발간자료

다루는 주제
소유권에 기한 방해배제와 토지인도·법정지상권 성립 여부와 피고 특정·가처분 보전처분과 대체집행 강제집행·자력구제 금지와 형사 처벌 예방

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

토지를 취득한 뒤 현장에 무단 건축물이나 수목이 자리 잡아 토지 사용이 불가능해진 상황입니다.

• 정당한 사용 권원 없이 남의 땅을 점유하고 있는 지상물에 대해 토지 소유자는 민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권)를 근거로 건물이나 공작물의 철거 및 수목의 수거를 청구할 수 있습니다.

• 동시에 민법 제213조(소유물반환청구권)에 따라 그 건물이 깔고 앉은 대지 부분을 넘겨달라는 토지인도소송을 병합하여 제기합니다.

• 아울러 법률상 원인 없이 타인의 토지를 점유·사용하여 이익을 얻고 손해를 가한 경우, 점유자는 그 점유·사용 기간 동안의 임료 상당액을 부당이득으로 반환하여야 합니다(민법 제741조).

근거 법령 · 민법 제213조, 제214조, 제741조

상대방이 종전부터 존재하던 건물이라며 토지 사용 권한을 주장하거나 미등기 건물이어서 상대방 특정이 곤란한 상황입니다.

• 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재하고 있었고, 그 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속해 있다가 경매로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 성립합니다.

• 건물철거소송의 피고는 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있는 사람이어야 합니다.

• 대법원 판례는 미등기 건물을 원래 지은 원시취득자는 소유자로서, 그로부터 건물을 매수하여 점유하고 있는 미등기 양수인은 사실상의 처분권을 보유하는 자로서 각각 건물철거소송의 피고가 될 수 있다고 봅니다.

근거 법령 · 민법 제287조, 제366조

소송 도중 점유자가 바뀌어 판결이 무용지물이 되거나 청구를 인정하는 판결 후에도 상대방이 건물을 자진 철거하지 않는 상황입니다.

• 구체적으로는 건물 등기부상 소유권이나 처분권이 제3자에게 이전되는 것을 막기 위한 건물처분금지가처분과, 현재 건물을 점유하고 있는 사람이 타인에게 점유를 넘기지 못하도록 현상을 고정하는 점유이전금지가처분을 함께 신청합니다.

• 건물을 철거하는 행위는 채무자 본인이 아니더라도 제3자가 대신할 수 있는 대체적 작위의무에 해당하므로, 채권자는 민사집행법 제260조에 따라 제1심 법원에 대체집행 신청을 합니다.

• 법원으로부터 채무자의 비용으로 제3자(집행관)가 건물을 철거하게 한다는 수권결정을 받으면 집행관이 철거 인력과 장비를 동원해 건축물을 해체하고 토지를 인도하는 절차를 마무리합니다.

근거 법령 · 민사집행법 제260조, 제300조

답답한 마음에 중장비로 무단 건축물을 직접 부수거나 출입을 막았다가 형사 고소를 당할 위기에 놓인 상황입니다.

• 법원의 판결이나 강제집행 절차 없이 상대방 소유의 건물·시설물·수목 등을 임의로 철거하거나 훼손하면 형법 제366조의 재물손괴죄에 해당할 수 있으며, 타인의 토지 위에 권원 없이 식재된 수목은 원칙적으로 토지 소유자에게 소유권이 귀속되므로 소유권 귀속 여부를 먼저 확인한 후 법적 절차에 따라 처리하여야 합니다.

• 또한 단전·단수 조치, 출입구 봉쇄 등으로 상대방의 영업·업무를 방해하는 행위는 형법 제314조에 따른 업무방해죄에 해당할 수 있으나, 임대차 약정 기간이 만료되고 보증금도 소진된 상태에서 사전 예고를 거친 경우 등 일정 요건을 갖추면 정당행위로 인정될 수 있으며, 거주 공간에 정당한 권한 없이 침입하는 행위는 형법 제319조에 따른 주거침입죄가 문제 될 수 있습니다.

• 판결의 집행력은 판결문에 적힌 당사자에게만 미치므로, 건물 소유자를 상대로 철거 청구를 인정하는 판결을 받았더라도 제3자인 세입자가 버티고 있으면 집행관은 사람이 있는 건물을 부술 수 없어 집행불능 조서를 작성하고 돌아가게 됩니다.

