린 물건을 다시 다른 사람에게 빌려주는 일)하지 못합니다(민법 제629조 제1항). 임차인이 이를 위반하여 제3자가 실제로 임차물을 사용·수익하게 된 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조 제2항).

근거 법령 · 민법 제629조, 제640조, 주택임대차보호법 제6조, 상가건물 임대차보호법 제10조, 제10조의8

연락이 닿지 않거나 퇴거하지 않는 세입자의 공간에 임의로 들어가지 않고 법적 보전 절차를 밟는 과정입니다.

• 상업·업무용 부동산 매매는 전국에서 한 달 동안 3,075건이 신고될 만큼 건물과 점포의 소유·점유 관계가 수시로 변동합니다. 다만 계약이 적법하게 종료되었더라도 임대인이 임의로 잠금장치를 바꾸거나 집기를 반출하면 주거침입이나 재물손괴 등 형사 문제로 이어질 수 있습니다.

• 소송 도중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 기존 임차인을 상대로 받은 청구를 인정하는 판결로 제3자를 내보내기 어려워 다시 소송을 제기해야 할 수 있습니다.

• 이를 방지하기 위해 민사집행법 제300조 제1항에 따라 다툼의 대상에 관한 현상 변경을 금지하는 점유이전금지가처분을 본안 소장 접수 전후에 집행하여 현재 점유자를 고정합니다.

근거 법령 · 민사집행법 제300조

주거용 주택인지 영업용 상가인지에 따라 법원이 검토하는 해지 사유와 방어권 행사가 달라집니다.

• 건물 기타 공작물 임대차의 경우 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있고(민법 제640조), 상가건물 임대차의 경우에는 3기의 차임액에 달하는 때에 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 연속하여 밀리지 않았더라도 누적 연체액이 해당 기준에 이르면 해지 사유가 됩니다.

• 아파트나 다세대주택 등 주거용 건물 명도소송에서는 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 적법하게 행사했는지, 임대인에게 실거주 사유 등 정당한 거절 사유가 있는지가 주된 쟁점이 됩니다.

• 반면 상가 등 영업용 건물 명도소송에서는 누적 연체액이 3기의 차임액에 달했는지와 더불어 민법 제654조·제615조에 따른 원상회복 의무의 범위를 따집니다. 이와 함께 민법 제626조의 유익비상환청구권(부동산의 가치를 높이는 데 들인 비용을 돌려달라는 권리)이나 제646조의 부속물매수청구권(건물에 덧붙인 물건을 사들이라고 요구하는 권리) 주장이 자주 맞물립니다.

근거 법령 · 민법 제615조, 제626조, 제640조, 제646조, 제654조, 주택임대차보호법 제6조의3, 상가건물 임대차보호법 제10조의8

판결 선고 이후 자진 퇴거하지 않는 점유자를 상대로 집행관을 통해 인도를 마치고 소송 실비를 청구합니다.

• 청구를 인정하는 판결 이후에도 점유자가 자진 퇴거하지 않아 민사집행법 제258조에 따른 부동산 인도집행을 신청할 때 현장에 강제집행의 목적물이 아닌 동산이 있는 경우, 집행관은 이를 제거하여 채무자에게 인도하여야 하며, 채무자 및 그 친족·대리인 등이 없는 때에는 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(민사집행법 제258조 제3항·제4항·제5항).

• 소송비용은 민사소송법 제98조에 따라 소송에서 진 당사자가 부담하는 것이 원칙이므로, 청구를 인정하는 판결 확정 후 소송비용액확정신청(민사소송법 제110조)을 거쳐 임차인에게 소송비용의 상환을 청구할 수 있습니다.

• 명도소송에서 청구가 인정된 경우, 민사소송법 제98조의 패소자부담 원칙에 따라 소송비용액확정결정을 집행권원(강제집행을 실행할 수 있는 권리를 증명하는 문서)으로 삼아 임차인의 재산에 대한 강제집행을 신청할 수 있습니다.

근거 법령 · 민사집행법 제258조, 민사소송법 제98조, 제110조

1단계 해지 통지와 도달 확인

상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생기므로(민법 제111조 제1항), 해지 통지는 상대방에게 실제로 도달한 날을 기준으로 효력 발생 여부를 판단합니다. 세입자가 점포나 주택의 문을 잠근 채 연락을 끊고 잠적했다면 민법 제113조에 따른 의사표시 공시송달(상대방 소재를 알 수 없을 때 법원 게시 등으로 송달된 것으로 보는 제도) 절차를 거칩니다. 또는 해지 의사표시가 포함된 명도소송 소장을 공시송달하여 계약 종료의 효력을 발생시킬 수 있습니다.