근거 법령 · 형법 제314조, 제319조, 제366조

1단계 보전처분 신청과 점유 현황 고정

이러한 집행 불능 사태를 막기 위해서는 본안 소송을 제기하기 전이나 소송 제기와 동시에 민사집행법 제300조에 따른 보전처분을 실행해 두어야 합니다. 구체적으로는 건물 등기부상 소유권이나 처분권이 제3자에게 이전되는 것을 막기 위한 건물처분금지가처분과, 현재 건물을 점유하고 있는 사람이 타인에게 점유를 넘기지 못하도록 현상을 고정하는 점유이전금지가처분을 함께 신청합니다. 특히 점유이전금지가처분은 법원의 결정문이 나온 뒤 집행관이 직접 현장에 나가 고시문을 부착하는 집행 절차까지 마쳐야 효력이 발생하며, 이 과정에서 실제 건물 안에 누가 거주하고 있는지 정확히 파악할 수 있습니다.

2단계 본안 소송 제기와 현장 감정 진행

본안 소송에 들어가면 원고는 자신의 토지 경계 안에 피고의 건축물이 얼마나 들어와 있는지, 그리고 피고가 토지를 무단으로 점유해 얻은 차임 상당의 이득이 얼마인지 입증해야 합니다. 이를 위해 법원을 통해 침범 면적과 위치를 특정하는 측량감정과 미지급 지료(임료)를 산정하는 시가·임료감정을 신청합니다. 감정 결과가 나오면 그 도면과 금액을 토대로 청구취지를 구체적으로 변경하여 변론을 이어갑니다.

3단계 판결 확정과 대체집행 절차 진행

청구를 인정하는 판결이 확정된 뒤에도 상대방이 스스로 건물을 철거하지 않고 버틴다면 강제집행 절차로 넘어갑니다. 건물을 철거하는 행위는 채무자 본인이 아니더라도 제3자가 대신할 수 있는 대체적 작위의무에 해당하므로, 채권자는 민사집행법 제260조에 따라 제1심 법원에 대체집행 신청을 합니다. 법원으로부터 채무자의 비용으로 제3자(집행관)가 건물을 철거하게 한다는 수권결정을 받으면 집행관이 철거 인력과 장비를 동원해 건축물을 해체하고 토지를 인도하는 절차를 마무리합니다.

☑ 토지 및 건물 등기사항전부증명서(폐쇄등기 포함)

☑ 지적도 및 토지대장

☑ 건축물대장

☑ 최초 저당권 설정 당시 건물 존재 여부 및 토지·건물 동일인 소유 시점 확인 자료

☑ 토지 및 건물에 관한 경매·매매 소유권 변동 내역

☑ 지상 건축물·컨테이너·수목의 현장 사진

☑ 미등기 건물의 실제 건축주·양수인 및 거주 임차인 인적사항

☑ 무단 점유 시작 시기, 경계 침범 추정 면적, 과거 지료 청구 또는 내용증명 발송 내역

등기부가 없는 무허가 건물이라도 철거 소송을 제기할 수 있습니다. 건물철거소송의 상대방은 건물을 법률상·사실상 처분할 권한이 있는 사람이므로, 건물을 처음 지은 건축주나 그로부터 건물을 매수하여 사실상 처분권을 가지고 점유 중인 양수인을 피고로 특정하여 건물 철거 및 토지 인도를 청구하면 됩니다.

건물 소유자와 세입자(점유자) 모두를 피고로 삼아 동시에 소송을 진행해야 합니다. 건물 소유자에게는 건물 철거와 토지 인도를 청구하고, 그 건물에 거주하거나 영업 중인 세입자에게는 건물에서 나가라는 퇴거 청구를 함께 제기하여 청구를 인정하는 판결을 받아야 추후 집행관을 통한 강제집행이 가능합니다.

당사자 사이에 지료 협의가 되지 않으면 법원에 지료결정청구를 할 수 있으며, 법정지상권의 경우에도 민법 제287조가 유추적용되어 지료에 관한 판결 확정 후 2년분 이상의 지료가 지체되면 토지소유자는 권리 소멸을 청구한 뒤 다시 건물 철거와 토지 인도를 요구할 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에