2단계 부동산점유이전금지가처분 신청 및 집행

소송 도중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 기존 임차인을 상대로 받은 청구를 인정하는 판결로 제3자를 내보내기 어려워 다시 소송을 제기해야 할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 민사집행법 제300조 제1항에 따라 다툼의 대상에 관한 현상 변경을 금지하는 점유이전금지가처분을 본안 소장 접수 전후에 집행하여 현재 점유자를 고정합니다.

3단계 본안 소장 접수와 변론 및 판결 선고

본안 소장을 접수할 때는 목적물 가액(소송목적의 값)을 기준으로 민사소송 등 인지법 제2조에 따라 산정한 인지액과 당사자 수에 따른 송달료를 납부합니다.

4단계 부동산 인도집행과 소송비용 회수

판결 확정 후에도 자진 퇴거하지 않으면 민사집행법 제258조에 따라 법원 집행관이 짐을 반출하는 강제집행으로 마무리됩니다. 청구를 인정하는 판결 확정 후 소송비용액확정신청(민사소송법 제110조)을 거쳐 임차인에게 소송비용의 상환을 청구할 수 있습니다.

☑ 누적 연체 합계액이 건물 기타 공작물은 2기, 상가건물은 3기의 차임액에 도달했는지 및 통지 전 일부 변제(밀린 돈을 갚는 일) 유무

☑ 임대차 종료 6개월 전부터 주택은 2개월 전, 상가는 1개월 전까지 갱신거절 통지가 도달했는지 여부

☑ 계약서상 임차인과 실제 거주·영업 중인 점유자가 일치하는지, 무단전대나 제3자 점유 유무

☑ 내용증명 우편 조회 기록, 문자메시지, 통화 녹음 등 해지·갱신거절 통지 도달을 증명할 자료 확보 여부

☑ 잔여 보증금 정산 내역, 입점 당시 현황 사진 및 원상회복 특약, 상가 권리금 회수방해 관련 정황

☑ 소송목적의 값 산정을 위한 부동산 목적물 가액 및 당사자 수에 따른 송달료 준비 여부

☑ 임차인의 차임 연체액 계산 내역 대조 및 계약갱신요구권 행사 기간 해당 여부

☑ 건물 양수인에 대한 대항력 구비 여부 및 보증금 반환과의 동시이행(서로 대가 관계에 있는 의무를 동시에 이행하는 일) 관계 확인

보증금이 남아 있더라도 차임 연체액이 건물 기타 공작물은 2기, 상가건물은 3기의 차임액에 달하면 민법 제640조 및 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 계약을 해지하고 부동산 인도를 청구할 수 있습니다. 보증금에서 밀린 월세가 공제된다는 이유로 임차인이 연체 해지 자체를 막을 수는 없습니다. 또한 해지 통고 당시 이미 기준 연체액에 도달해 적법하게 해지 효력이 발생했다면, 그 후 임차인이 일방적으로 일부 차임을 입금하더라도 임대인이 동의하지 않는 한 이미 발생한 해지 효력이 자동으로 소멸하지는 않습니다.

명도소송 진행 중에 세입자가 제3자에게 점유를 넘기면 기존 세입자를 피고로 하여 받은 청구를 인정하는 판결문으로는 새로운 점유자에게 강제집행을 할 수 없기 때문입니다. 민사집행법 제300조 제1항에 따른 부동산점유이전금지가처분을 집행해 두어야 현재 점유 상태를 고정하고 본안 판결의 실효성을 확보할 수 있습니다.

판결문에 집행문을 부여받고 송달증명원 등을 갖추어 관할 법원 집행관사무소에 부동산 인도집행을 신청합니다. 민사집행법 제258조에 따라 집행관이 현장에 출동해 세입자의 동산(짐과 집기)을 강제로 반출·보관하고 채권자인 임대인에게 부동산의 점유를 넘겨줍니다.

소송비용은 민사소송법 제98조에 따라 소송에서 진 당사자가 부담하는 것이 원칙이므로, 청구를 인정하는 판결 확정 후 소송비용액확정신청(민사소송법 제110조)을 거쳐 임차인에게 소송비용의 상환을 청구할 수 있습니다. 명도소송에서 청구가 인정된 경우, 민사소송법 제98조의 패소자부담 원칙에 따라 소송비용액확정결정을 집행권원으로 삼아 임차인의 재산에 대한 강제집행을 신청할 수 있습니다.

소장을 송달받은 날부터 법정 기한 내에 답변서를 제출할 준비를 하면서, 임대인이 주장하는 계약 해지나 갱신거절 통지가 법정 요건과 통지 기간을 지켰는지 먼저 확인해야 합니다. 계약이 이미 종료된 상태라면 보증금 반환과의 동시이행 항변(동시에 의무를 이행하라고 맞서는 주장)과 민법 제654조·제615조에 따른 원상회복 범위를 다툴 수 있습니다. 또한 상가 임차인이라면 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따른 권리금 회수방해 손해배상 반소(맞소송) 제기 가능성을 계약서와 입출금 내역을 바탕으로 점검합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에